樓市的劇本，總是在大家以為已經(jīng)看完的時(shí)候，又翻出一頁(yè)新的章節(jié)。

過(guò)去兩年，關(guān)于房地產(chǎn)的悲觀情緒幾乎成了餐桌上的標(biāo)配，＂房子越來(lái)越不值錢＂的論調(diào)被反復(fù)念叨，地產(chǎn)股被空頭按在地上摩擦的次數(shù)，數(shù)都數(shù)不過(guò)來(lái)。

可就在這片看衰聲里，一只沉寂多年的＂老登股＂突然在交易所里拉了個(gè)直線漲停板，把整個(gè)市場(chǎng)都嚇了一跳。萬(wàn)科A的封單幾乎堆到了300萬(wàn)手，資金像是聞到了血腥味的鯊魚，從四面八方涌過(guò)來(lái)。

實(shí)施意見由10部分、30條內(nèi)容構(gòu)成，形成了148項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)清單，將分年度安排工作任務(wù)，2026年度工作任務(wù)已印發(fā)實(shí)施，并將組織實(shí)施一批城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目。

更巧的是，就在同一天，國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)《城市更新＂十五五＂規(guī)劃》的通知（國(guó)發(fā)〔2026〕12號(hào)）也正式對(duì)外發(fā)布。

市場(chǎng)對(duì)這種信號(hào)的嗅覺，比任何分析師都靈敏。5月29日開盤，地產(chǎn)股板塊直接被點(diǎn)著了。

A股房地產(chǎn)板塊整體迎來(lái)反彈修復(fù)，萬(wàn)科A盤中漲停，最高封單額超15億元，香江控股漲幅也超10%。

港股那邊更是上演了一出大戲。H股房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)向好，開盤后上漲房企數(shù)量居多，龍頭房企多數(shù)飄紅，碧桂園盤中股價(jià)漲超31%。

融創(chuàng)、世茂、萬(wàn)科企業(yè)也跟著一起飛。早盤多只房地產(chǎn)個(gè)股持續(xù)走高，萬(wàn)科A、綠地控股、金融街、光大嘉寶、香江控股等紛紛漲停，萬(wàn)科A漲停板上封單近300萬(wàn)手。

封單近300萬(wàn)手是什么概念？大白話講就是，有幾十萬(wàn)雙手同時(shí)舉著錢在門口排隊(duì)，就等著進(jìn)場(chǎng)搶籌。這種盛況，地產(chǎn)股已經(jīng)有日子沒見過(guò)了。

那么問題來(lái)了，國(guó)務(wù)院這份《城市更新＂十五五＂規(guī)劃》到底裝了什么＂猛料＂？

這段話信息密度極高，把過(guò)去那種＂拆了蓋、蓋了賣＂的老路子徹底改寫了。具體的指標(biāo)更讓人眼前一亮。

規(guī)劃明確＂十五五＂時(shí)期城市更新主要指標(biāo)，包括城鎮(zhèn)危舊房改造數(shù)量為50萬(wàn)套/間、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬(wàn)個(gè)、城中村改造4000個(gè)、城市地下管網(wǎng)改造長(zhǎng)度36.5萬(wàn)公里。這不是畫餅，是直接把作業(yè)題塞到了各地的桌上。

每個(gè)數(shù)字背后都對(duì)應(yīng)著一筆真金白銀的投入、一片片需要?jiǎng)油恋墓さ亍⒁贿B串等著開工的項(xiàng)目。

6個(gè)任務(wù)、7項(xiàng)政策、14項(xiàng)工程，三組數(shù)字一擺，整個(gè)城市更新的骨架就立起來(lái)了。錢從哪里來(lái)，這是空頭們最愛質(zhì)疑的命門。

允許通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)，支持用作項(xiàng)目資本金。專項(xiàng)債能當(dāng)資本金用，這條最關(guān)鍵。

