樓市，已經(jīng)下行了近5年時(shí)間。

作為經(jīng)濟(jì)周期之母、城市建設(shè)重要?jiǎng)恿Φ姆康禺a(chǎn)，其持續(xù)低迷帶來的一系列負(fù)面效應(yīng)，已經(jīng)影響到了方方面面。

一些重要設(shè)施，也受樓市影響而停滯，對(duì)市民生活、城市發(fā)展均帶來了嚴(yán)重影響。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

站在甌江邊，我們可以看到，兩岸高樓林立，天際線此起彼伏，一派現(xiàn)代化都市景象。

三江商務(wù)區(qū)天際線

然而到了甌江北岸，深入三江商務(wù)區(qū)，我們就能發(fā)現(xiàn)，這里基本上只有住宅、類住宅，一系列的商業(yè)配套、公園、道路并未如期兌現(xiàn)。

比如說好的超高層和城市綜合體目前都沒有建成，只兌現(xiàn)了住宅。

國(guó)鴻中心現(xiàn)狀

這些商業(yè)配套投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，其建設(shè)資金嚴(yán)重依賴住宅帶來的利潤(rùn)。但如今住宅不好賣，回籠資金不夠又影響了商業(yè)和生活配套的建設(shè)，更影響了已交付住宅小區(qū)的入住率。

國(guó)鴻中心住宅

就這樣，一個(gè)城市新區(qū)建設(shè)的惡性循環(huán)形成了，短期解開基本無望。

類似的情況，還發(fā)生在七都島、甌江口、溫州灣新區(qū)等新興板塊，包括溫州中心、光輝之城、甌江天空樹、富力城、天鉑等，都只交付了住宅，甚至連住宅都縮水了，商業(yè)部分則統(tǒng)統(tǒng)爛尾。

溫州中心現(xiàn)狀

這些新興板塊的發(fā)展，板塊內(nèi)居民的生活與資產(chǎn)價(jià)值，也因上述商業(yè)項(xiàng)目的爛尾，受到了嚴(yán)重影響。

02

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當(dāng)一座板塊的住宅沒賣完，留下大量庫存，開發(fā)商自然不會(huì)持續(xù)在這些板塊拿地。

在一些新興板塊，已有三四年時(shí)間沒有土地出讓。即便此前有地方國(guó)企拿地，后來也出現(xiàn)了退地等現(xiàn)象。

當(dāng)一座新興板塊沒有房企拿地，即意味著這里既缺乏建設(shè)資金，也缺乏建設(shè)動(dòng)力，一些市政設(shè)施的建設(shè)，就會(huì)趨于停滯。

農(nóng)村道路標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)島路與道路建設(shè)預(yù)留空地

比如七都島北片，環(huán)島路僅以農(nóng)村道路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，非常狹窄，兩側(cè)長(zhǎng)滿雜草，多條南北向道路在此形成斷頭路。

道路不通，鹿島萬象天地的商鋪、商墅就難以營(yíng)業(yè)，對(duì)周邊居民生活造成嚴(yán)重影響。

臨時(shí)道路與無法營(yíng)業(yè)的商墅

金悅瀾灣西側(cè)，規(guī)劃中的公園綠地，如今依舊雜草叢生，連最簡(jiǎn)易的綠化都不愿意做，任其閑置。

雜草叢生的規(guī)劃綠地

而類似的斷頭路、空地，在各大新興板塊也非常常見。

比如梧田板塊，天曜城西側(cè)道路，香緹公館北側(cè)規(guī)劃公園，都未能如期兌現(xiàn)。

天曜城西側(cè)道路現(xiàn)狀

南湖板塊，南部新區(qū)南湖排澇調(diào)蓄工程，一直沒有全面啟動(dòng)建設(shè)，周邊還長(zhǎng)期保持著城中村形態(tài)。

南湖排澇調(diào)蓄工程所在區(qū)域

黃嶼板塊，黃嶼山周邊同樣未按規(guī)劃建成公園，依舊有些“臟亂差”。

黃嶼山周邊現(xiàn)狀

在三江商務(wù)區(qū)，三江之心公園還是一片雜草，江浦路也還是臨時(shí)道路。

三江之心地塊現(xiàn)狀

還有瑤溪、林里等板塊，同樣存在類似問題。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

從以上案例可以看出，這些存在各類問題的新興板塊，大多位于城市近郊。

核心地段在區(qū)域成熟、配套完善的情況下，還在持續(xù)發(fā)展中，濱江CBD依舊蒸蒸日上。

即便有少量項(xiàng)目出現(xiàn)問題，也不影響整體。

建設(shè)中的濱江CBD

然而，對(duì)于這些近郊的新興板塊來講，在區(qū)域成熟度有限的情況下，從基礎(chǔ)設(shè)施到配套設(shè)施就顯得相當(dāng)重要。

一旦這些基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施在建設(shè)過程中出現(xiàn)了問題，就會(huì)對(duì)整個(gè)板塊發(fā)展、居民生活帶來巨大影響。

