近日，磁器口東街的公告欄前圍滿了老街坊。一張《磁器口東街區綜合性城市更新項目致居民的一封信》，宣告崇外 6 號地這場跨越近 30 年的等待，終于迎來實質性進展。對于這片從 90 年代 就開始盼拆遷的老街坊來說，這不僅是一份政策通知，更是給半輩子等待的一個交代。可看著公告上的政策細則，有人盼著終于能搬離漏雨的平房，有人對著補償方案著急，也有人對著 “平移置換” 的選項，陷入新的糾結。

一、30 年拉鋸：從 “遙遙無期” 到 “勢在必得”

崇外 6 號地的故事，是老北京騰退史上最漫長的等待之一。從 1990 年代立項，到 2007 年公示后擱置，再到后來一次次 “狼來了” 的傳聞，從媽媽結婚嫁人到孩子有了孩子，老人從青絲等到白發，多少家庭在 “盼拆遷” 和 “怕失望” 中反復拉扯。

這次不一樣了。項目由首開集團主導，正式納入市級城市更新清單，《致居民的一封信》里明確寫著：開展騰退及更新建設工作。公告落款日期是 2026 年 5 月 9 日，政策意見收集、入戶信息核對從 5 月 9 日同步啟動，這一次，不是摸底，是真刀真槍的推進。

為什么這次 “勢在必得”？老街坊們心里都清楚：看看天壇、前門片區的更新進度，再對比崇文核心區的發展現狀，這片卡在磁器口、離二環僅一步之遙的地塊，早已不是 “要不要動” 的問題，而是 “怎么動” 的問題。首開作為市屬國企接盤，資金、方案、節奏都有了保障，這場拖了近 30 年的拉鋸，終于走到了終點。

二、政策對比：這次的騰退，和以前真的不一樣

很多老街坊看著騰退政策，發現這次的方案，確實比以前寬松了不少，尤其是幾個關鍵變化：

1. 補償方案：標準未變

公告里明確，直管公房補償標準依舊參照核心區慣例，按房本面積 ×1.33 系數折算，這幾年核心區評估單價都是大約每平米12萬5（此次要等騰退通知下來才能知道），再加上各類補助。比如常見的 10㎡公房，折算后約 13.3㎡，房屋補償約 160 萬元，加上搬遷費、臨時安置費、移機費等，差不多能拿到190萬元，整體補償水平和以往東西城騰退標準基本持平。

另外，這次政策里明確了購買定向安置房給予30 萬元獎勵，也算是不少一筆。

2. 安置房：安置價格太貴了，順義太遠了

這次的安置房方案，價格和房源如下：

朝陽區豆各莊項目，銷售價格27600元/平方米，現房，產權性質為“按照經濟適用住房產權管理”，交房標準為“毛坯”；

通州區東惠家園，銷售價格21000元/平方米，現房，產權性質為“按照經濟適用住房產權管理”，交房標準為“毛坯”；

順義區北汽越野車廠項目,銷售價格17500元/平方米(最終以區政府定價為準)，現房，產權性質為“按照經濟適用住房產權管理”，交房標準為“全裝修交付”。

看著是比以前豐富了不少，除了大家熟悉的豆各莊、東惠家園房源，新增了順義北汽越野車廠定向安置房。

不過豆各莊的27600，還是毛坯，也太貴了，更不用說性價比了！您可以對比下附近掛牌的二手房價格。

另外，順義也太遠了！

3. 最大突破：整院騰退放寬，平移置換給了 “留胡同” 的機會

以前騰退最讓人頭疼的就是 “整院同意”—— 只要有一戶不簽，整院都動不了，很多老街坊就是被卡在這兒，一等就是十幾年。這次的方案明確放寬了整院騰退的限制，不再 “一票否決”，只要達到規定比例，就能推進騰退，這讓不少以前卡殼的院落終于看到了希望。

更重要的是，這次新增了平移置換選項。對于實在舍不得離開的老街坊，政策明確可選擇在片區內進行平移安置，繼續留在崇文核心區，不用搬去遠郊。但大家也都清楚，平移置換不是 “免費留”，大概率要補差價，畢竟核心區的土地價值，早已今非昔比。

三、想走的老街坊，這份實用建議請收好

說實話，能走的也就走吧，畢竟等了 30 年，誰還能熬下去？現在看補償標準也就跟以前一樣（具體要看騰退通知出來）。雖然安置房夠遠，且價格太高了（相比二手房），但有些人就是為了變現要走。但如果想走，給大家提個實打實的建議，也是不少老街坊聊出來的共識：

優先考慮：買個小點的安置房，選順義東惠家園，方便出租。

為什么說這是條穩妥的路？

位置優勢：離京東近，租客穩定。

東惠家園就在通州、亦莊交界處，六環內吧，離京東總部、產業園非常近。京東上萬名員工，租客群體非常穩定，不愁租不出去。

當然，選房時也要注意：優先挑樓層低、采光好、戶型方正的房源，這些更受租客歡迎，以后想出手也更容易。

四、想留的老街坊：希望與壓力并存

也有不少老街坊，一輩子扎根在在這里，親戚朋友都在這兒，看病、買菜、帶孫子都離不開這片地方。這次的平移置換，給了他們留下去的希望，但也藏著現實的難題：平移要補差價，這筆錢不少呢！

當然也有希望：

去年11月，北京城建以20.28億元摘得祈年大街地塊，樓面價高達10.36萬元/平方米，距磁器口東街區僅600米。業內普遍預測，該項目未來售價將突破16萬元/平方米，成為北京二環內又一頂豪標桿。

另外，僅1.5公里外的北京城建·天壇府，自2021年開盤以來累計銷售額超500億元，截至2026年4月，六期均價已達13.9萬元/平方米。二手房市場同樣堅挺，2026年4月，東城區核心區二手房參考均價為100597元/平方米，天壇、崇文門等板塊普遍在11-13萬元/平方米之間。

雖然與周邊“豪宅林立”形成鮮明對比的是，磁器口東街區騰退后，將不再建設大規模商品住宅。根據東城區最新規劃，該片區將重點發展文化創意、商務服務和旅游休閑產業，打造“老城文化復興示范區”。這意味著，即便騰退居民選擇貨幣補償，也難以在原地“買回”一套新房。

因此選擇堅守，也是值得的！

五、給老街坊的幾句心里話

看著公告上的政策細則，再看著胡同里老街坊們復雜的表情，心里真不是滋味。這 30 年，他們守著破舊的平房，熬著不便的日子，等的不是一筆補償款，而是一個能體面生活的機會。

這次騰退，首開集團勢在必得，政策也比以前寬松了不少，可老街坊們的糾結，也同樣真實。外遷的安置房遠、價格高，平移的差價壓力大，補償標準雖然穩定，卻也沒給大家太多驚喜。

只希望這次的方案，能再多些溫度，再多些人性化的考量：給選擇外遷的老街坊多些補貼，給選擇平移的老街坊多些優惠，讓這些為老北京奉獻了一輩子的老住戶，既能告別破舊的平房，也能少些遺憾與無奈。

崇外 6 號地的大幕已經拉開，老街坊們的選擇，關乎的不僅是一套房子，更是半輩子的期盼與晚年的安穩。愿每一份堅守，都能被溫柔以待；愿每一位老街坊，都能做出不后悔的選擇。

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