上海
今年小陽春，部分城市表現比較出色。
少數城市像北京、上海房價已經連續三四個月止跌小漲了。
但著眼全國，絕大部分城市房價還在持續下跌。
如果從 2021 年夏天房價轉跌算起，到目前為止，已經是連續下跌接近五年了。
其中部分低等級城市，包含中西部和東北地區的房價已經下跌六七年了。
全國主要城市的房價總跌幅
也就是拿當前的房價水平相比每個城市的歷史高點的跌幅。
提示一下，不同城市的歷史高點，具體時點是不一樣的。
比如最早見頂的環京地區的廊坊，它的房價是在 2017 年 6 月份見頂的。
而少數城市的房價見頂時間比較晚，比如像北京、上海、杭州、成都，它們的房價見頂是在 2022 年四季度到2023 年第一季度。
我們重點來看一張圖，來比較一下截止到當前不同城市的累計房價跌幅。
全國最大跌幅是廊坊，累計下跌71%。
第二大跌幅是南通，累計下跌60%。
武漢排名第三，累計下跌57%。
另外，下跌超過50%的城市還有廣東的惠州、東莞，安徽的蕪湖，浙江的溫州，江蘇的徐州，廈門、鄭州、南京。
房價跌幅較大的城市有什么特征？
第一個特征：處于大都市的周邊，也可以說是都市圈的外圍地區。
比如廊坊是北京都市圈的外圍地區，南通是上海都市圈的外圍地區。
惠州、東莞是深圳都市圈的外圍地區，蕪湖則屬于合肥都市圈的外圍地區。
在樓市高潮期的時候，一些著名都市圈的房價漲幅特別大，吸引了很多投資者，而且都市圈中心區往往實行限購，房價也比較高。
很多外地人沒有房票，也買不起中心區的高價房，就跑到外圍地區去投資一些總價比較低、不限購的房子。
這個外圍地區一般離中心區有多遠呢？
一般規律是，以大都市中心為原點，半徑大約在 30 公里到 60 公里左右。
廊坊、惠州、東莞、南通、蕪湖，基本都在這個距離范圍內。
房價泡沫破滅之后，這類地區跌幅比較大，核心原因是投資客多，而這個區域的自住客偏少，所以很容易在樓市上升期房價漲幅大、炒作猛。
一旦見頂回落，就轉為房價大跌、樓市降溫快，這就是樓市中高收益對應高風險的一類資產。
還有一類城市房價跌幅也較大，就是部分中心城市，基本上都屬于二線，甚至強二線城市。
比如武漢、鄭州、南京，這些都是大都市，城市基本面也不算很差。
但在 2015 年到 2021 年，有些中心城市擴張特別快，規劃和修建了很多郊區新城、新區，而產業和人口導入跟不上，無法填補城市擴張后的資源缺口。
一旦房地產市場見頂回落，城市擴張過程中，遠郊區建的很多房子突然就沒人買了。
因為這些新興板塊本來就沒有聚集足夠的產業和人口，房子很快無人接盤，供量遠大于需求量；尤其是投資客離場后，房價很容易大跌。
房價跌幅相對小的城市
跌幅最小的城市是成都，房價累計下跌21%；
其次是上海，房價累計下跌24%；
還有幾個城市房價跌幅在 30% 左右。
而北京、深圳、杭州、長沙、太原、西寧這幾個城市，又可以分為兩類：
一類是城市能級比較高的，像上海、深圳、成都、杭州；
另一類城市能級沒那么高，但很有特色。
長沙跌幅比較小，因為樓市上行期，長沙房價也沒有暴漲。
本地人對投資炒房沒興趣，所以長沙房價長期保持在低位，房價收入比在全國二線城市中最低；而且長沙對外地人的吸附能力較強，2025 年人口增速接近1%，排名全國前五。
太原，雖是省會，但人口規模較小，也是資源大市，煤炭等資源非常豐富。
西寧是青海的省會，城市體量不大。
青海牧區有不少富裕牧民，他們喜歡在西寧買房，也傾向于讓孩子在西寧讀書生活，因此西寧市場規模不大、相對封閉，房價波動較小。
通過本期分析，希望各地的老鐵們能夠了解自己所在城市的房價波動特征。
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