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5月29，中國金茂北京東壩項目，拿到了一張規劃許可證：2026規自（朝）建字0014號。

上面寫得很清楚：1105-1地塊3#住宅樓，建設規模6939平方米。

這距離它公示總平面設計圖，僅有一天時間。

按照相關規定，一個新住宅項目設計方案公示期，最少七個工作日，之后才能談及規證環節。

還原到東壩項目身上，它規劃方案的公示期為：5月28至6月5日。

金茂走了一條捷徑。

有關這一點， 花姐和大家一樣，腦海中很快就閃現出兩個問題：1、提前拿證合規嗎？2、為什么選擇3先拿證？

且聽花姐逐一道來。

一條拿證綠色通道

先來看一下北京樓盤拿規劃證的常規邏輯。

主要分以下幾步：1、公示方案，至少7個工作日；2、通告反饋意見；3、取得規劃證；4、取得施工證；5、取得預售證。

按此常規邏輯算，東壩項目最快取得規劃證的時間，也得到6月5日。

但公示一天即取證，在北京樓市，有這種速度的，鳳毛麟角。

存在即合理。

作為央企地產商，中國金茂的做法，一定是合法合規。

花姐發現，金茂東壩項目提前拿證，走了一條綠色通道。

《北京市城鄉規劃條例》第三十八條顯示："符合規劃綜合實施方案要求的，規劃自然資源主管部門應當在七日內核發建設工程規劃許可證。"

這里面有一個關鍵詞：“規劃綜合實施方案”

反觀金茂東壩地塊，本身就符合規劃綜合實施方案。

它在2025年公示、2026年供地，屬于典型的城中村改造項目，且項目的核心參數，與方案批復完全一致。

由此，中國金茂走了一條綜實方案簡化審批通道。這次東壩01項目3#單棟先拿規劃證，沒有違規。

花姐判斷，東壩項目大概率是：“每棟樓單獨申請、單獨拿規劃證”

金茂的這種做法，為開發商節約開發時間，提供了一種新的解題思路。

3是規劃關鍵

為什么金茂東壩項目3#要率先拿規劃證呢？

這一定是有緣故的。

3#位于整個小區的西面腰部，起到承前啟后的作用。它的位置，是全盤設計方案的關鍵。

這也等于回應了，為什么金茂要讓3#先拿證。這棟樓的證拿到了，設計方案就鐵板釘釘。

花姐測算過，在東壩項目8棟住宅樓里，樓間距日照比達到最低極限值的，就是3#。

來詳細看一下：

3#與2#的間距為46.32米，而3#的建筑高度為42.8米。初略看，這簡直是不可思議，肯定不滿足日照條件的。

但，設計師在這里采用兩種設計技巧：

1、將2首層設為架空層，且層高達到4.35米。2、將3的室內地坪標高設為32.25米，比2高出0.15米。

千萬別小看這兩個動作，讓它們的樓間距日照比，剛好達標。也可為南面的5#、6#、7#和8#，在日照上贏得微小的寬松條件。

若你想了解金茂東壩項目的樓間距及日照詳細情況，請直接找花姐。

有了3#抬高0.15米的做法，4#也在小區中央，也就干脆將高度拉平了。

不過，為何將4#和5#做成頂層退臺設計，花姐一直沒搞懂。因為，它們即便不退臺，也不會遮擋后面的樓棟的。

幾個設計小亮點

金茂東壩項目將打造成北京第二個“滿”系產品，復刻往南五公里金茂滿矅的成功。（詳見《中國金茂，依葫蘆畫瓢》）

在設計上，它還有一些小亮點：

1、正南正北朝向

它的形狀不規則，有人形象地將它比喻成：火炬。

東偏南16度左右，南北狹長，東北角凸出一個尖角。東面，是老社區金隅匯景苑二期。

但它沒有和匯景苑平行設計，而是選擇了正南正北，雖提高了設計難度，但成就了更高的品質。

2、景墻

金茂滿矅的大門超級界面很拉風，東壩項目依葫蘆畫瓢。

在整個項目的北側，是一條充滿藝術氛圍的景墻，弧形，蜿蜒。相信會蠻震撼的。

3、首層架空層

圖紙上的1#和2#，標出了首層架空4.35米，但是局部架空。

花姐數一下房源，如果這兩棟樓首層局部架空，就只有380套房子。

因此，架空的只有1西單元和2東單元，與下沉廣場形成會所體系。

這樣，1#和2#就多出了4套首層房源，讓項目總房源數為384套。

4、層高

金茂東壩項目的層高，大家都關心。

從鳥瞰圖上看，每棟樓的樓頂南面，除了女兒墻，還做了一些裝飾構架。

花姐可以確定是，1和2的層高，為3.1米。

根據圖上的信息，花姐推測，4#樓王層高3.15米，3#、6#、7#和8#層高3米，5#層高3.1米。

花姐點評

中國金茂，敢為人先。

在領取規劃證環節上，參照規劃條例，為北京樓市蹚出了一條新路，加速了項目的開發速度。

這種解法，是值得點贊的。

市場如戰場，瞬息萬變。開發商正在用最快的速度，去贏取客戶。