湖北
朋友們，前段時間多家外資是集體唱多樓市的，那唯獨大摩是唱空的。他說真正的樓市企穩要等到2027年下半年。先說觀點，我認同這個觀點。全網都在說樓市拐點已至，多家外資投行集體要看多，可是大摩它逆勢發聲，當下只是短期的反彈，房價真正的企穩至少要等到27年下半年。
就這份與眾不同的判斷，也戳破了當下樓市回暖背后的層層假象。那近期高盛、瑞銀這一眾外資機構紛紛轉向，認為一線城市的樓市已經觸底了，甚至是存在上漲的空間。那唯獨摩根士丹利在5月18號的報告中明確地表明，這輪的行情并非市場的拐點，下半年的熱度就會逐漸消退，全面復蘇是遙遙無期的。
那眼下市場的暖意肉眼可見，3月到4月，25個重點城市的二手房成交量同比大漲30%，北上這些一線城市環比上漲超過20%，那部分小區的房價也出現了小幅的回升。不少購房者就判斷樓市重新回到上行通道了。但是大伙兒看，這只是一波脈沖式的短期小陽春，并非全國市場的反轉。
在當前回暖是高度集中在北上廣深、杭州、成都這些人口持續流入的強二線城市。那全國占九成左右的三四線、四五六線，依然是深陷在下跌的泥潭里。那經過調整之后，一線城市的房價較最高點是回落了37%，二線城市下跌了45%，三四線就更多了。即便價格已經大幅縮水，多數三四線城市的新房庫存的去化周期依然是超過30個月的，甚至是3年多。
并且本輪交易的主力是500萬以下的剛需小戶型，房齡10年以上的老房源，改善型的大戶型它是遇冷的。這足以證明入場者以剛需和置換群體為主，投資客是沒有回歸的。城市的分化還會不斷的加劇。那成交量走高，它是三重短期因素疊加的結果。以往房地產低迷期被壓制的購房需求，在政策放松之后會集中釋放。
那前期大幅降價急售的房源基本上就清空了，剩余的業主普遍就不愿意讓利了。那再加上各地降首付、降利率這些短期的政策刺激，共同推高了我們現在的成交量。那現在低價的房源已經賣的差不多了，那政策的效率也已經在減弱。5月中旬起，北上的二手房成交量環比已經回落超過10%，降溫的信號還是很明顯的。
居民的購房意愿也變低了，這才是樓市難以回暖的核心癥結。那調研顯示，只有7%的民眾計劃一年之內買房，40%的人明確放棄了購房，超過一半的居民依然是在看跌房價。大家對收入前景缺乏信心，不愿意背負幾十年的房貸。同時，全國的租金從2021年以來累計下跌了15%，一二線城市的跌幅尤其突出。
租金在持續走低，這也印證了實際居住的需求是沒有回暖的。那當下行情只是少數人居家撿漏。其中新房市場的疲軟是樓市難以翻身的基本面。4月各線城市的新房銷售數據在全線下滑，三四線跌幅到了20%。民營房企債務困擾不敢拿地，國企止步于核心城市，疊加全國新房庫存高企，新房價格持續下滑，購房者更傾向于選擇性價比比較高的二手房。
那新房市場長期在承壓，二手房短暫的回暖是沒有辦法帶動整體行情的。那綜合多重因素，大摩做出了預判，接下來兩三個月樓市就會持續的降溫，那傳統淡季的行情會進一步地走弱。
那今年一線城市的二手房價格勉強持平，新房可能會下跌8%左右，全國整體房價跌幅是在5%~10%之間。樓市真正的企穩復蘇是要等到27年的下半年，而且是僅僅局限于一線和強二線城市，廣大的三四線城市還有長期的調整。
大家聽到這兒想一想，你所在的城市在哪里，屬于幾線，歡迎評論區一起討論一下。
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