來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：易居研究院）

日前，《高質(zhì)量推動(dòng)上海商務(wù)樓宇更新發(fā)展研究》報(bào)告在滬成功發(fā)布。這份報(bào)告是由上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)城市更新專委會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院牽頭，聯(lián)合上海城投控股有限公司、上海郵政儲(chǔ)蓄銀行上海靜安支行、上海建元資產(chǎn)管理有限公司、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司、瑞安管理有限公司等多家行業(yè)研究機(jī)構(gòu)與標(biāo)桿企業(yè)，從實(shí)戰(zhàn)視角，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，歷經(jīng)八個(gè)月完成的。這是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首份系統(tǒng)性、全鏈條研究商務(wù)樓宇高質(zhì)量更新的專業(yè)報(bào)告，整個(gè)報(bào)告全面梳理了上海商務(wù)樓宇發(fā)展現(xiàn)狀與政策體系，深度剖析更新提升的痛點(diǎn)，努力提煉可復(fù)制的"上海經(jīng)驗(yàn)"，研究探索為 "十五五" 時(shí)期全國(guó)商務(wù)樓宇存量盤活與價(jià)值再造提供系統(tǒng)性的解決方案。

行業(yè)首份產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合報(bào)告 探索構(gòu)建商務(wù)樓宇更新完整框架體系

作為行業(yè)內(nèi)首個(gè)由行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)研究機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)主體三方聯(lián)合編制的商務(wù)樓宇更新專項(xiàng)報(bào)告，研究樣本覆蓋上海全市2億平方米存量商務(wù)樓宇，調(diào)研了20余個(gè)典型更新項(xiàng)目，訪談了多位行業(yè)專家、企業(yè)負(fù)責(zé)人等，形成了近7萬(wàn)字的研究成果。報(bào)告構(gòu)建了 "現(xiàn)狀分析-挑戰(zhàn)剖析-案例借鑒-實(shí)施路徑-對(duì)策建議" 的研究框架，推進(jìn)了我國(guó)商務(wù)樓宇更新領(lǐng)域系統(tǒng)性的整體研究。

"商務(wù)樓宇是城市經(jīng)濟(jì)活力的核心引擎，也是城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)。" 該報(bào)告的主撰稿人、課題組組長(zhǎng)、上海市房協(xié)城市更新專委會(huì)主任、上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)崔霽表示，"當(dāng)前上海商辦市場(chǎng)正面臨 '總體供給過(guò)剩 '與'優(yōu)質(zhì)供給不足'并存的結(jié)構(gòu)性矛盾，大量建成于上世紀(jì)90年代至2010年的樓宇進(jìn)入更新改造集中期。本報(bào)告立足上海實(shí)踐，直面行業(yè)痛點(diǎn)，旨在為市場(chǎng)主體提供可落地的操作指南，為政府部門完善政策體系提供專業(yè)參考。"

深度剖析行業(yè)痛點(diǎn) 直擊"卡脖子"難題

報(bào)告從理論與實(shí)踐結(jié)合的角度，首次系統(tǒng)梳理了高質(zhì)量推進(jìn)上海商務(wù)樓宇更新面臨的五個(gè)系統(tǒng)性挑戰(zhàn)，直擊行業(yè)長(zhǎng)期存在的 "卡脖子" 難題：

?硬件滯后：超過(guò)80%的存量樓宇為乙級(jí)及以下標(biāo)準(zhǔn)，普遍存在層高不足、結(jié)構(gòu)荷載不夠、基礎(chǔ)設(shè)施老化等先天短板，無(wú)法適配新興產(chǎn)業(yè)需求

?產(chǎn)權(quán)分散：大量樓宇采用分割銷售模式，一棟樓宇內(nèi)往往存在數(shù)十個(gè)甚至上百個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人，集體決策困境導(dǎo)致更新難以推進(jìn)

?制度約束：現(xiàn)行規(guī)劃審批與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)多針對(duì)新建建筑，現(xiàn)有消防、節(jié)能要求大幅增加存量樓宇的改造難度與成本

?經(jīng)濟(jì)難題：功能轉(zhuǎn)換型改造成本高達(dá)4000-8000 元/平方米，而市場(chǎng)租金提升幅度有限，投資回收期普遍超過(guò)10年

?運(yùn)營(yíng)不足：行業(yè)普遍存在"重改造、輕運(yùn)營(yíng)"現(xiàn)象，盈利模式單一，專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才嚴(yán)重短缺

深度剖析典型案例 提煉可復(fù)制"上海經(jīng)驗(yàn)"

報(bào)告從實(shí)戰(zhàn)角度，選取了亞洲大廈、錦滄文華廣場(chǎng)、城投寬庭?灣谷社區(qū)、創(chuàng)智天地V聚場(chǎng)、瑞元里公寓等5個(gè)具有代表性的上海商務(wù)樓宇更新典型項(xiàng)目，覆蓋散售樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、歷史地標(biāo)高端提質(zhì)、低效商辦改保租房、科創(chuàng)片區(qū)微更新等多種主流模式，從項(xiàng)目概況、更新舉措、實(shí)施成效、經(jīng)驗(yàn)啟示四個(gè)維度進(jìn)行了深度拆解。