或許有人會(huì)說，誰叫他們買在這些不成熟的新興板塊。

事實(shí)上，不管誰都有一個(gè)核心豪宅夢(mèng)，但這些稀缺產(chǎn)品并非每個(gè)人都能買到。

在資金有限的情況下，普通人只能選擇外圍的新興板塊。

建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)施

一些年輕人，不喜歡老房子與安置房，又買不起核心地段的商品房，就在這些新興板塊選擇平替產(chǎn)品。

而這些新興板塊的平替項(xiàng)目，并不見得都是剛需產(chǎn)品，也有不少改善甚至高端產(chǎn)品，也吸引了一些高凈值人群。

他們?cè)谫I房時(shí)，或許多少帶著一點(diǎn)投資思維，但并非都是真正的投資客，而是一群追求美好生活的人。

就算是投資客，付出了真金白銀，也是對(duì)這座新興板塊城市建設(shè)的支持。哪怕資金被套牢，也不應(yīng)承受基礎(chǔ)設(shè)施 、配套設(shè)施缺失所帶來的弊端。

而如今，隨著樓市下行，他們的美好生活被打斷了。資產(chǎn)縮水先不說，現(xiàn)實(shí)生活必須面臨基礎(chǔ)設(shè)施不完善、生活配套不齊全所帶來的一系列問題。

孤零零的高層住宅

這些新興板塊大多并非什么“犄角旮旯”，而是緊鄰核心城區(qū)的潛力地段。以溫州的人口基數(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，完全足以將其支撐起來。

遺憾的是，當(dāng)這些新興板塊遭遇了波折，其發(fā)展?jié)摿Ρ粐?yán)重浪費(fèi)，購(gòu)房者更是被套牢。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

這些年樓市下行，已經(jīng)影響到了方方面面。

不少人因低房?jī)r(jià)圓了安居夢(mèng)，這是積極的一面。

但是，更多人因房?jī)r(jià)下跌，造成資產(chǎn)縮水。也同時(shí)讓更多未購(gòu)房的人持幣觀望。

越來越便宜的住房

當(dāng)中產(chǎn)階級(jí)對(duì)未來預(yù)期不佳，便產(chǎn)生了消費(fèi)降級(jí)、生育率持續(xù)走低等一系列問題，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)重沖擊。

而這些對(duì)新興板塊起到重要作用的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也因經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)降級(jí)而受影響。現(xiàn)有開發(fā)商不愿追加資金建設(shè)，也很難找到接盤的投資商。

在公共服務(wù)方面，市民的體驗(yàn)也日趨下降。比如，公交線路撤并及班次減少，高速公路取消半價(jià)收費(fèi)，一些公共場(chǎng)館開始收費(fèi)或漲價(jià)……

還有一些規(guī)劃中的城市快速路等重大項(xiàng)目，工期相繼延后，且暫無明確時(shí)間表。

顯然，這樣的惡性循環(huán)，需盡快打破，否則對(duì)城市發(fā)展尤為不利。

越來越多的住房

溫州尚需繼續(xù)努力穩(wěn)定樓市，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)。

尤其是要抑制安置房對(duì)樓市的負(fù)面作用，并打通賣一買一的改善型需求循環(huán)。

針對(duì)這些存在歷史遺留問題的重大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有必要給予更多政策、資金支持，推動(dòng)其問題解決、項(xiàng)目復(fù)工。

同時(shí)，新興板塊的基礎(chǔ)設(shè)施全面跟進(jìn)。

倘若資金有限，哪怕先建個(gè)低配版的，也好過現(xiàn)在的斷頭路與荒地，能用就行，以后再提升。

建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)施與生活場(chǎng)景

當(dāng)一系列基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、重大項(xiàng)目動(dòng)起來了，購(gòu)房者的信心也就逐步回來了。