01

誰在搶購頂級豪宅？

最近，一線城市的樓市正在釋放一個很清晰的信號，最有購買力的人，開始進場了。

香港：4月內地買家購買香港住宅1892套，環比增長48%，創兩年新高；成交金額189億港元，環比增長31%，創17個月新高。

上海：4月首周，翠湖天地一口氣成交5套，刷新今年以來最快成交紀錄；浦東8000萬+別墅掛牌3天即被秒定，單價突破20萬/㎡，頂豪二手市場呈現“出一套、賣一套”的火熱狀態。

深圳：“4·29新政”之后，4月30日至5月10日，全市一、二手住宅網簽同比增長52.9%，核心區看房、認購迅速升溫，部分項目外來客戶占比已接近五成。

更值得關注的是，一線城市真正的頂豪，正在被瘋搶。

最典型的案例，是深圳灣的中信城開信悅灣。

去年12月28日，信悅灣首開，推出156席約302—658㎡純大戶海景宅邸，套均總價約8436萬元，更有42席跨入“億元俱樂部”；開盤僅兩小時，成交額突破100億元，約302㎡整棟單位迅速告罄。

今年一季度，中指數據顯示，全國重點城市銷售額TOP20項目合計成交金額逾500億元，其中深圳南山區的中信城開信悅灣以65.5億元網簽金額位居全國第一。

表：2026年一季度重點城市商品住宅銷售金額TOP20項目

據市場消息，信悅灣此次已正式加推復式房源，其中四單元頂樓復式戶型建面約519m，備案單價高達39.86萬元/m2，總價超過2億元，直接刷新去年38萬元/m2的價格紀錄，再次把深圳頂豪價格推向全國最前列。

那么問題來了：誰在搶購頂級豪宅？

大致可以分成兩類人群：

第一類，是這幾年真正賺到錢的新財富群體。

他們大多來自AI、半導體、光通信、跨境電商、新能源、硬科技等行業。這些行業雖然也有周期波動，但整體仍然代表中國經濟最有活力、最有增量的一面。

第二類，是對經濟周期和城市資產有深刻理解的老錢。

他們經歷過多輪周期，知道市場最冷的時候，往往也是核心資產重新出現窗口的時候。真正稀缺的土地、真正成熟的城市中心、真正有共識的豪宅圈層，不會因為一兩年調整就失去價值。

更有意思的是，就連“老錢”巴菲特的持倉也開始發生變化。

最新一季伯克希爾持倉顯示，巴菲特大幅增持谷歌母公司Alphabet，持倉市值達到約166億美元，從第10位躍升至第7位；與此同時，清倉亞馬遜、Visa、萬事達、聯合健康等股票，并新建倉達美航空。

巴菲特向來不追風口、不愛概念、不為市場情緒買單。但當他開始重倉AI的時候，說明拐點真的到了。

而這，也是理解深圳頂豪市場的關鍵。

02

誰在承接新財富？

誰在創造新財富？新財富又在哪里沉淀？

任澤平團隊梳理了全球房價漲幅最高的10大城市，結果很有意思。

最值得關注的，是舊金山和首爾。

舊金山2025年房價上漲10.2%，首爾公寓均價上漲9%。這兩個城市本身房價已經處在全球高位，在高基數之上還能繼續大漲，信號意義更強。

舊金山上漲靠AI，OpenAI、Anthropic等AI企業集聚，資本、人才重新涌入灣區，推動核心資產重新定價。

首爾上漲靠半導體，AI算力爆發帶動HBM需求井噴，三星、SK海力士站上產業鏈高點，高收入人群大增，并外溢到核心住宅資產。

迪拜、新加坡、香港，則是全球財富再配置。

過去幾年，迪拜靠低稅率、國際化、離岸財富管理，吸引全球富豪涌入，2025年房價上漲約6.7%，房產交易量增長29%，交易額增長20%。

但中東局勢動蕩后，迪拜的安全預期被打破，豪宅市場迅速降溫。

香港由此獲得高度關注，2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創2013年以來新高。

不難看出，全球核心城市資產上漲，背后有兩條主線：一條是科技造富，另一條是確定性。

而深圳，恰恰承接了這兩點。

在造富能力上，《2026胡潤全球富豪榜》顯示，深圳以132位十億美金企業家超過上海，位居中國第一、全球第二，僅次于紐約的146位。新能源、AI、半導體、機器人，這些最能誕生新財富的賽道，深圳幾乎全部在場。

在確定性上，深圳站位粵港澳大灣區龍頭，深港穗科技創新集群世界第一，背后連接的是中國超大規模市場、全球級港口群、完整制造業體系、活躍資本市場和深港聯動的國際化通道。

