5月26日下午，北京豐臺區蒲黃榆一里、四里危改地塊現場，6家房企同臺角逐。保利發展、招商蛇口、綠城中國、廈門國貿、上海大華——清一色的頭部央國企。

結果呢？

經過線上7輪報價和現場158輪（也有說法是165輪） 激烈廝殺，福鑫（北京）房地產開發有限公司以10.476億元、16.4%的溢價率殺出重圍，硬生生從這些巨頭嘴里搶下了這塊“肉”。

更刺激的是，土拍現場一個穿橘色T恤的舉牌人，開場就給央國企來了個“下馬威”，中間更是連續14輪都由他出價。

這氣場，實屬罕見了。

這家福鑫地產聽起來陌生，但扒一層皮你就知道了——它的背后，是河北鑫界房地產開發有限公司。

而這已經不是它第一次在北京核心地段翻江倒海了。2024年7月，河北鑫界就以25%的溢價率搖中了東城區金魚池地塊，當年北京土拍溢價率最高的地塊，就是它。

時隔近兩年，這家河北民營房企突然卷土重來，再次砸重金在北京核心區拿地。這地到底值不值？它背后又是怎樣的來頭？今天十一郎就給你拆透了。

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01

DICHAN SHIYIYAN

蒲黃榆地塊：二環邊的“袖珍絕版”

先來盤盤這塊地到底有多香。

蒲黃榆地塊位于南二環與三環之間，距離南二環僅約300米，到天安門直線距離不過5公里左右。土地面積約0.98萬平方米，規劃建筑面積約1.98萬平方米，容積率2.02，控高45米。

最關鍵的是——這塊地緊鄰天壇公園南門，步行可達。距離地鐵5號線與14號線換乘站蒲黃榆站僅約300米，去哪兒都方便。

配套更是成熟到沒話說。

周邊有方莊購物中心、NTP新城廣場等商業資源，北京中醫藥大學東方醫院方莊院區是步行可達的三甲，天壇醫院也在3公里范圍內；教育上有方莊第二小學、北京一師附小、景泰小學環繞；步行可達天壇公園、龍潭湖公園，東南還有方莊公園。

而且，這個板塊已經斷供多年，周邊老房子偏多，跟現在的“好房子”需求明顯脫節，存在典型的“剪刀差”機會。

難怪6家房企搶破頭。這也是今年北京參與競價企業數量最多的宅地——此前太平橋地塊只有4家，亦莊瀛海地塊只有5家。

不過，這塊地也有明顯的“硬傷”。十一郎把它拆成三個維度來說：

第一，兩個“包袱”。地塊需配建一處3000平方米的派出所并無償移交，還要修一條11米寬、東西向的街坊路向社會開放。扣除配建后，可售住宅建面僅剩約1.68萬平方米，成交樓面價被拉高到6.22萬元/平方米。

第二，“螺螄殼里做道場”。中指研究院土地市場研究負責人張凱分析，這條街坊路將侵蝕可建面積、間接推高有效容積率，并對居住體驗形成制約。而且占地面積不到1公頃，想做舒適的園林幾乎不可能，極度考驗設計功力。

第三，產品方向已定。張凱也說了，這塊地適宜規劃低密度大戶型改善產品，預計只能提供約90到100套住宅。按照6.22萬/㎡的樓面價推算，未來產品大概率直奔千萬級以上。

十一郎判斷，這塊地未來大概率要做100到140平方米的三至四居大戶型改善產品，總價段估計在1000萬到1500萬元之間。這個定位，正好跟周邊競品形成錯位競爭。

目前片區最近的新盤是東城的天壇府，還有少量現房，報價超13萬元/㎡。豐臺這邊的競品是南三環外的金茂璞逸豐宜，主打135-190㎡大戶型，總價1200萬起步。1000萬起步的蒲黃榆，反而卡進了一個相對稀缺的價格帶。

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DICHAN SHIYIYAN

河北鑫界是誰？

一家“非典型”民企的北京布局

花10個多億在北京拿地的民企，這幾年可不常見。十一郎順著股權結構扒了一下，發現了不少有意思的地方。

福鑫（北京）房地產開發有限公司，是河北鑫界房地產開發有限公司的全資子公司。而河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，2018年9月股東大換血后，目前由水福來和李淑英分別持股50%。

水福來是何許人？公開資料顯示，他名下至少還有兩家地產公司——淶水中誠房地產開發有限責任公司（持股85%）和保定九利房地產開發有限公司（持股100%）。

更值得關注的是，水福來還是河北華電石家莊熱電有限公司的副董事長，這家電力企業由華電國際（國有控股）持股82%，河北鑫界持股18%。

而另一位股東李淑英的投資版圖更雜，覆蓋建筑裝飾、醫養、基金管理等，名下還持股了河北鑫界醫養發展有限公司、河北旺水股權投資基金管理有限公司等。

把這幾塊拼在一起，十一郎猜可能是這樣：河北鑫界更像一個多元化投資平臺，主業并非單純的地產開發，而是以參股、聯營的方式滲透進能源、醫養、金融等不同領域。

這種模式在河北民企里并不鮮見——老板們往往不把雞蛋放在一個籃子里，地產只是其中一個板塊。這也解釋了為什么它敢在別人都躲的時候沖進北京拿地——人家可能壓根不需要靠賣房的現金流來養活整個盤面。

