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【真實判例】

親屬買賣無證回遷房，全款交房后賣家想反悔！法院判決：合同有效，禁止反悔！

案例導讀

很多人都有疑問：沒有房產證的回遷房，親戚之間先交錢、后補合同，萬一對方翻臉不認賬，交易算數嗎？

生活中大量親屬房屋交易都是口頭約定、先履行后補協議，容易產生反悔糾紛。

本案給出權威司法參考：無證回遷房可依法交易，全款付清、實際交房、自愿補簽合同的，交易具備法律效力，賣家無權毀約！

案情回顧

本案房屋為拆遷安置房，2003 年當事人家中老父親拆遷，家人協商一致，由小女兒獨自使用家庭拆遷款購置一號回遷房。房屋權屬歸小女兒所有，因歷史遺留原因，始終未辦理房產證。

2021 年，小女兒因生意周轉急需資金，主動和親姐姐協商，將名下一號回遷房以總價 300 萬元對外出售。

出于親屬信任，兩姐妹初期僅口頭達成賣房約定。

姐姐信守約定，分三筆向小女兒付清全額 300 萬購房款。

2021 年 6 月，小女兒出具親筆收款條，確認房款全部結清。

2022 年，小女兒將房屋、配套購房資料及鑰匙交付姐姐，由姐姐實際入住使用。

為固化交易事實、規避后續爭議，雙方在 2023 年 4 月補簽正式《房屋買賣合同》，明確房屋現狀、交易價格、付款明細、過戶義務，約定待政策允許辦證過戶時，小女兒需配合完成相關手續。

交易履行完畢后，小女兒產生反悔想法，試圖否認交易、收回房屋。姐姐無奈起訴至法院，請求確認雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。

被告答辯（小女兒）

小女兒認可全部交易事實：房屋買賣是本人真實意愿，因資金需求主動賣房，已足額收取房款、完成房屋交付，補簽合同旨在固定交易事實、約束雙方行為，對全部交易內容無異議。

法院查明關鍵事實

1、房屋權屬來源清晰、無爭議

一號回遷房由全家協商一致歸小女兒所有，小女兒具備完整交易資格，不存在共有權屬糾紛。

2、買家全款履約，交易真實落地

姐姐已全額支付購房款，留存完整轉賬記錄、收款憑證，房屋已實際交付入住，交易真實且已實際履行。

3、事后補簽合同合法有效

書面合同雖簽署于付款、交房之后，屬于對已完成真實交易的事后確認，系雙方自愿簽署，不存在欺詐、脅迫、虛假交易情形。

4、無證不影響合同效力

案涉房屋未辦理產權證屬于客觀現狀，僅影響物權過戶變更，不影響雙方房屋買賣合意的法律效力，不能作為反悔依據。

最終法院判決

雙方 2023 年 4 月簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，賣家應當恪守約定，不得無故反悔。

核心判決邏輯

1、無證回遷房可依法交易

回遷房暫時無房產證、無法過戶，僅代表物權暫時無法變更，不會影響買賣合同的法律效力，合法訂立的交易合同受法律保護。

2、先交房付款、后補合同，司法予以認可

親屬之間先履行交易、后補書面協議的行為，符合民間交易習慣，可有效佐證交易真實性，對雙方均具備法律約束力。

3、已實際履行的交易，應當恪守誠信原則

買家全款付清、實際占有房屋，賣家收款并完成交房，交易已實際履行。依據民事誠實信用原則，任何一方不得單方面無故毀約。

律師普法干貨

? 1、親屬之間回遷房買賣，合法合規受法律保護

只要交易自愿、款項真實支付、不存在惡意串通損害他人權益的情形，親屬間的無證回遷房交易，與普通商品房交易效力一致。

? 2、事后補簽合同，可有效固定交易事實

真實交易完成后補簽書面合同，能夠完善證據鏈條，有效降低親屬之間事后扯皮、違約反悔的法律風險。

? 3、沒房本≠可以隨意反悔

很多人存在認知誤區，認為無證交易不受約束。法律層面區分合同效力與物權過戶，只要合同合法有效，雙方就需要依法履約。

? 4、回遷房交易建議留存三類核心證據

轉賬記錄 + 收款收據 + 書面買賣合同

完整留存證據，能夠最大程度保障自身合法權益，規避后續交易糾紛。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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