在前述研究的基礎(chǔ)上，報(bào)告總結(jié)出上海商務(wù)樓宇更新的經(jīng)驗(yàn)：分類施策是前提、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)是內(nèi)核、合規(guī)創(chuàng)新是支撐、資本閉環(huán)是抓手、政企協(xié)同是保障。其中，亞洲大廈通過(guò) "長(zhǎng)期租賃+經(jīng)營(yíng)權(quán)托管" 模式破解散售產(chǎn)權(quán)難題，打造 "東方垂直百老匯"；城投寬庭?灣谷社區(qū)成功探索"商辦改保租房"路徑并實(shí)現(xiàn)REITs退出；錦滄文華廣場(chǎng)通過(guò)"每4層合并為3層"的結(jié)構(gòu)置換技術(shù)破解老舊樓宇層高不足等創(chuàng)新實(shí)踐，均為全國(guó)同類項(xiàng)目提供了可復(fù)制、可推廣的范本。

全鏈條實(shí)施路徑與對(duì)策建議 助力"十五五"高質(zhì)量更新

針對(duì)"十五五"時(shí)期企業(yè)如何高質(zhì)量開展商務(wù)樓宇更新，報(bào)告提出了涵蓋前期籌備、產(chǎn)權(quán)整合、改造實(shí)施、運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作、政企協(xié)同六大環(huán)節(jié)的全鏈條實(shí)施路徑，為市場(chǎng)主體提供了清晰的操作指南。報(bào)告特別指出，商務(wù)樓宇更新的核心是從"空間出租"向"產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)"轉(zhuǎn)型，通過(guò)構(gòu)建多元化盈利模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值與產(chǎn)業(yè)價(jià)值的雙重提升。

同時(shí)，報(bào)告從完善頂層設(shè)計(jì)、創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)治理、深化審批改革、加強(qiáng)財(cái)稅金融支持、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、建立專業(yè)服務(wù)體系六個(gè)方面，向政府部門提出了系統(tǒng)性對(duì)策建議。報(bào)告建議設(shè)立市級(jí)商務(wù)樓宇更新專項(xiàng)基金與產(chǎn)權(quán)歸集專項(xiàng)基金，全面推廣REITs退出模式，建立差異化的存量改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，破解行業(yè)發(fā)展的制度性瓶頸。

產(chǎn)學(xué)研結(jié)合 多方共商破局路徑

發(fā)布會(huì)上，上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任萬(wàn)勇教授將報(bào)告核心內(nèi)容概括為"5566"體系（5個(gè)問(wèn)題、5個(gè)案例、6個(gè)實(shí)施路徑、6個(gè)對(duì)策建議），他認(rèn)為，報(bào)告干貨滿滿、結(jié)構(gòu)清晰、觀點(diǎn)明確，問(wèn)題提煉系統(tǒng)精準(zhǔn)。

來(lái)自城投控股、瑞安、郵儲(chǔ)銀行、城建置業(yè)、喆安投資、環(huán)源地產(chǎn)、永業(yè)集團(tuán)、宏信置業(yè)、越秀地產(chǎn)、中信泰富及上海樓宇科技研究會(huì)等機(jī)構(gòu)和企業(yè)的代表集中發(fā)聲，針對(duì)“破難題、促創(chuàng)新，高質(zhì)量推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升”提出四點(diǎn)建議：一是破解資金與盈利難題，呼吁優(yōu)化金融產(chǎn)品適配性，明確項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)期，完善市場(chǎng)化商業(yè)模式；二是完善標(biāo)準(zhǔn)與審批體系，建議建立樓宇更新專屬標(biāo)準(zhǔn)與認(rèn)證體系，簡(jiǎn)化審批流程，推進(jìn)跨部門聯(lián)審聯(lián)批；三是強(qiáng)化資源與協(xié)同賦能，希望加強(qiáng)整合更新全鏈條專業(yè)資源，搭建政企對(duì)接平臺(tái)，推動(dòng)相關(guān)難點(diǎn)問(wèn)題解決；四是加快市場(chǎng)化、專業(yè)化、法制化建設(shè)，正視企業(yè)合理盈利訴求，激發(fā)市場(chǎng)主體參與積極性。代表們一致認(rèn)為，城市更新包括商務(wù)樓宇更新本質(zhì)是"城市價(jià)值創(chuàng)造的新模式"，需引入"綜合價(jià)值模式"，融合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)四類價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院理事長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，商務(wù)樓宇更新在推進(jìn)過(guò)程中需堅(jiān)持“統(tǒng)一政策與分類施策、一樓一策”相結(jié)合原則，推動(dòng)政府與市場(chǎng)同向發(fā)力、雙向奔赴，充分發(fā)揮國(guó)有資本的穩(wěn)定作用與民營(yíng)資本的創(chuàng)新活力，深化產(chǎn)業(yè)與城市更新的深度融合，強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)的賦能價(jià)值。

業(yè)內(nèi)專家和相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)表示，本報(bào)告的發(fā)布恰逢其時(shí)，不僅為上海商務(wù)樓宇更新在"十五五"時(shí)期實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、高質(zhì)量發(fā)展奠定了專業(yè)基礎(chǔ)，也為全國(guó)其他超大城市破解商辦市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾、推動(dòng)存量資產(chǎn)提質(zhì)增效提供了寶貴的"上海經(jīng)驗(yàn)"，將有力推動(dòng)我國(guó)城市更新事業(yè)向更高質(zhì)量、更深層次發(fā)展。