但問題來了：這樣的“非典型”開發商，到底有沒有足夠的操盤能力來啃下北京核心區這種高難度項目？從它上一個項目的表現來看，答案恐怕并不樂觀。

03

DICHAN SHIYIYYAN

金魚池地塊：“拿地近兩年，一動沒動”

河北鑫界在北京的故事，其實從2024年7月就開始了。

那天，它以觸頂搖號方式拿下了東城區金魚池地塊，成交價3.375億元，溢價率25%，住宅銷售指導價高達15.1萬元/平方米。

這塊地有多“絕”？

它位于東城區二環內、天壇公園北側，是北京土拍招拍掛歷史上出讓的住宅建筑面積最小地塊——整個項目的規劃建筑規模僅5550平方米，其中住宅建筑面積更是只有1700平方米，自持公建3850平方米。而且這部分公建要求全部自持20年，意味著前期只有1700平方米的住宅可以賣錢覆蓋成本。

有分析認為，這1700平米的住宅最多也就能做10套房子，每套賣到20萬一平米，勉強能收回3.375億的地價成本。這么大的投入換這么小的體量，說到底是一筆非常考驗耐心的賬。

最令人費解的是——直到今天，這塊地拿了快兩年了，仍然沒有任何開工的跡象。

十一郎捋了一下時間線：

- 2024年7月3日：河北鑫界以搖號方式拿地。 - 拿地一周后：項目開發主體福鑫地產成立，注冊資本1000萬元。 - 2025年7月17日：終于拿到東城區發改委的項目核準批復，總投資估算3.748億元，批復有效期2年。 - 2026年至今：拿地近兩年，項目仍未開工。

更頭疼的是，金魚池地塊緊鄰全國重點文物保護單位天壇，項目的報建流程涉及文物部門的特殊審批。

2026年初，北京市文物局專門發文確認，項目在天壇建設控制地帶內進行文物保護工程以外的其他建設工程，已上報國家文物局等待批復。

這個過程會拖多久？誰也說不準。

有人笑稱，這個項目“擱淺”將近兩年，成了北京核心區最離譜的一塊“曬太陽地”。甚至有小道消息傳出，河北鑫界打算把它轉手。

十一郎覺得，金魚池地塊的困境，恰恰暴露了河北鑫界這類“非典型”開發商在北京市場的兩大致命短板：

一是對核心區特殊規劃流程的應對經驗不足，文物審批這類事不是有錢就能擺平的；

二是資金沉淀壓力巨大，3個多億砸進去兩年沒有任何回款，加上自持公建的運營成本，對現金流是實打實的考驗。

如今再拿蒲黃榆地塊，河北鑫界是真的打算認真做開發？還是為未來的退出套現布更大的局？答案，可能要看它接下來的動作。

04

DICHAN SHIYIYAN

蒲黃榆的出路與挑戰

十一郎分析，對比金魚池地塊，蒲黃榆至少有三個更有利的條件：

第一，產品邏輯更清晰。約100套住宅的體量，雖然不算大，但比1700平方米的金魚池靠譜太多了，至少可以做成一個真正的完整小區，實現正常的項目開發邏輯。

第二，配建壓力可控。派出所無償移交確實是個成本，但不涉及自持型商業，開發資金壓力比金魚池小得多。

第三，已有路徑可參考。競品金茂璞逸豐宜已經證明，南城這個價位段的大戶型產品是有市場的。只要產品做得到位，把戶型、裝標、物業服務拉滿，完全有機會承接東城、西城的外溢改善客群。

但挑戰也很現實。中指研究院的張凱提醒，蒲黃榆地塊是典型的“螺螄殼里做道場”——體量小，得把產品做到極致，才能在豪宅林立的南城殺出重圍。

河北鑫界要證明的是：它不僅能“拿”下北京核心區的地，更能“做”好它。

金魚池的教訓就在那兒擺著——兩年了，房子還沒起來。如果蒲黃榆再走老路，這家河北民企在北京的市場聲譽，恐怕就要徹底透支了。

從金魚池到蒲黃榆，一家河北民企用兩次高溢價拿地，告訴市場：在北京核心區拿地這件事兒上，不是只有央國企才能玩。

但房地產終究不是一場拿地比賽。

即便水福來在河北的多元產業布局可以支撐其在京項目的前期投入，即便華電背景賦予了它一些地方能源巨頭的人脈優勢，但最終的成敗，還是要回到一個最樸素的問題上——能不能按時把房子蓋出來、賣出去、交出去。

金魚池的地，兩年沒動。蒲黃榆的地，又需要等多久？

十一郎還會繼續盯著。

畢竟，北京的核心區，每一塊土地都經不起浪費；而那些真正想在這兒扎根的購房者，也經不起再一次“高開低走”。

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