上海429新政之后，五一看房量和簽約量創(chuàng)了六年新高。很多人又開始問：樓市是不是要漲了？

先別急著下結(jié)論，這種場景在另一個(gè)市場里出現(xiàn)過。2015年6月，A股從5178點(diǎn)開始崩盤，接下來發(fā)生的事情大家都知道，先是暴跌，千股跌停，杠桿爆倉，恐慌蔓延。然后是漫長的磨底，在3000點(diǎn)附近反復(fù)橫盤了好幾年。不是V型反彈，是L型，跌下來之后橫著走，一走就是幾年。

2023年開始，上海樓市走了一條幾乎一模一樣的路。先是普跌，內(nèi)環(huán)到外環(huán)一起跌，不分好壞。然后是分化，核心地段的房子開始企穩(wěn)，遠(yuǎn)郊和老破小還在繼續(xù)跌。現(xiàn)在進(jìn)入了第三個(gè)階段，橫盤。成交量起來了，但價(jià)格沒怎么動(dòng)。跟A股3000點(diǎn)附近那幾年的狀態(tài)非常像。

樓市和股市的底層邏輯不一樣，但市場情緒的運(yùn)行軌跡是相通的。理解了這一點(diǎn)，你對(duì)自己手里的房子該怎么看，就會(huì)清楚很多。

先看最新的市場狀態(tài)。上海二手房今年3月成交31215套，是近五年最高的月度成交。4月11日單日成交1632套，創(chuàng)下近五年單日新高。滬七條新政2月底出來之后，市場用了不到兩周就進(jìn)入了放量狀態(tài)，比去年924新政的響應(yīng)速度快了一倍。

掛牌量在持續(xù)下降。鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌量從2025年5月最高的11.3萬套降到了現(xiàn)在的8.1萬套左右，降幅28.3%。庫存從17萬套降到了13萬套。超低價(jià)房源同比減少了35.7%。房東不那么慌了，過去那種“掛牌就砍價(jià)、三天降一次”的狀態(tài)明顯減少了。

內(nèi)環(huán)核心板塊的議價(jià)空間已經(jīng)收窄到4%以內(nèi)，南京東路、外灘、徐家匯這些地段甚至不足1%。部分房東開始反價(jià)，有經(jīng)紀(jì)人說1000多萬的房子房東臨時(shí)要漲50萬。雖然只是少數(shù)，但這種心態(tài)的變化本身就是一個(gè)信號(hào)。

用資本市場的話來說，恐慌性拋售階段結(jié)束了。賣盤在減少，買盤在增加，成交量上來了。但這不意味著要大漲、就像A股在3000點(diǎn)附近成交量也放大過很多次，但指數(shù)并沒有因此就回到5000點(diǎn)。量的恢復(fù)是價(jià)格企穩(wěn)的前提，不是價(jià)格大漲的信號(hào)。

樓市和股市有一個(gè)共同的規(guī)律，普跌之后一定是分化。2015年A股崩盤之后，茅臺(tái)、海天味業(yè)、恒瑞醫(yī)藥這些核心資產(chǎn)用了兩三年就漲回來了，而且后來創(chuàng)了新高。但大量的小票、概念股、垃圾股到今天也沒有回到2015年的高點(diǎn)，很多甚至退市了。

上海樓市正在走同一條路。過去三年，內(nèi)環(huán)內(nèi)平均跌幅大約23.8%，外郊環(huán)和郊環(huán)外跌了33.7%-37.8%。看起來都在跌，但幅度差了將近一倍。更關(guān)鍵的區(qū)別不在跌幅，在流動(dòng)性。

內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子跌了之后還賣得掉。議價(jià)空間收窄到4%以內(nèi)說明買家在搶，你降一點(diǎn)就有人接。掛牌量在減少不是因?yàn)榉繓|賣不掉放棄了，是因?yàn)樗麄冇X得“現(xiàn)在不是最好的賣點(diǎn)，再等等”。這叫惜售，惜售說明賣方還有選擇權(quán)，他可以選擇不賣。

外環(huán)外就不一樣了。200萬以下的房源是目前唯一還在增長的掛牌類別。很多房東不是不想賣，是降了又降還是賣不動(dòng)。有些人試了半年一年之后放棄了，把房子從市場上撤下來，這不是惜售，是無奈退出。掛牌量下降不是因?yàn)樗麄兛春煤笫校且驗(yàn)槔^續(xù)降價(jià)也換不來成交。內(nèi)環(huán)內(nèi)的問題是價(jià)格，外環(huán)外的問題是流動(dòng)性。價(jià)格的問題時(shí)間能解決，流動(dòng)性的問題不一定。

從成交結(jié)構(gòu)看就更清楚了。300萬以下房源的成交占比已經(jīng)從2025年初的59%上升到了73%。這意味著市場上成交最活躍的是低總價(jià)的剛需盤。改善型的900萬到1500萬區(qū)間反而掛牌銳減，這個(gè)價(jià)格段是置換鏈條的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，買家嫌貴不接、賣家不愿再降，形成了僵持。

