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【案例導讀】

老人以買賣形式將拆遷安置房過戶給小兒子，兄長得知后起訴要求確認合同無效。法院審理后認定，案涉房屋屬于老人個人合法財產(chǎn)，親屬間 “名為買賣、實為贈與” 的過戶行為合法有效，最終駁回原告訴求，也厘清了拆遷安置房、工齡優(yōu)惠在房產(chǎn)交易與繼承中的法律邊界。

【案情回顧】

周老先生與周太太為夫妻，二人共育有三個兒子。周老先生在 1998 年離世，2001 年家中承租的公房啟動危舊房改造，周太太作為被拆遷人，通過回遷安置取得一號房屋，并在 2004 年辦理完成房產(chǎn)證，房屋登記在周太太名下。辦理購房手續(xù)時，這套房屋折算使用了已故周老先生的工齡優(yōu)惠。

2009 年，周太太和小兒子周小弟簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將一號房屋轉(zhuǎn)讓給對方，隨后完成產(chǎn)權過戶登記。事實上，雙方只是借用買賣形式辦理過戶，周小弟并未實際支付購房款，本質(zhì)是長輩將房屋贈與子女。

后續(xù)周太太、家中長子相繼去世，2024 年，二兒子周二哥查詢房產(chǎn)檔案時，才發(fā)現(xiàn)房屋早已完成過戶。周二哥認為，一號房屋是本次拆遷六名安置人口共同所有，并非母親個人財產(chǎn)；同時房屋購房時使用了父親的工齡權益，對應的財產(chǎn)價值屬于遺產(chǎn)，自己享有繼承權。母親與弟弟明知房屋存在其他權利人，仍私下交易，屬于惡意串通、虛假買賣。為此周二哥訴至法院，請求確認這份房屋買賣合同無效。

【被告辯解理由】

1、拆遷行為發(fā)生在父親去世之后，拆遷安置對象僅為母親一人，一號房屋是母親的個人財產(chǎn)，她擁有完整的處分權。工齡優(yōu)惠只是政策性福利，不會改變房屋產(chǎn)權歸屬。

2、本人一直陪伴母親生活、照料其晚年直至養(yǎng)老送終，母親事前也向所有子女說明房屋歸本人所有，當時大家均無異議。本次過戶名為買賣、實為贈與，是母親真實意愿。

3、房屋早已完成產(chǎn)權登記，買賣合同內(nèi)容合法，不存在無效情形，是否支付房款也不影響合同效力，請求法院駁回原告訴訟請求。

【法院查明關鍵事實】

1、拆遷安置主體明確，房屋歸屬清晰

案涉公房拆遷、簽訂安置協(xié)議時，周老先生已經(jīng)死亡，拆遷政策認定被拆遷人與安置主體均為周太太，據(jù)此取得的一號房屋，依法屬于周太太個人財產(chǎn)。

2、工齡優(yōu)惠不構成房屋產(chǎn)權份額

購房時折算已故配偶工齡獲得價格減免，僅屬于政策性福利，對應的是金錢類財產(chǎn)權益，并不會因此讓逝者成為房屋共有人。

3、不存在惡意串通與虛假交易情形

原告未能提交有效證據(jù)，證明房屋屬于全體安置人共有，也無法證實母子二人存在惡意串通、損害第三方權益的行為。雙方未支付房款，是親屬間以買賣形式完成贈與的常規(guī)操作，并非認定合同無效的法定理由。

4、交易是產(chǎn)權人真實意思表示

從簽訂合同、辦理過戶直至周太太離世，長達數(shù)年時間里，老人從未對此次交易提出異議，足以認定過戶行為是其自愿作出的決定。

【最終法院判決】

1、駁回周二哥要求確認案涉《北京市存量房屋買賣合同》無效的全部訴訟請求；

2、本案訴訟費用由原告周二哥承擔。

【核心判決邏輯】

1、拆遷時間決定房屋產(chǎn)權歸屬

若公房拆遷、辦理回遷手續(xù)時配偶已經(jīng)去世，拆遷安置權益歸在世一方，對應取得的安置房屬于其個人財產(chǎn)，產(chǎn)權人可自由處置。

2、工齡優(yōu)惠不等同于房屋產(chǎn)權

使用已故配偶工齡享受購房優(yōu)惠，僅產(chǎn)生相應的財產(chǎn)價值，不會分割房屋產(chǎn)權。相關權益可單獨主張繼承，但不能以此否定房屋整體交易的法律效力。

3、名為買賣實為贈與，合同并非當然無效

親屬之間借用買賣合同形式辦理贈與過戶，只要是產(chǎn)權人真實意愿，不存在欺詐、脅迫、惡意串通等違法情形，交易行為就受法律保護，有無實際支付房款不影響合同效力。

4、主張合同無效需承擔舉證責任

當事人起訴要求確認房屋買賣合同無效，必須舉證證明交易存在法定無效情形，舉證不足的，訴求無法得到法院支持。

【律師普法干貨】

? 1、拆遷安置房產(chǎn)權，重點看拆遷簽約主體

并非所有拆遷安置人口都能享有房屋產(chǎn)權，主要以拆遷協(xié)議簽訂人、拆遷時點家庭成員狀態(tài)作為判定依據(jù)，不要僅憑安置身份主張房屋共有。

? 2、工齡優(yōu)惠可繼承，但不能對抗房屋交易

已故親屬工齡帶來的購房優(yōu)惠屬于遺產(chǎn)范疇，繼承人可以另行起訴分割該部分財產(chǎn)，但不能以此為由，要求撤銷或確認房屋買賣合同無效。

? 3、親屬間房產(chǎn)過戶，形式不影響行為效力

家人之間選擇 “買賣” 形式辦理贈與過戶，是生活中常見做法，只要產(chǎn)權人自愿處置房產(chǎn)，該行為合法有效。

? 4、房產(chǎn)繼承與交易分開維權，避免走彎路

若認為自身享有遺產(chǎn)權益，建議單獨就對應財產(chǎn)價值提起繼承訴訟，不要直接起訴確認房屋買賣合同無效，選擇正確維權方向才能更好保障自身權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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