這意味著同一筆錢可以撬動(dòng)銀行貸款、社會(huì)資本，杠桿效應(yīng)一下子就放大了好幾倍。空頭嘲笑的＂地方政府沒錢＂那一套說(shuō)辭，從根上就被拆了臺(tái)。

回到北京這邊。北京市委城市工作辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)施意見在起草過(guò)程中牢牢把握首都城市戰(zhàn)略定位，堅(jiān)定不移推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展。

在城市更新方面，目前北京的城市更新已經(jīng)由制度框架體系建設(shè)轉(zhuǎn)向加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施的新階段，城市更新要上規(guī)模，帶動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展。＂由制度框架體系建設(shè)轉(zhuǎn)向加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施＂，這一句話說(shuō)得很有分量。

意思就是過(guò)去幾年是搭架子、定規(guī)矩，接下來(lái)就是真刀真槍地干。具體怎么干？

強(qiáng)化民生改善，推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，持續(xù)開展老舊小區(qū)綜合整治和危舊樓房改建，實(shí)施城中村改造、老舊管線和消防設(shè)施更新，提升居住水平。

強(qiáng)化存量資源統(tǒng)籌利用，推進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊廠區(qū)廠房和樓宇更新，建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)。

強(qiáng)化區(qū)域綜合性更新，注重公共空間帶動(dòng)，鼓勵(lì)地下空間復(fù)合利用，建設(shè)立體城市。這套打法非常清晰：民生改善、存量盤活、立體更新，三條線一起推。

而且北京早就把項(xiàng)目庫(kù)準(zhǔn)備好了。北京2026年首批城市更新計(jì)劃項(xiàng)目清單全面覆蓋核心區(qū)、中心城區(qū)、北京城市副中心、平原新城和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，涉及東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、順義、昌平、大興、通州等多個(gè)區(qū)域。

北京市將持續(xù)用足用好《北京市城市更新政策激勵(lì)工具箱（1.0版）》，加緊編制發(fā)布各項(xiàng)政策工具辦事流程圖，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)主體參與積極性。

建立項(xiàng)目＂周調(diào)度、月通報(bào)＂和全流程＂插旗拔旗＂管理機(jī)制，分級(jí)分類回應(yīng)解決項(xiàng)目推進(jìn)中的各類問題，推動(dòng)項(xiàng)目＂能早盡早、能快盡快＂實(shí)施。＂周調(diào)度、月通報(bào)＂這種節(jié)奏，已經(jīng)不是政策吹風(fēng)，而是工程沖刺。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)真正意義上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

5月28日國(guó)務(wù)院正式印發(fā)《城市更新＂十五五＂規(guī)劃》明確了城市更新的＂任務(wù)書＂和具體硬指標(biāo)，有助于破解城市更新資金難題，支持房企轉(zhuǎn)型參與城市更新，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

注意這里的關(guān)鍵詞——＂從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型＂。過(guò)去房企的生意邏輯是＂拿地—蓋樓—賣房—走人＂，現(xiàn)在要變成＂改造—運(yùn)營(yíng)—持有—增值＂，這是一個(gè)完全不同的商業(yè)模式。

誰(shuí)能轉(zhuǎn)得過(guò)來(lái)，誰(shuí)就能活下來(lái)甚至活得更好。萬(wàn)科為啥被資金選中？除了估值便宜，還有自身的因素。

萬(wàn)科A 2026年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入289.28億元，同比下降23.86%；歸母凈利潤(rùn)-59.52億元，上年同期虧損62.46億元。虧損雖然還在，但比去年同期已經(jīng)收窄，止血的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

更關(guān)鍵的是大股東在背后兜底。

萬(wàn)科A此前與第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》，在2025年以來(lái)至公司2025年度股東會(huì)召開日為止期間深鐵集團(tuán)向公司提供不超過(guò)220億元借款額度，公司將對(duì)借款額度下實(shí)際發(fā)生的借款提供抵/質(zhì)押擔(dān)保。