上海樓市接下來會(huì)怎么走？東京三十年前走過的路是一面很好的鏡子。

1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，東京經(jīng)歷了三個(gè)階段。前五年普跌，平均跌幅40%，不分地段。然后從90年代中后期開始分化，東京核心23區(qū)的二手住宅價(jià)格開始橫盤企穩(wěn)，而郊區(qū)和老舊住宅繼續(xù)跌，而且進(jìn)入了一種降了也沒人買的半停滯狀態(tài)。

后來的故事大家都知道了。東京核心，千代田、港區(qū)、中央?yún)^(qū)的優(yōu)質(zhì)次新住宅，價(jià)格在橫盤多年之后慢慢修復(fù)，到2020年代不少已經(jīng)超過了泡沫時(shí)期的高點(diǎn)。但大量外圍區(qū)域和老舊住宅到今天仍然沒有回來，30年了。

跟A股的邏輯是一樣的，核心資產(chǎn)會(huì)修復(fù)，非核心資產(chǎn)可能永遠(yuǎn)不會(huì)。茅臺(tái)從2015年的低點(diǎn)漲了十倍，但當(dāng)年跟茅臺(tái)同時(shí)被套的大量小票，很多已經(jīng)退市了。東京核心區(qū)的房子漲回來了，但郊區(qū)的老舊住宅30年沒人管。上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)大概率會(huì)走東京核心區(qū)的路，但外環(huán)外的老破小會(huì)走哪條路？

如果把房子當(dāng)成一只股票來看，你手里持有的是什么類型的資產(chǎn)？

核心地段、次新房齡、稀缺學(xué)區(qū)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這些是房子里的“茅臺(tái)”。它們?cè)谙碌械蒙伲跈M盤中最先企穩(wěn)，在修復(fù)中最先漲回來。因?yàn)樗鼈冇姓鎸?shí)的、不可替代的使用價(jià)值，地鐵口、好學(xué)校、商業(yè)配套這些東西不會(huì)因?yàn)槭袌霾缓镁拖А＞拖衩┡_(tái)不管股價(jià)怎么波動(dòng)，它的酒還是能賣掉。

遠(yuǎn)郊、老舊、無地鐵、無學(xué)區(qū)，這些是房子里的“退市風(fēng)險(xiǎn)股”。它們?cè)谄盏A段跌得最多，在橫盤階段賣不掉，在修復(fù)階段可能被市場遺忘。因?yàn)樗鼈兊氖褂脙r(jià)值在下降，年輕人不愿意住、配套在老化、物業(yè)在退化。當(dāng)一個(gè)資產(chǎn)的使用價(jià)值在持續(xù)下降的時(shí)候，不管你怎么定價(jià)，它的流動(dòng)性都會(huì)越來越差。

中間地帶中環(huán)到外環(huán)之間、次新但非核心地段、有地鐵但無學(xué)區(qū)的房子，這些是“中等市值公司”。它們的命運(yùn)取決于未來幾年的城市發(fā)展方向，如果有新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、新的交通規(guī)劃、新的商業(yè)配套，它們可能會(huì)被重新定價(jià)。如果什么都沒有，它們就會(huì)在橫盤中慢慢被遺忘。

拿得住就能漲回來，這句話對(duì)核心資產(chǎn)可能還成立，對(duì)非核心資產(chǎn)大概率不成立了。就像A股里“長期持有一定賺”這句話對(duì)茅臺(tái)是對(duì)的，對(duì)大部分小票是錯(cuò)的。樓市的邏輯也在發(fā)生同樣的轉(zhuǎn)變，從“普漲”到“分化”，從“全部能漲回來”到“只有一部分能漲回來”。

上海樓市過去二十年的共識(shí)是，只要拿得住，房價(jià)總會(huì)漲回來。這個(gè)共識(shí)建立在一個(gè)前提上：中國的城鎮(zhèn)化還在推進(jìn)、人口還在流入、經(jīng)濟(jì)還在高速增長、貨幣還在持續(xù)寬松。當(dāng)這些條件同時(shí)成立的時(shí)候，幾乎所有的房子都會(huì)漲，區(qū)別只是漲多漲少。

現(xiàn)在這些條件正在一個(gè)一個(gè)地變化。城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過66%，增量空間在收窄。上海常住人口連續(xù)幾年微降。經(jīng)濟(jì)增速從兩位數(shù)降到了5%左右。利率確實(shí)在降但降的目的不是推高房價(jià)，是救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

在條件變化的環(huán)境里，過去的共識(shí)不會(huì)自動(dòng)延續(xù)。上海樓市的恐慌性拋售階段確實(shí)過去了，成交量在恢復(fù)，部分地段價(jià)格在企穩(wěn)。但企穩(wěn)不等于漲回來，更不等于“所有房子都漲回來”。分化已經(jīng)開始了，而且會(huì)越來越深。你手里的房子最終會(huì)走茅臺(tái)的路還是退市股，取決于它有沒有真實(shí)的、不可替代的使用價(jià)值。有，就能穿越周期。沒有，時(shí)間可能不是你的朋友。