從去年底開始，深圳頂豪市場已經給出了非常清晰的信號。

從深圳灣到前海，這條連接總部經濟、濱海資源、國際化界面的黃金岸線，正在成為深圳頂級購買力重新集結的地方，涌現一批新豪宅。

而真正站在這輪熱度中心的，還是信悅灣。

它的特殊之處在于，能夠在8000萬級套均總價、億元級產品的超高門檻之上，依舊被深圳塔尖購買力持續搶購。

換句話說，深圳在不斷創造新財富，而真正能夠沉淀這批財富的頂級資產，正在越來越集中地指向深圳灣，指向信悅灣。

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03

價值投資的本質

在每一輪大國崛起和產業躍遷中，都會出現一批特殊資產。

如果單純用豪宅、高端物業去形容這這類資產，明顯小了。它們是一個時代財富、產業和城市能級的集中沉淀。

如紐約的曼哈頓，承接了美國金融資本的黃金年代；

硅谷周邊的帕洛阿爾托，承接了全球科技產業的爆發；

香港中半山、淺水灣，承接了香港國際金融中心的繁榮；

而深圳灣，則承接了中國科技創新和AI第四次工業革命的新周期。

中信城開信悅灣的意義是與時代同頻，背后是產業趨勢、財富結構、城市命運和國家周期，這就是所謂的國運資產。

它同時踩中了三個關鍵點。

第一，它站在中國最強科技造富城市的巔峰

以深圳灣核心腹地南山區為例，2025年南山GDP達到10102.38億元，成為全國首個萬億級區縣，地均GDP達到54億元/平方公里，很多地級市一整年的經濟體量，還不如南山一個區。

2025年，南山區累計國內有效發明專利約16.09萬件，約占深圳全市四成；國家級專精特新“小巨人”企業累計達到394家，位居深圳全市首位、全國市轄區前列。

而深圳灣所在的粵海街道，更是堪稱“財富密度之王”。

這里走出了騰訊、大疆等世界級企業，也聚集了阿里巴巴、字節跳動等巨頭布局；從互聯網到AI，從無人機到智能硬件，深圳的財富神話，大部分都在這片區域發生。

信悅灣所站立的位置，就是中國新財富的源頭。

第二，它站在深圳灣極其稀缺的城市界面

把全球頂級資產放在一起看，會發現一個規律：真正的價格高點，往往出現在核心城區與一線海景高度融合的地方。

紐約灣區如此，舊金山灣區如此，東京灣區也是如此。

因為這種地段既滿足了產業、資本、交通、商務、國際資源的高度集中，又滿足了海景、岸線、景觀這些不可再生的自然資源。

而在中國四大一線城市，北京不靠海；廣州的核心區在珠江沿線，距離真正入海口仍有距離；上海雖然臨海，但陸家嘴等城市核心區距離海岸線仍然較遠，很難形成真正意義上的核心一線海景資產。

深圳灣的特殊之處在于，它是四大一線城市中唯一的，把城市核心、總部經濟、山海資源、一線海景和國際化界面壓縮在同一條黃金海岸線上的地方。

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而在深圳灣內部，同時具備一線海景、正南朝向、純粹住宅屬性的產品，過去十多年一直是空白狀態的。

信悅灣的稀缺價值在于，它把一線海景、正南朝向、純住宅、大面積、深圳灣核心，這些稀缺標簽同時集齊了。

這個組合放在深圳、放眼全國，都是極其稀缺的選項。

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第三，信悅灣正在形成億元級頂豪圈層

放眼全球，紐約的中央公園南、倫敦的海德公園一號、香港山頂和中半山、硅谷的Atherton和Palo Alto，長期被全球高凈值人群追逐，原因并不只是景觀、建筑或地段。

更深層的價值，在于它們沉淀了一種高密度的塔尖人群。

金融家、科技創始人、產業資本、家族辦公室、全球企業高管，在這些地方持續聚集。久而久之，房子就成為財富圈層彼此識別、彼此靠近、彼此沉淀的空間。

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信悅灣的特殊性也在這里，套均總價8436萬元、42席進入“億元俱樂部”、今年一季度65.5億元網簽金額登頂全國住宅成交金額冠軍……這些數據背后，是一類群體用“億級”價格形成的共識。

當一個項目能夠持續吸引科技企業創始人、產業資本、上市公司高管、金融高凈值客戶等塔尖購買力，它就開始從一個豪宅項目，升級為一個高凈值圈層的聚集地。

他們買入信悅灣，本質上是在把一輪時代紅利，安放到一個穩定、稀缺，并且具備身份識別的城市坐標上，找到可以并肩同行的伙伴。

信悅灣，正在成為這個頂豪圈層俱樂部的入場券。

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因此，自深圳“4·29新政”解除核心區限購后，信悅灣的一舉一動，都受到全國富豪的關注。

就在昨天（5月21日），市場傳出一個重磅信號：信悅灣約302㎡戶型已經取證，入市在即。

值得關注的是，去年首開時，信悅灣約302㎡產品一經推出便迅速售罄，是最搶手戶型之一。

按照項目披露信息，約302㎡產品只有兩棟，此前一棟已經售罄，此次即將推出的是該面積段的最后一棟。

如果你也奉行巴菲特那套樸素的價值投資邏輯：

在不確定的時代，尋找真正有護城河、能穿越周期、被長期價值支撐的資產，那么信悅灣這個窗口，就值得認真看待。

它站在城市確定性更強的地方，承接深圳灣不可復制的稀缺資源，用總價門檻篩選塔尖人群，成為深圳新財富階層可以長期識別、長期持有、長期傳承的資產坐標。

真正的價值投資，歸根到底，就是與國運同頻共振。