轉自：微訊江蘇

當前，江蘇正處于城市發展從“增量擴張”向“存量提質”轉型的關鍵時期，城鎮密集、人口密集、經濟密集的省情，讓城市更新成為回應民生訴求、推動高質量發展的必然選擇。

5月21日，江蘇省政府召開新聞發布會，正式發布并解讀《關于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》（以下簡稱《政策措施》）。

這份涵蓋7個部分、23條具體舉措的政策文件，緊扣群眾“急難愁盼”和項目推進堵點，從規劃、土地、資金、審批等多維度發力，為江蘇高質量推進城市更新提供全鏈條政策支撐，標志著全省城市更新工作從“試點探索”邁入“系統推進、規范提質”的新階段。

老房子怎么改得更合民心？項目推進怎么更順？錢從哪里來、怎么用得更高效？城市更新，既要改得好，也要改得起；既要解民憂，也要保長效，要實現這一愿景，就要答好這三道必答題。

老房子怎么改？

民生優先，精準破解居住痛點

老舊住宅成套化改造

在老舊住房改造方面，《政策措施》明確支持老舊住宅成套化改造，鼓勵通過提高容積率、增配公共服務設施、允許繳存人家庭提取住房公積金并提高貸款額度、提供財政補貼等多種方式，支持老舊住房自主更新。

針對改造中常見的規劃制約問題，省自然資源廳副廳長、一級巡視員李閩介紹，對公共服務設施、老舊住宅成套化改造等項目，在不影響周邊環境的前提下，新增建筑面積可不受規劃容積率指標制約，為改造留足空間。

公共服務配套同步升級

《政策措施》明確，可結合人口結構變化趨勢，優化教育、養老、托育等公共服務設施配置標準和空間布局；同時整合閑置房產土地，用于高校學生宿舍、養老托育、社區服務等公益場所建設，讓城市更新不僅“改房子”，更“優服務”。

創新不動產登記方式

針對更新中的產權難題，《政策措施》創新不動產登記方式，明確歷史遺留產權問題可按相關政策妥善處置后登記，對混合兼容復合利用的地塊，可分用途、分空間層次設權登記，還可通過“帶押過戶”“無還本續貸”抵押登記等方式，降低資產盤活和更新改造成本，讓老房子改造少走彎路。

項目怎么推？

破解堵點，全鏈條政策保駕護航

在規劃管理方面

《政策措施》提出建立剛彈結合、逐級深化的規劃管理機制，允許通過預留留白用地提高規劃布局彈性，支持各地制定建筑功能和土地用途轉換的正負面清單、規劃許可豁免清單，因地制宜細化管理要求。在土地供應上，《政策措施》更加靈活精準，明確可通過協議出讓、作價出資（入股）、“帶方案出讓”等多種方式供地，鼓勵用地功能兼容和混合開發利用，對符合條件的改造項目可不增收土地有償使用價款，降低改造成本。

在審批流程方面

《政策措施》提出精簡報審材料、推行容缺審批，推動建立既有建筑改造工程規劃許可、施工圖審查、消防審驗銜接機制，支持老舊廠房更新項目采用消防查驗報告替代竣工驗收報告，優化消防審驗流程，讓項目“少跑腿、快落地”。

在閑置資產盤活方面

國有企業低效閑置資產盤活，也成為城市更新的重要抓手。省國資委副主任何元勝介紹，目前全省國資國企已梳理形成重點盤活項目臺賬，各地已涌現出一批特色實踐。例如，南京國企將公交場站閑置空間改造為服務綜合體，蘇州國企把閑置土地打造成低空經濟產業園，無錫國企將閑置房產改建為人才公寓，宿遷國企則將“老糧庫”改造為文化創意產業園，讓“沉睡資產”煥發新生。

錢從哪里來？

多元賦能，筑牢資金保障底線

財政資金支持

《政策措施》鼓勵統籌省級相關專項資金，創新運用“撥改投”方式，發揮專項債券“自審自發”試點省份優勢，支持符合條件的城市更新項目建設，為項目建設注入“強心劑”。

市場化融資渠道拓寬

《政策措施》支持探索發行市政基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），對有經營性收益、使用者付費明確的項目允許采取特許經營模式，用好政策性金融工具補充項目資本金。

稅收優惠

《政策措施》明確，對城市更新項目中提供公益性設施、促進產業轉型升級的，符合稅收優惠條件的免征土地增值稅；符合條件的城中村改造項目，可免征城鎮土地使用稅、印花稅等；企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。省稅務局總經濟師王超表示，全省稅務部門將通過“政策找人”“申報即享”等方式，推動稅收紅利直達快享，切實降低更新成本。

省住房城鄉建設廳副廳長金文表示，《政策措施》的出臺，只是江蘇推進城市更新的重要一步。

下一步，省住房城鄉建設廳將一體推進城市更新三年行動計劃、城市更新項目庫建設，建立重點項目掛鉤聯系機制，協調解決項目推進中的具體問題，推動政策精準對接。

同時，省住房城鄉建設廳還將推動出臺江蘇省城市更新條例，發布省城市更新“十五五”專項規劃，推動建立可持續的城市更新機制，鼓勵基層首創精神，讓城市更新從“短期改造”向“長期運營”、從“碎片化推進”向“整體性提升”轉變。