最近刷財經(jīng)內(nèi)容，這句話是不是快把你耳朵磨出繭子了？一邊中央政治局會議時隔一年再次給樓市定調(diào)，一邊天津、蘇州、深圳等多個熱點城市接連甩出穩(wěn)樓市政策，五一剛過中介朋友圈就全是狂歡的味道。不少人翻出2015年的舊例說，當年政策松綁后房價連漲三四年，凡是上車的都賺了，現(xiàn)在這陣仗，難道要一模一樣再來一次？

要掰扯清楚這事，得先把2015年那輪行情到底怎么起來的說透。2015年那會兒樓市的壓力，一點不比現(xiàn)在小。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)明擺著，截至當年11月底，全國商品房待售面積將近7億平米，按當時的銷售節(jié)奏，得4.5年才能消化完。

庫存壓頂房價下行，好多開發(fā)商都快熬不住了。后來中央經(jīng)濟工作會議把去庫存列為供給側(cè)改革五大任務(wù)之一，直接打出一套力度空前的組合拳。央行一年五次降息，把基準利率從6.15%一路降到4.9%，還三次降準，總共釋放差不多2萬億元流動性。

首付比例直接降到20%，國務(wù)院還推出棚改三年計劃，大規(guī)模推貨幣化安置，說白了就是拆遷不給房，直接給現(xiàn)金讓老百姓去買商品房。這套操作的效果有多猛，經(jīng)歷過的人都有印象。棚改貨幣化安置比例從2014年的9%，直接躥升到2016年的48.5%，2017年就超過一半了。

2016年到2019年，靠著抵押補充貸款支撐棚改，累計發(fā)放了6.26萬億元真金白銀。錢大批量砸進市場，三四線城市的庫存很快被清空，一線城市先漲，二線跟著漲，連很多小縣城都沒落下，全國來了一次全民普漲的大行情。

那輪漲價的核心是什么？就是實打?qū)嵉呢泿欧潘?，是幾千萬套棚改催生的真實購房需求，是居民杠桿還在低位、加得起貸款，更是城鎮(zhèn)化高速推進帶來的持續(xù)人口流入。

說出來可能戳破不少人的幻想，這四個核心條件，2026年一個都湊不出來?，F(xiàn)在的去庫存走的是收儲路線，地方政府拿專項資金把開發(fā)商賣不掉的存量房收過來，改成保障性住房。

有機構(gòu)測算過，這套操作最多能消化約2億平米庫存，連2016到2019年棚改規(guī)模的零頭都算不上。投入的錢不在一個量級，能傳導(dǎo)出來的市場熱度，自然也沒法比。

看看2026年一季度的整體數(shù)據(jù)，你就懂現(xiàn)在的熱度有多“局部”。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下滑11.2%，商品房銷售額17262億元，同比下滑16.7%，房企到位資金同比減少17.3%。哪怕上海北京的中介忙到腳不沾地，房企也不敢大規(guī)模拿地，新開工面積還在持續(xù)收縮，整個行業(yè)依舊在筑底。

這根本不是全國樓市要重新啟動，就是一線核心區(qū)的局部回暖而已?，F(xiàn)在愿意買房的人，和2015年那批根本不是同一撥。2015年買房的主力，要么是沒房進城落腳的年輕人，要么是看好漲勢趕緊上車的投資客。

這兩撥人的共同點很明確，杠桿低，還有加杠桿的空間。當年中國居民部門杠桿率還在40%以下，按揭貸款的空間很大，銀行也樂意放貸?，F(xiàn)在呢，居民部門杠桿率已經(jīng)超過63%，接近歷史高位。

很多家庭前幾年買房換房，貸款已經(jīng)壓得喘不過氣，眼下就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)，收入增長放緩，大多數(shù)人不是不想買，是真的再也借不動了。經(jīng)過這幾年的房價回調(diào)，不少當年高價上車的人都親眼見過，房價也會跌。投資客的熱情，早就大不如前了。

上海3月二手房成交3.12萬套，創(chuàng)了五年新高，買房的主力是什么人？都是積壓了很久的剛需，是之前一直觀望、被政策窗口期逼出來做決定的置換客，人家買的是居住需求，不是投資賺差價。

這類需求集中釋放完，下一波接得上的需求就不一定有了。還有一件事被很多人忽略，那就是人口基本面。2015年那會兒，人口還在向全國各級城市流動，三四線城市也能吃到人口增量。

2022年中國人口總量就已經(jīng)開始負增長，現(xiàn)在人口都往少數(shù)大城市圈高度集中，大量三四線城市和縣城一直在持續(xù)凈流出人口。沒有人進來接盤，房子賣給誰？這道題2015年不需要回答，現(xiàn)在繞來繞去也繞不過去。

捋清楚這些，再看現(xiàn)在的樓市就通透多了。漲得動的地方有道理，漲不動的地方也有自己的邏輯。上海北京深圳的核心區(qū)，人口持續(xù)流入、供地稀缺、還有政策加持，房價能穩(wěn)住甚至小幅上漲很正常。

杭州成都南京這類強二線的主城區(qū)，跟著漲一點有可能，但幅度十分有限，政策一收緊很快就會回頭。至于大多數(shù)三四線城市，庫存還在高位，人口還在流出，房價還有繼續(xù)探底的壓力，機構(gòu)預(yù)測還有5%至8%的下行空間。

這種分化是整個樓市從全面擴張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)收縮的自然結(jié)果，不是暫時現(xiàn)象，會是未來很長一段時間的大趨勢。給還在糾結(jié)要不要買房的人說幾句實在話。

手里沒房、確實有自住需求，又在一線或者強二線核心區(qū)，現(xiàn)在政策窗口開著，利率也處在歷史低位，挑好地段樓盤，碰到合適的就可以入手。總想著等最低點再買，這個最低點大概率你是等不到的。

手里已經(jīng)有房想置換改善的，現(xiàn)在置換鏈條比前兩年順暢很多，趁著市場有熱度，早做決定比拖著強。要是還想著靠買房躺賺，這個邏輯在當下國內(nèi)大多數(shù)城市已經(jīng)跑不通了。

全國商品住宅租金回報率現(xiàn)在大概也就1.8%，房貸利率就算降到3%多，賣房出租還是虧本買賣，賬面上就算不過來。全國普漲的時代，真的已經(jīng)翻篇了。2015年上車的那批人，趕上了城鎮(zhèn)化最猛的十年、貨幣最寬松的窗口、居民杠桿最低的起點。三個條件同時湊齊，一輩子也就這么一次。

還以為這種好事會再來一遍，這才是最貴的誤判。

參考資料：財經(jīng)雜志 中國房地產(chǎn)是否會重走2015年老路