（文/孫梅欣 編輯/呂棟）

繼上海之后，廣州也啟動對二手房的收儲試點了。

5月26日上午在廣州市新聞發布會上，除了對今年4月30日出臺的廣州樓市“穗八條”政策進行詳細解讀和公布配套文件之外，還公布了廣州安居集團將啟動支持居民“賣舊買新”專項試點工作，對廣州部分老城區二手房進行收購試點。

根據廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆的介紹，集團將出資收購二手房，以推動居民更換新房，按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則對二手房進行市場化收購，試行時間將到2026年12月31日。?對于參與收購房屋的標準，安居集團相關負責人介紹，要求收購對象為總價在300萬元以內房屋，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。房產權屬要清晰、無抵押查封、無安全隱患。

據悉，收購后的二手舊房，將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。而打通一二手住房置換鏈條，進行“賣舊買新”，是為了激活市場的交易模式創新。

這是繼上海之后，又一個出臺二手房收購政策的一線城市。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當先各地市場新房交易量不足，普遍認為是改善性需求沒有得到釋放，隨著在上海、廣州等一線城市進行試點之后，不排除將在全國各地市場逐步鋪開的情況。

用收儲舊房，帶動新房銷售

從廣州此次發布會的主要內容來看，一方面是對今年4月底出臺的“穗八條”進行詳細解讀和執行落實，另一方面便是新增了收儲政策的出臺。

除了對可參與收儲的二手房設置了上述條件之外，參與收購二手房的居民，在置換流程上需要通過“穗安居”微信服務號線上報名，按要求提交申請資料，安居集團負責審核、評估、交易等全流程服務。

據悉，收購價格將以市場成交價為參考，采用“兩次評估＋協商確認”機制，通過企業初次詢價評估、第三方專業機構復核評估，與居民協商確定最終成交價格，確保公正合理。

政策明確提到，居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅。

在資金安全方面，舊房收購款全額由銀行專用賬戶托管，鎖定用于購買新房。居民、開發商、收購主體三方資金隔離，確保從收購、監管到結算，全流程“專款專用”，路徑透明。

李宇嘉認為，廣州之所以出臺這樣的政策，也是因為廣州中心四區存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板。

“這些居民改善住房的愿望強烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導致賣舊買新的愿望實現不了，也導致整個市場置換聯通受阻。在市場失靈的情況下，就需要政府積極介入。”李宇嘉表示。

廣州城中老房居住現狀 圖片來源：李宇嘉

需要提到的是，相較于常規的二手房交易，二手房收儲的定價、流程、資金成本、房屋用途等等方面，都是居民、行業和市場面所關心的問題。

對此，李宇嘉分析，由廣州安居集團主導收購的房屋之后可能有多種用途：“首先是安居對接各區住建，通過存量盤活籌集保障性租賃住房、人才房；其次是安置住房，特別是中心區原拆原建的規模較大，過渡期的安置房特別緊缺，這些收儲房屋正好可以補上缺口。”

之所以啟動這一政策，業內相關人士認為，主要還是為了通過對舊房的收儲，帶動新房市場的交易，但其中依然存在不小的執行難度。

一位廣州房地產市場業內人士告訴觀察者網，根據收儲設定的總價設定，環城高速以內的幾乎沒有300萬以下的新房，因此參與房屋收儲的居民，需要補上一定的差價才能購買新房：“還是為了拉動新房的銷售的目標。”

58安居客研究院院長張波也認為，此次廣州的政策，更類似今年2月上海率先試點收儲政策中浦東新區的政策：“浦東新區面積大，部分板塊新房去化壓力大，試點政策更側重收舊換新聯動，拉動區域新房去化。”

需要提到的是，有業內人士指出，根據安居集團目前計劃的收儲房屋用途，可能存在房屋分散、管理難度大等問題。

“收儲的房子其實是分散在一定區域內不同地區、不同樓棟的，這和集中式租房不同，管理難度和維護難度都很大，需要投入不小的人力、資金和專業度去進行管理，并且其中的利潤率也比較低。”一位從事房屋租賃業務的從業者高速觀察者網。

對此，李宇嘉也坦言，“以舊換新”中的價格達成是關鍵環節：“出發點是為了確保交易雙方對價格的認可，但實踐中比較難，這其中存在區位好、配套好、但房屋有不利因素等等情況，并且回收后國企還要投入改造成本，出租收益率不好評估，容易導致企業和業主之間對價格的評估存在差異。”?“另外，在實際操作過程中，存在收購資金匹配擬置換房源存在價格上的價差，導致落地難等問題，并且以舊換新的鏈條較長，需要鏈條上各相關方都要積極參與，包括房企、中介給予適當優惠，銀行貸款繼續下調等等方面。”李宇嘉認為，只有全鏈路打通，政策才能順利推動執行。

