撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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6月6日，周六，高考前一天。

北京海淀有高中生的家長，已沒有心思關心海開上地豪宅那點事。

一天前的15時38分，北京規自委海淀分局通告了0702街區18、24、23號地塊的反饋意見。

1092份意見，創了北京樓市之最。

這在花姐的意料之內。

在過去的一個月內，海開豪宅飽受周邊老盤業主們舉報的困擾，指摘其樓間距、贈送面積、架空層以及地塊之間連通等，存在違規嫌疑。

這些舉報者，擔心自己的樓盤被海開背刺，導致價值下跌。

他們的心情是可以理解的，這是進入好房子時代的必經之路。

花姐通讀了這份長達4293字的通告，得出一個結論：海開的設計方案是合規的，有據可依。

這也是海開對那些舉報內容的公開回應。

有關海開雙子豪宅的問題，花姐也寫過一篇文章，與通告的結論大抵相同。（詳見《海開豪宅違規？真相來了》）

反饋意見過關之后，海開上地豪宅將進入快車道。

畢竟，距離它拿地時間，已經過去整整半年了。

間距系數比曲線達標

海開豪宅的樓間距問題，首當其沖。

18號地與24號地的條件平平：容積率2.2，限高30米，且地塊南北狹長，東南斜度未超過20度。

這導致樓間距不會寬松。功德寺雙子就是前車之鑒。

那么，如何解題呢？

海開采取了一種常見的設計手法：化板為塔。

在圖紙上可以看到，18號地和24號地，分別有七對和五對樓棟組合，24號地有五對樓棟組合。這些組合形成群塔之后，就按照群塔的間距系數來設計。

拿北區的7#和8#來舉例。

它們的建筑高度都是29.7米，也都是塔樓，東西間距1.81米。它們組合在一起，遮擋陽臺建筑的長高比，控制在1.0~2.0之間。

按照1.2倍間距系數比計算，它們與后排3#、4#的樓間距，分別為35.84米和35.68米。如此以來，樓間距都是達標的。

如果7#和8#合并為一棟樓、且中間沒有變形縫，那它鐵定是板樓。按照海淀計算間距系數比1.6，最低的樓間距，將要達到47.52米。

在化板為塔之后，雖說海開雙子豪宅的間距系數比都達標了，但實際的居住感受，一定是比較密的。

因為，那是通過設計技巧包裝過的，且這種手法運用占比過大。華潤置地昌平平西府新盤，也存在這個問題。（詳見《北京樓市，最狠刺客來了》）

架空層最高4.25米

有人對海開豪宅的架空層眼紅了。

相比功德寺雙子，海開豪宅有了多個好房子元素。

這一點，地塊的參數寫得很清楚：

1、北區總建筑面積約79296.077㎡，地上約49493.467㎡，其中不計容面積約1053.28m2，計容面積約48440.187m2；

2、南區總建筑面積約71697.860㎡，地上約45384.87㎡，其中不計容面積約724.87m2，計容面積約44660m2。

兩個區的不計容面積約1778.15m2，大致會體現在風雨連廊、10個首層架空層，還有兩個大門入口的物業用房。

花姐判斷，架空層面積約1000平米。

有關架空層的用處，有據可查的。

2024年底出臺的《北京市高品質商品住宅設計導則(試行)》政策顯示：“架空層作為居民公共活動、交往空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用”。

有人舉報，擔心這些架空層會被海開封閉使用。

在這次反饋意見里，海開做出了“不封閉”的承諾。

同時，它還披露了一些參數：架空層層高為3.05-4.25米 ，架空層面積不超過住宅總基底面積50%。

花姐推測，架空層高達4.25米的樓棟，應該在18號地的5#樓王，住宅每層層高為3.15米。

建筑紅線退距變寬松

受制于容積率和限高影響，海開豪宅不敢浪費占地面積。

在符合設計規范的前提下，它想盡辦法將樓棟做到滿鋪狀態。

備受大家質疑的，是18號地。

首次公示的圖紙顯示，建筑與紅線的距離：北距1.87米和1.89米，東距1.24米和1.125米，南距2.13米和2.63米，東距2.34米和13.26米。

其中，第一排的退距遭吐槽最多。

花姐也覺得，這排樓離南面的馬路太近了，噪音、車尾氣太大，甚至不安全。這條路，是寬25米的北大科技園南街。

18號地退線太小，海開也意識到了。

在通告反饋意見時，它公布了新版圖紙，調整了退線距離。

例如：18號地新版圖紙的退距變更為：北距3米、增加了1.13米，東距減少了5厘米；南距變成了3米和3.5米、增加了0.87米；東距增加了10-20厘米。

但，新版的24號地，退距沒有變化。

一步陽臺只有0.5米

海淀群眾最敏感的，還是贈送面積問題。

早在2024年10月份，海開旗下的頤海澐頌是領教過的。

當時，它在報規圖公示時，就有公眾表示，"強烈反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域房價其他二手房保值。"

