從“攤大餅”到“瘦身健體”，北京正經歷一場深刻的城市發展模式轉型。

《中共北京市委 北京市人民政府關于推動城市高質量發展的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）于近日發布，明確提出到2035年初步建成國際一流的和諧宜居之都。

這份綱領性文件背后，是148項重點任務清單的精準拆解，以及城市更新可持續模式的系統構建。未來，對于市場主體而言，發展機遇深藏于城市更新的每一處針腳、活力片區的每一幕場景之中。

未來將建設通州大運河、南中軸等活力片區

《實施意見》由市委城市工作辦牽頭，會同市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委、市發展改革委等部門組建專班，在廣泛征求意見后形成，共包括10部分、30條內容。

據北京市委城市工作委員會辦公室秘書處處長胡洪亮介紹，為確保部署落地，文件已拆解為顆粒度更細的148項重點任務清單，這也是下一步城市工作的重點，并將以年度為單位安排工作，久久為功，確保一張藍圖繪到底。2026年的工作安排和重點項目已經確定，正在全面實施。

近年來，首都功能不斷優化提升，首都城市發展方式實現了深刻轉型。北京市從北京發展轉向首都發展，從單一城市發展轉向京津冀協同發展，從聚集資源求增長轉向疏解非首都功能謀發展，從城市管理轉向超大城市治理。

“新版北京總體規劃旗幟鮮明地提出減量提質發展，不只從根本上扭轉了單中心集聚、‘攤大餅’的傳統模式，更重要的是倒逼發展方式轉變、產業結構升級、城市功能優化。”市委城市工作辦相關負責人介紹。

這一轉型的成效已經顯現。新總規實施以來，城鄉建設用地階段性達到2035年總體規劃目標，拆除違法建設超2.38億平方米，騰退土地超275平方公里。與此同時，全員勞動生產率超46.5萬元/人。北京還按照減量發展的原則，確定了“兩線三區”的空間格局，生產、生活、生態空間更加合理高效，明確了132平方公里戰略留白用地，為大國強國首都發展預留了空間資源。

這意味著，城市發展的動能從“規模擴張”轉向“價值提升”。這是一場高難度的轉型，但也為城市更新、資產精耕、消費升級等領域打開了巨大的市場空間。

未來，北京將建設精彩紛呈的活力片區。打造通州大運河怡人濱水空間，建設“兩園一河”水岸客廳，持續提升奧林匹克中心區功能品質，加強雁棲湖國際會都等重點地區綜合治理。推動南中軸地區轉型升級，積極推進大紅門博物館群、鳳池公園等標志性工程建設，推動首都規劃展覽館主體工程建設及策展工作……

片區統籌取代零敲碎打：完整社區、斷頭路、地下空間一攬子解決

中國城市規劃設計研究院原院長、全國工程勘察設計大師王凱表示，《實施意見》聚焦主動改革，提出了一系列創新舉措，比如在城市更新中要優化規劃審批、確權登記、指標調控等政策，完善以需求為導向、項目為牽引的城市更新分類實施機制，推廣區域綜合性更新；在組織實施中要加強市委城市工作委員會牽頭作用，持續開展城市體檢評估，深入研究重大問題和重大政策，健全“一委一辦一平臺”工作機制，形成全市“一盤棋”工作合力。

對于城市更新，《實施意見》明確要注重統籌推動，堅持項目帶動，建立可持續實施模式。其中包括，強化民生改善，推進完整社區建設。持續開展老舊小區綜合整治和危舊樓房改建，實施城中村改造、老舊管線和消防設施更新。推進低效產業園區、老舊廠區廠房和樓宇更新，建設創新型產業社區、商務社區。強化區域綜合性更新，注重公共空間帶動，鼓勵地下空間復合利用，建設立體城市。建立健全項目孵化機制，主動實施一批重大項目。

2024年9月10日，樺皮廠胡同8號樓新貌。資料圖片/新京報記者 王子誠 攝

胡洪亮表示，城市發展工作是系統性工程，城市更新是核心重點，是統籌推動城市高質量發展的關鍵抓手。目前，城市更新一方面要圍繞產業升級，提供高精尖空間，建設創新城市，不斷提高城市競爭力，另一方面是重點圍繞公共服務體系建設，核心聚焦“一老一小”的服務保障，同時關注并回應新市民的需求，切實解決民生關切。

胡洪亮進一步表示，以往老舊小區綜合整治、公共空間整治、危舊房拆除重建、城中村改造等傳統模式，相對成熟，路徑也基本確定下來，但以城市更新為統籌的系統性規劃建設工作還處于探索階段。比如，解決老舊小區的“七有”“五性”不足的問題，養老設施的不足尤為明顯。早期老舊小區建設時，住房需求主體為年輕人，養老等配套設施未納入規劃，導致養老設施缺失。當前社會進入嚴重老齡化階段，養老設施建設成為首要考量，且需兼顧老年人的生活習慣與養老理念，推動配套設施與人口結構變化相適配。

“片區化統籌更新并非僅針對老舊小區，而是涵蓋完整社區建設、產業體系升級、公共空間整治、補短板強弱項、打通基礎設施斷頭路等多元內容，通過統籌整合實現綜合提升。”胡洪亮說。

“十四五”期間，北京的城市更新已取得顯著成效，其中，累計實施市屬老舊小區改造約7800萬平方米、啟動實施危舊房改建104萬平方米，完成核心區平房院落申請式退租9700余戶，小區內適老化改造5萬余處，水電氣熱管線改造約2880公里，架空線梳理和入地約2730公里，加梯和換梯3300余部。實施老舊廠房更新項目300余個、重點產業園區提升12個。連續四年開展北京城市更新最佳實踐項目評選，評選出54個“最佳實踐”和84個“優秀項目”。

未來北京城市更新需要更多專業的投資、設計、運營主體參與。《實施意見》提到“組建城市更新平臺，明確物業權利人權責和統籌實施主體地位”，意味著政府正在為市場化力量參與創造條件，同時強調發揮責任規劃師、建筑師、評估師、園藝師等協同作用，注重運營全過程全流程參與。

“減量”實踐，給全球超大城市治理“打樣”

目前，北京大力推進精治、共治、法治，探索形成超大城市治理“首都樣板”。數據顯示，北京軌道交通運營總里程已從2015年的554公里躍升至2025年的909公里，位居全國首位；2025年PM2.5平均濃度為27微克/立方米，比2013年大幅下降70%左右；2023年，北京成功創建全域森林城市，森林覆蓋率從38.6%提高到45%，公園數量達到1136個，是名副其實的“千園之城”……這些數據勾勒出一幅“宜居”的底色。

根據《實施意見》，到2030年，國際一流的和諧宜居之都建設取得顯著成效；到2035年，國際一流的和諧宜居之都初步建成。

王凱表示，《實施意見》是一份承前啟后、開創未來的綱領性文件。它標志著首都城市發展進入了全新的歷史階段，其核心是人，目標是強化首都功能，推動城市高質量發展。相信《實施意見》的示范帶動作用，將為全國各省市乃至全球超大城市治理提供典型案例和經驗借鑒。

值得關注的是，這份行動綱領向市場傳遞了明確的信號，北京正在書寫一部“減量”時代下的高質量發展教科書。未來十年的機遇，深藏于城市更新的每一處針腳、活力片區的每一幕場景、新消費業態的每一次創新之中。對于市場主體而言，最大的挑戰是如何通過精細化運營能力、前瞻性的場景創造和可持續的商業模式，在有限的物理空間里，創造無限的經濟價值和城市活力。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 盧茜