國(guó)資股東220億真金白銀托底，加上城市更新的政策紅利，萬(wàn)科手里那些核心城市的存量資產(chǎn)突然變得＂值錢了起來(lái)＂。樓市基本面其實(shí)也在悄悄改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平；新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。一線城市的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)悄悄往上走了，只是漲得不顯眼，沒被廣泛注意到。

券商的研判也開始轉(zhuǎn)向。東吳證券認(rèn)為，本輪政策進(jìn)一步強(qiáng)化＂嚴(yán)控增量、盤活存量＂的政策導(dǎo)向，明確新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤，存量盤活的重要性得到提升。

城市更新、城中村改造及低效用地再開發(fā)等存量開發(fā)模式的重要性有望進(jìn)一步提高，具備舊改經(jīng)驗(yàn)、深耕核心城市并擁有存量項(xiàng)目資源儲(chǔ)備的房企或更具優(yōu)勢(shì)。

中郵證券認(rèn)為，2026年年初以來(lái)，市場(chǎng)在量?jī)r(jià)兩端都出現(xiàn)了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市。

新房銷量全國(guó)跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房掛牌價(jià)跌幅明顯收窄及部分核心城市率先企穩(wěn)。核心城市的核心資產(chǎn)，正在變成新一輪的＂硬通貨＂。

業(yè)內(nèi)專家的判斷更是直接。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，《規(guī)劃》的發(fā)布，意味著城市進(jìn)入存量主導(dǎo)時(shí)代，城市更新正式成為我國(guó)新時(shí)期城市增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

同時(shí)，城市更新以高質(zhì)量和可持續(xù)的方式來(lái)推進(jìn)，高質(zhì)量就意味著不再是大拆大建，不再是房地產(chǎn)主導(dǎo)，而是人民城市主導(dǎo)。＂人民城市主導(dǎo)＂這五個(gè)字，是新一輪城市更新最核心的價(jià)值底色。

它和過(guò)去那種資本主導(dǎo)、炒作驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式劃清了界限。

這次政策的高明之處在于，全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)，推動(dòng)已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。不是簡(jiǎn)單的＂救市＂，而是把整個(gè)房地產(chǎn)的底層邏輯重新搭了一遍。

優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，兩條腿走路，誰(shuí)也不耽誤誰(shuí)。回頭再看那些一直唱衰中國(guó)樓市的空頭們，這次恐怕真的要重新算賬了。

他們押注的邏輯是＂地方?jīng)]錢、政策沒招、市場(chǎng)沒救＂，可現(xiàn)實(shí)是中央的頂層設(shè)計(jì)、地方的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、專項(xiàng)債的資金渠道、國(guó)資股東的兜底支持，這四套組合拳一打出來(lái)，空頭的劇本就徹底改了。

至于那些一直拿著核心城市核心資產(chǎn)的人，可能要被市場(chǎng)反復(fù)＂教育＂一番——什么叫好資產(chǎn)，什么叫長(zhǎng)期主義。

萬(wàn)科漲停只是這場(chǎng)敘事的一個(gè)小注腳，真正的主角是億萬(wàn)普通老百姓的居住品質(zhì)，是那些老舊小區(qū)里盼著改造的住戶，是城中村里期待新生活的群體，是每一個(gè)想在城市里安身立命的奮斗者。

城市更新這盤大棋下到最后，賭的不是哪只地產(chǎn)股能漲幾個(gè)板，而是中國(guó)能不能走出一條有別于西方城市化老路的新模式。從增量到存量，從拆建到運(yùn)營(yíng)，從資本驅(qū)動(dòng)到人民城市，每一步都關(guān)乎著14億人的獲得感。

風(fēng)向已經(jīng)轉(zhuǎn)了，方向已經(jīng)定了，至于誰(shuí)能跟上這次的節(jié)奏、誰(shuí)還在原地觀望，時(shí)間自然會(huì)給出答案。