日前，在錦江旁，距離太古里步行距離約900米處的工地開始了打圍施工。

坐落在成都最繁華的商圈旁，這個被老小區擁簇的工地顯得較為低調——而這，是錦江區錦官驛街道下蓮池街10號、12號D級危房原址重建項目。

下蓮池街10號、12號D級危房原址重建項目現場

隨著工地開工，這個已有近50年房齡的老房子，正式迎來新生。與此前出現過的“原拆原建”模式不同，下蓮池街10號、12號采用了“居民產權不變+企業出資出建+民宿運營回租”的全新模式。

“舊房更新”新模式：

“居民產權不變+企業出資重建+民宿運營回租”

錦江區下蓮池街10號、12號，是一個修建于1978年左右的老小區，為4-5層步梯房，主力戶型為20-40㎡左右。由于修建時間較早，這個小區不通氣，也沒有獨立廁所，已成為D級危樓。

去年，成都發布了2025年城市更新片區項目機會清單，其中就包含有錦江區下蓮池街10號12號（64套房源）拆除重建項目。

機會清單顯示，該項目投資約1700萬元，將采取成套化改造、原址重建方式，在不改變基底輪廓線、戶型的情況下，增設衛生間、預留廚房區域，預設水電氣接口。

日前，這一項目正式啟動，確定以“居民產權不變+企業出資重建+民宿運營回租”市場化運作模式進行。

錦官驛街道崇德里社區黨委書記曾玎亮介紹，項目的投資方為一酒店公司，建成后產權仍歸業主所有，而企業將承租，并作為民宿運營15年經營，期間向居民支付租金。

“此前，小區的租金在600-800元/月，而新建后，酒店支付的租金為50元/㎡·月——套均租金達到1000-2000元/月以上。同時，原址重建的房屋面積每戶還將增加20%的面積。后期合約滿后，業主也可收回房屋自用。”

D級危房“原拆原建”，成都已有三種模式

下蓮池街10號、12號的改造方式，與其所處的地段密不可分。

或許多數人對這個老院落并不熟悉，但它的具體坐標，卻十分著名：它靠近藍光郁金香花園，距離晶融匯太古里僅900米周邊有地鐵3號線和13號線兩條地鐵線路，在許多游客打卡的春熙路商圈范圍內。

下蓮池街10號、12號項目區位圖

這也成為支撐項目作為民宿運營的基礎。

在現場可以看到，項目目前已經打圍，并在施工中，而項目對面，便是一個賽事電競酒店。

下蓮池街10號、12號D級危房原址重建項目現場

除了下蓮池街10號、12號，成都還有兩種原拆原建模式：一類是政府出資進行重建，一類是業主出資自行重建。

其中，工人村項目為成都首個“原地拆除、原址重建”小區，由政府出資改造。

整個項目規模較大，共有8棟。2022年3月，金牛區把工人村片區城市更新納入重點改造項目，并決定采取“原址拆除重建＋老舊院落改造”的模式實施整體更新。去年一季度，工人村項目已經完成交付。

建成的工人村項目 圖據：金牛E社區

君平街89號院，則由業主出資自行重建。

這一項目位于青羊區，人民公園南門對面，建于1964年，共有17戶業主，2024年1月，項目取得建設工程規劃許可證，并正式開建。

下蓮池街10號、12號項目，引入企業出資重建，并通過酒店運營的方式給業主返租的方式，則是對于D級危樓改造新模式的新探索。

老小區“原拆原建”，關鍵看兩點

隨著多個原址重建項目的推進，老小區的改造難似乎迎來了新的解法。

2023年5月成都市規劃和自然資源局發布了《危房原址恢復重建工程規劃許可證辦理規則的通知》（以下簡稱“通知”），這份通知中，提到了老小區原址重建的兩個關鍵：

1、“已納入成都市住建局管理名錄的房屋安全鑒定機構出具鑒定結論意見為D級/Dsu級且明確為需停止使用的、整體拆除重建項目的房屋安全鑒定報告。”

圖據：《危房原址恢復重建工程規劃許可證辦理規則的通知》

也就是說，原址重建的項目必須為D級危房，且需有鑒定報告。

根據相關規定，D級危房是指承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房。

2、“所有產權人書面同意重建意見原件。”

三個項目，除了工人村規模較大外，下蓮池街10號、12號項目共64戶，而君平街89號院1號樓僅17戶。

上述“原拆原建”項目都具備了各自的特性，而隨著模式探索，或許城市危樓項目都能找到更適配的解法。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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