北京
來源：市場資訊
（來源：搜狐焦點深圳）
舊樓變新宅！
深圳這一老舊住房終于迎來了重建，業主們紛紛激動得落淚。
5月23日，深圳市第一幼兒園宿舍樓自拆自建項目正式啟動！
這是深圳首個老舊居民樓自主更新、原拆原建的試點項目，給深圳老舊小區的改造走出了一條新路子。
40多年的老樓終迎新生
這棟樓的故事，得從1979年說起。
它是深圳市第一幼兒園的宿舍樓，位于羅湖區深南東路與河邊路交叉口東北側。算下來樓齡已經47年，無疑是深圳早期的“元老級居民樓”。
如同其他老破舊的小區一樣，第一幼兒園的宿舍樓也面臨著墻體開裂、梁柱老化、外墻斑駁脫落等常見的危害，還經常因挨著河，面臨著河水倒灌的痛苦，一樓的居民們苦不堪言。
房子存在安全隱患，居民想要改造的意愿也愈發強烈。
但要等來合適的開發商談何容易？畢竟現在多數開發商的日子并不好過，加之這一棟樓小，拆了重建根本不劃算。
不過好在羅湖區抓住了機會，乘著國家提出發展意見的風口，做出相應的舉動。
2025年《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》明確“支持老舊住房自主更新、原拆原建”；2026年廣東省“十五五”規劃也做出相應的強調。
2026年1月羅湖區已將深圳市第一幼兒園宿舍樓列為全省首批自主更新試點，首開先河。
業主自主，老樓變新宅
老樓的困境已經了然，那么這次原拆原建的思路是怎么樣的呢？我們來看一看。
這次改造走的是“業主自籌資金＋自主更新＋原拆原建”的新模式。原地重建，面積不擴太多，高度不往上疊加，還是住宅，業主回遷，徹底避開了傳統舊改所面臨的的補償、利益分配的難題。
舊改范圍涵蓋6層樓，共10戶人家，重建項目總面積870.38㎡，設計上也做了不少貼心的優化，比如底層架空做公共空間，重新規劃戶型，暗衛改明衛，層高提高到3米，加裝電梯等。
推進方式上，這10戶業主實現了100％簽約、100％授權、100％自籌資金，自己選代建單位、設計團隊，全程參與方案討論與監督。
政府方面也大幅簡化了審批流程，僅用4個月就辦完所有手續，效率拉滿。
項目于2026年5月開工，預計2026年年底完成主體建設，2027年初業主就能原地回遷。
深圳還有哪些小區在舊改？
有了深圳市第一幼兒園宿舍樓這個首例試點開路，深圳也有不少老舊小區坐不住了，也開始嘗試原拆原建。
羅湖區的紅崗花園是目前最受關注的，它可謂是最早傳出來的要原拆原建消息的小區。
1987年建成，總共18棟樓，占地3320㎡，最早是韶關鋼鐵廠給職工家屬的安置房，典型的老舊小區。
早在2019年的時候就傳出棚改的消息，但進展緩慢。直到2024年6月街道辦發布了準備啟動自籌資金改造的摸底調查，這才重回大眾的視線。
到了2024年9月，紅崗花園的首輪摸底結果出爐，居民整體同意率達到了90%以上，形式上看起來是不錯的，只不過后續推進仍需要等待。
還有龍崗布吉南門墩，深圳舊改的“硬骨頭”。
2008年就立項，2021年企業暴雷后停工。直到2025年國企天健接棒，項目從“城市更新”轉為“城中村改造”。
但聽說貌似因賠償方案談不攏，最近部分業主開始推進“自籌自建”，自己組織意愿征集，想繞開開發商，自己集資重建。
再者是前海月亮灣花園，前海片區的老牌小區。1993年建成，共42棟多層住宅，2100多戶業主。
早年多次就該嘗試均失敗，2017年因佳兆業意愿征集擱置，2021年棚改因“嚴控大拆大建”政策被叫停。
如今棚改遙遙無期，業主只能轉向自籌自建，近期正與華潤置地、華潤銀行對接。但2100多戶業主利益復雜，要達成95％以上的同意率，難度不小。
原拆原建的前景究竟如何？
結合上面所提到的例子，相信大家在心中對原拆原建的前景也都心中有數了。
羅湖第一幼兒園宿舍樓作為深圳首例，從業主自發申請、100%簽約、自籌資金，到政府4個月完成審批。證明小體量、產權清晰的舊樓是可行的。
對紅崗花園、南門墩、月亮灣花園這類舊改停滯的小區，原拆原建是繞開開發商、擺脫爛尾風險的新出路。
再看現實的坎兒：共識難、資金重、規模受限。
像月亮灣花園這種的幾千戶的大型小區，要達成高同意率、分攤成本極難。業主自籌資金壓力大，低收入家庭負擔重，政策細節等也還在完善。
整體看來，短期內原拆原建或將以樓齡長、安全隱患大、戶數少為主復制。
從長期看，他或許會成為深圳舊改的重要補充，但難成主流，更適合“小而危”的老樓，大型小區仍需探索多元路徑。
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