繼續放松公積金使用限制

除了搶眼的二手房收儲政策之外，當天的發布會上，還對廣州樓市4月底出臺的“穗八條”政策進行詳細解讀，并給出了配套文件。

“穗八條”中提到，針對“賣舊買新”的政策，廣州居民在今年12月31日在廣州買新房并完成網簽，并在網簽日前后1年內出售個人名下本市二手住宅的，以及申請按揭貸款完成抵押登記后，貸款總額不超過300萬元的，按發放貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補貼。

按照規則，1套新建商品住宅只給予1次補貼，每個季度發放一次，每季度有1000個名額，申請人數超過補貼名額將進行搖號，總補貼金額達到2億元。

公積金政策方面，擴大轉貸范圍，符合條件的商業貸款既可以申請為純公積金貸款，也可以轉為組合貸款，并且可轉貸銀行覆蓋公積金受托及非受托銀行；

同時，降低申請門檻，原商業貸款放款年限由3年縮短為2年，申請人累計繳存公積金時限由60個月縮短為36個月；

放寬“商轉公”貸款年限，公積金貸款年限與原商業貸款已還款年限合計最長可達30年；商轉公貸款額度由原來的70％提高到現在的80％；

放寬住房套數和貸款次數，從本市唯一住房”可放寬至家庭首套或第二套住房也可申請，從“未使用過住房公積金貸款”放寬至“未使用或只使用過一次住房公積金貸款”的繳存職工也可申請；由本市繳存人擴展至粵港澳大灣區或廣州都市圈的繳存人。

對于廣州公積金政策的多項調整，李宇嘉認為，政策指向是提高普惠面，是國家提出的公積金制度改革的一部分，即壯大公積金普惠金融的底色，讓市民獲得政策扶持，降低住房消費的成本和門檻。

“另一方面，在新形勢下，居民加杠桿的積極性明顯減弱，背后是對成本的高度敏感，對未來不確定性的預期在住房消費杠桿上的體現。要更多發揮普惠金融的角色，助力居民住房購置成本降低的同時，不影響居民在生活、子女教育等方面的開支。”李宇嘉認為，下一步建議只要個貸率保持在85%以下，就應該敞開商轉公。

各地政策“托舉”，上半年重點城市樓市成交“回溫”

事實上，隨著今年春節假期之后重點城市陸續出臺相關放松政策，以一線及重點城市為代表的房產交易行情，已經率先有所回調。

根據國家統計局最新公布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，4月份新建商品房銷售價格環比上漲的城市達到14個，4個一線城市二手房價格環比平均漲幅達到0.4%，房價同比降幅也有收窄趨勢，為過去8個月來首次出現跌幅收窄的信號。

2026年4月70個大中城市房價變動情況

以此次出臺松動政策的廣州為例，到今年4月，廣州的新房和二手房環比均出現上漲，已經連續兩個月實現雙漲，廣州樓市呈現出從“止跌”走向“企穩”的信號。因此在這一時期繼續出臺積極的購房政策，有利于企穩走勢的延續。

而這樣回調企穩的趨勢能夠延續多久，并且未來市場走勢如何，也是人們所關心的問題。

根據安居客提供的數據，截止到5月25日，北京、上海、廣州、深圳當月的新房成交量較去年同期均呈上升走勢。

其中，廣州當月新房成交套數為5433套，環比上升了26%，同比也有6.2%的上漲。相鄰的深圳，新房成交量同樣活躍，截止5月25日，新房當月成交量為3532套，環比上漲27.1%，同比數據更是大漲48.4%。

另外，北京和上海新房成交量雖較上月有所下滑，但同比數據仍然上揚。其中，北京當月新房成交為3214套，同比上漲3%；上海成交7621套，同比上漲11.3%。

張波認為，結合平臺監測與政策落地節奏來看，今年3-4月多地政策出臺后，市場熱度的延續性明顯好過去年同期：“去年政策更多是短期脈沖式反彈，熱度來得快去得快，二季度后半段快速回落。而今年政策更聚焦置換與改善需求，一線及強二線城市二手房量能持續釋放，議價空間收窄，修復持續度表現更好。”

他以上海市場表現為例，4月成交創近年同期新高，并且從安居客線上數據來看，議價空間由10%收窄至3%–5%，核心區優質房源供給偏緊，業主報價進一步上調。

張波分析，從當前數據來看，上半年市場走勢已基本定型，市場的分化格局表現明顯：“一線城市價格逐步企穩，市場穩定性加強。強二線城市政策效應持續釋放，更多中小城市仍在市場底部徘徊。”