那是北京群眾舉報陽臺的發端，要求開發商承諾不封閉陽臺。好在，頤海澐頌很規矩。

這依然沒有阻擋海淀樓市，增設“一步陽臺”的潮流。

截至目前，海淀擁有一步陽臺的項目，有建發海晏、中海安瀾北京、保利熙、海宸元境瑞等，進深約50厘米。

那封舉報信里寫道，海開上地豪宅的一步陽臺，進深竟然做到了70厘米。

針對這一點，海開在通告中予以澄清：一步陽臺的進深寬度為0.5米，承諾會嚴格按照審批圖紙施工建設。

除了一步陽臺和傳統的飄窗贈送之外，海開豪宅還出現了“設備平臺”。

海開方面表示："本項目設備平臺滿足規范要求"。雖然承諾有設備平臺，但沒有稱是否會封閉。

之前，中建壹品海宸元境、保利熙瑞等，在樓棟北面也出現了設備平臺，不封閉、不計容。

花姐推測，在海淀想封閉設備平臺，是一件很難的事兒。而在北京其他區域，設備平臺會封閉進室內，全贈送。

消防回車場"由圓變方"

消防無小事。

有關消防問題，公眾給海開提了一堆的意見，包括防火間距、消防車道、消防回車場和消防荷載等。

花姐挑其中的回車場和荷載問題來說。

1、有關消防回車場

原圖紙顯示，在南區24號地的7#和8#北面，有一個圓形的消防回車場，半徑為15米。

這個設計能否順利通過，花姐在《海淀豪宅，太難了》一文中提出過質疑。

因為，海淀保利熙瑞曾經也有類似的做法，后來不得不調整為方形。

海開新圖紙顯示，那個圓形的回車場變成了方形。請注意了，不是正方形，是長方形：13米X15米。

關于這個尺寸是否達標？海開綜合了兩個防火規范文件：

“盡頭式消防車道應設置回車道或回車場，回車場的面積不應小于12m×12m；對于高層建筑，不宜小于15m×15m”。

在實際執行過程中，24號地的7#和8#的消防高度都是30.35米，屬于高層建筑范疇，回車場13米X15米，疑似不達標，除非走了特殊審批通道。

當然了，海開設這種非標的回車場，也實屬無奈。

因為，它的北面緊貼下沉庭院，南面距離8#北面的設備平臺，僅約70厘米。實在是太緊湊了！

如果回車場按15米X15米設計，無法實現。

雖說7#8#與南面11#之間的間距系數較為寬松——只有1.5米富余，但依然做不到15米X15米的標準。

2、有關荷載問題

海開豪宅的消防撲救場地上，出現了化糞池，北區有1處，南區有2處。

這是合規的，只不過，要按照50t消防車荷載，做整體鋼筋混凝土加固。沒辦法，樓間距太緊張了。

地下聯通設了門禁

那封舉報信提到，海開0702項目地下聯通設計方案，有違規嫌疑。

“跨用地性質違規連通，模糊邊界、侵占公共空間，存在重大安全隱患“，“切斷不同性質地塊之間的所有違規連通，嚴格按用地邊界獨立建設、獨立封閉管理，保障居住區安全與純粹性。”

針對這一點，海開在通告里予以正面回應：“23、24地塊土地所有權人均為同一主體，地下聯通的設計方案，不存在侵占公共空間的問題”。

這兩塊地的拿地主體，都是海開控股旗下的上宸地產。

24號地為宅地，23號地為其他多功能用地，兩地的屬性不同，一西一東，中間共用了一條紅線。

從圖紙上看，這兩宗地的地上和地下空間，皆有連通。

1、地上：在23號地的西面，設置了一套4米寬的消防車道，它和24號地共用，有兩條消防通道相連接。

2、地下：24號地與23號地的地下建筑輪廓線，有一處相連，寬約6米。

花姐推測，這條通道，大概是為了讓24號地的業主們，進出托老所、助殘中心等配套設施比較方便。

一旦這兩地塊地下聯通，住宅業主會擔心安全問題。

海開方面表示，“本項目地下空間將在23、24地塊紅線位置處設置門禁等隔離措施”。

這也等于間接承認了，這兩塊地的地下是聯通的。

花姐點評

欲加之罪，何患無辭。

這幾年，樓市進入好房子時代，北京地產圈舉報成風。

其實，公眾提意見，渠道是暢通的。

尤其對于設計方案，給出了七個工作日公示，就是為了接受群眾的意見。

回到海開雙子豪宅身上，有些人通過寫舉報信等方式，列舉諸多違規嫌疑，鬧得沸沸揚揚，有點太激進了。

由于地塊本身的局限，開發商通過一些合規的設計手法來化解，本無可厚非。

在一些人眼里，這些手法卻被妖魔化了。

好在，海開控股有自己的堅持，4000多字的反饋意見通告，做到了有理有據。

從新版圖紙上看，海開上地豪宅的好房子元素依然拉滿，架空層、一步陽臺、設備平臺等，一樣都沒少。

好房子時代，產品的進化浩浩湯湯，不可阻擋。