北京
42歲的Najimah Roberson在賓夕法尼亞州哈里斯堡找了兩年房子。作為終身租房者，她經歷了將近30次出價失敗——每次都被更高報價擠掉。這位日托所老板"哭了好幾個星期"，最終才以34萬美元拿下一套五居室老房。后院雜草叢生，地毯過時，但這些都不是最讓她猶豫的。隨著6月交房日臨近，房貸利率正在飆升，她還在糾結要不要完成這筆交易。
"壓力太大了，"她說，"按我的買房計劃，利率必須合理才行。"
她的困境是一代人的縮影。超低利率重塑美國房市的年代，看起來不會回來了。恰恰相反，31萬億美元規模的國債市場釋放的每個信號都指向同一個方向：利率還可能漲得更高。
導火索是特朗普對伊朗開戰引發的油價沖擊。這場沖突制造了2023年以來最大的通脹跳升，債券價格暴跌，部分美國國債收益率沖上近二十年高位。作為房貸利率定價基準的10年期國債收益率已攀升至約4.6%，交易員認為5%觸手可及。這直接推高了房貸成本——房地美周四數據顯示，30年期固定房貸平均利率本周達到6.51%，創去年8月以來新高。
華爾街的交易員們押注通脹還會惡化。能源漲價正逐步傳導至整個經濟，而通脹正是借貸成本攀升的主因。投資者已經放棄美聯儲會恢復降息的預期，許多人反而賭定今年晚些時候聯儲將被迫加息。
"如果你想等30年常規房貸利率降下來，短期內沒戲，"WisdomTree投資策略主管Kevin Flanagan直言。
債券市場的劇烈波動，正給房地產行業套上沉重枷鎖。這個產業過去幾十年吃盡了利率持續下行的紅利——全球化和科技進步大體壓制住了通脹。2020年新冠疫情爆發后，美聯儲將利率壓至接近零，催生了一波購房和再融資熱潮。結果就是：據洲際交易所數據，如今大約一半美國房主的房貸利率在4%或更低。
這些人被"鎖定"在了舊貸款里。搬家意味著放棄低利率、承擔高得多的月供，于是二手房掛牌量萎縮。Roberson這樣的首次購房者被迫在稀缺房源中廝殺，同時眼睜睜看著利率節節攀升。她的34萬買房預算，在6.51%的利率下月供比一年前貴出數百美元。
國債收益率的飆升路徑清晰可見。4.6%的十年期收益率已經突破關鍵心理關口，而交易員口中的5%并非危言聳聽——一旦通脹數據持續超預期，聯儲政策轉向加息將徹底封死降息預期。房貸利率與國債收益率的利差通常維持在1.5至2個百分點，按此推算，若十年期國債觸及5%，30年房貸利率可能逼近7%。
這對房市是雙重打擊。買家購買力縮水，賣家惜售，交易量凍結。更深層的影響在于財富分配：2020年前后鎖定低利率的房主坐享資產增值，而后來者被擋在門外。Roberson的30次出價失敗不是個案，Redfin數據顯示，部分熱門市場一套房源平均收到4至5個報價，現金買家和機構投資者頻繁勝出。
她的"修修補補"老房成了無奈之選。五居室的空間對日托生意有實用價值，但過時的裝修意味著額外投入。真正的不確定性來自利率本身——如果交房前利率再漲，她的貸款資格都可能成問題。美國房貸申請量已連續數周下滑，抵押貸款銀行家協會的指數跌至多年低位。
一些分析師試圖尋找樂觀理由：油價沖擊可能是暫時的，通脹預期尚未徹底脫錨。但債券市場的定價更為冷酷。通脹保值債券（TIPS）隱含的盈虧平衡通脹率顯示，交易員預計未來五年物價漲幅將高于聯儲2%的目標。這意味著即使地緣沖突緩和，利率也很難回到2020-2021年的低位。
對Roberson來說，決策窗口正在收窄。6月的交房日期像倒計時，而國債收益率曲線還在陡峭化——短期利率預期上行，長期利率跟漲，典型的緊縮周期特征。她算過賬：以當前利率，這套34萬的房子30年利息總額將超過房屋本身價格。如果利率再漲0.5個百分點，月供將再增加約150美元。
"合理"的定義正在被市場重寫。過去十年，4%被視為高利率；如今6.5%成了新常態，7%不再是天方夜譚。這種心理錨定的位移，正在改變美國人的置業觀念。終身租房從 stigma 變成理性選擇，尤其是當房租漲幅低于房貸利率升幅時。
Roberson還沒放棄。她仍在與貸款機構談判，尋找利率鎖定選項，同時祈禱債市出現回調。但她的經歷已經說明：在低利率時代買房的那一半美國人，和像她這樣被困在高利率門外的人，正在分裂成兩個階層。債券市場的每一次波動，都在加深這道裂痕。
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