一、樓盤定位

青島市李滄區東李板塊的"改善型 剛需盤"雙軌并行項目

產品涵蓋小高層、高層住宅及洋房

項目核心標簽為"生態改善盤""多強聯合開發"，由萬科、金地、中海、越秀及青島城投五大開發商聯合打造（CRIC登記口徑為金地、萬科、青島城投、越秀四家）。立足市區成熟居住片區，目標客群以預算敏感型剛改、首改家庭及看重品牌品控的本地置業者為主，屬東李板塊中端能級代表性尾盤。

二、樓盤總述

森林公園位于青島市李滄區東李板塊，地處石牛山路以西、青銀高速以東、棗山路以北，緊鄰青龍山與象耳山，構建臺地式園林景觀。項目容積率2.37，綠化率30.0%，共2246戶，社區規模適中。配套層面，項目內設3000㎡威凱斯健身會所（含恒溫泳池），車位比高達1:1.43，實用性突出。

銷售狀態為尾盤，最新報價23,500元/㎡（普通住宅不含裝修，2022年4月26日），綜合測評報告披露成交價格門檻為21,560元/㎡，低于板塊均值。項目最早開工于2021年8月，最早開盤2022年2月，最新開盤2023年5月，最晚交房時間為2024年12月31日，交付確定性較強（數據來源：CRIC樓盤詳情數據庫，截至2026年5月）。

三、樓盤得分及分析

據好房點評網綜合測評顯示，森林公園綜合得分7.01/10，在11個同板塊同能級對比項目中位列第7名，整體處于中下游水平。測評權重為：區域價值40%、項目價值30%、市場表現20%、口碑情況10%。

四大維度中，口碑情況以9.3/10成為最強支撐項，得益于五家頭部房企聯合開發、尾盤去化穩定及業主正面反饋；區域價值7.8/10表現穩健，山體生態資源與醫療配套構成核心吸引力；項目價值6.2/10與市場表現5.6/10明顯偏低，前者受限于得房率偏低、精裝品質平庸，后者受制于去化疲軟與區域信心不足（來源：好房點評網）。

下圖展示同板塊/同能級11個項目的綜合得分排名。測評認為，森林公園7.01分位列第7，與排名靠前的海信臻悅（8.32）、云谷·金茂府（7.89）等高端競品在產品力上存在明顯差距，但顯著優于排名末位的融海云著（5.07）。

四、優劣勢分析

測評認為，森林公園呈現"口碑與生態強、產品與市場弱"的結構性特征，優劣勢對照如下：

五、樓盤綜合評述

測評認為，森林公園是東李板塊典型的"務實型生態改善盤"，以"生態資源 品牌聯合 高車位比"形成差異化壁壘，在價格門檻低于板塊均值的支撐下，錨定預算敏感型剛改客群，具備務實而具性價比的競爭力。

適合人群：①預算敏感的剛需/剛改首置、首改客戶；②看重品牌品控與山景生態資源的本地置業者；③關注現房/準現房交付確定性的客戶（最晚交房2024/12/31）。

不適合人群：①追求高得房率與精裝品質的高端改善客戶；②看重投資增值與二手流通性的投資客；③對產品科技力（如金茂府系）有強烈偏好的客群。

關鍵提示：項目處于尾盤階段，建議重點核實剩余房源的樓層與戶型，并實地踩盤核驗精裝實景與社區運營狀況。

數據來源與合規聲明

數據來源：克而瑞好房點評網（綜合測評報告）、CRIC樓盤詳情數據庫，數據截至2026年5月。開發商信息存在兩處口徑差異（測評報告為五家、CRIC登記為四家），已在信息卡中如實標注。

合規聲明：本測評基于克而瑞好房點評網公開評分及項目公開信息整理，僅供參考，不構成投資或購房建議。項目價格、政策、規劃等信息可能發生變化，請以官方最新公示為準。讀者購房決策前應實地踩盤并獨立核實相關信息。

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