作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

伴隨長鑫科技IPO過會，這家芯片大廠從科技圈一路火到社交圈，“千萬富翁批量誕生”、“長鑫35歲員工成相親圈頂流”等一類話題一并沖上熱搜。

盡管以“造富”“大齡”“相親”等標簽帶動話題度稍欠尊重，但這也在側面印證了當下AI與芯片賽道掀起的造富浪潮已深入大眾認知。

目前，長鑫科技的大本營合肥當地樓市尚未呈現出明顯變化，但在深圳、上海等AI產業同樣集中的一線城市，樓市成交量、去化效率已在持續修復。

隨著國內AI產業高速發展，科創企業估值走高、人才收入增長，AI產業的財富外溢效應似乎逐漸蔓延至樓市。

不過結合成交數據、租金走勢、客群變化及行業走訪來看，樓市這波“AI紅利”當前還僅在局部零星顯現，短期難以成為樓市全面回暖的一大動力，二者聯動仍處于初期階段。

AI財富效應滲透高端購房市場

今年5月，各大一線城市樓市迎來整體性修復。深圳表現尤為突出，當月一二手住宅合計網簽10077套，時隔14個月再度破萬，二手房價回升至6.08萬元/平方米。

截至6月初，當地二手房掛牌量五個月內減少近5000套，房源去化速度已超過新增速度，市場逐步回歸良性循環。

與此同時，市場議價空間也在持續收窄，購房者砍價意愿減弱，業主心態逐步企穩，側面反映出市場供需關系持續改善。

成交結構分化明顯，根據克而瑞統計的數據，500萬元以內剛需房源仍是市場主力，占比約在60%上下；改善型房源需求穩步提升，今年3-5月，500-1000萬元價格段剛需改善房源成交占比相較前幾個月小幅上漲；1500萬以上頂豪成交相較去年進一步提升，高端購買力持續釋放。

圖源：克而瑞深度咨詢

克而瑞2026年第21周（5月25日-5月31日）針對深圳樓市的監測數據也顯示，該周深圳新房成交環比大漲60%，只是受剛需平價樓盤集中成交的影響，均價有所回落，二手房則連續數周保持高位，自住需求韌性充足。

廣州5月一二手網簽總量突破1.7萬套，新政落地后到訪、認購、網簽數據同步走高，庫存下降、去化周期縮短，市場止跌回穩。

另外據同策研究院聯席院長宋紅衛的觀察，上海作為AI與互聯網產業聚集地，字節跳動、嗶哩嗶哩等企業所在的楊浦東外灘、新江灣等片區，依托產業人才支撐，千萬級豪宅去化表現亮眼，成為樓市中熱度突出的板塊。

此輪樓市回暖，核心驅動力來自限購、信貸、置換補貼等樓市新政，積壓的自住與置換需求集中釋放。

與此同時，高端購房客群悄然發生變化。宋紅衛告訴36氪，從多地樓盤案場反饋來看，AI從業者在豪宅買家群體中占比持續上升，90后技術精英正漸成購房主力。

此外，今年AI、芯片板塊在資本市場表現亮眼，相關上市公司股價上漲，不少深耕該賽道的基金經理收入增加，這部分人群也頻頻現身高端住宅市場，成為豪宅新增客群。

從歷史數據來看，“股市先行、樓市接力”的規律并不少見。對照過去近20年，股市指數的波動往往都在后續幾個月的樓市中再次上演。

圖源：民生證券

過去幾次樓市與股市同步走強，如2007年、2015年，也都伴隨著資本市場造富效應向房地產市場傳導。因此當下高端市場迎來的AI精英，本質上也是資本市場行情帶來的新增購買力——AI、科創企業估值走高，創始人、技術合伙人通過股權變現獲得高額收益，行業從業者薪資普遍上漲，進而集中布局一線城市優質住宅。

不過值得注意的是，2024年以來，一線城市房價指數與股市指數長期背離，房價同比持續走弱，而股市雖有結構性機會，但整體并未出現系統性牛市，這一趨勢或也意味著本輪AI板塊行情帶來的財富效應，傳導力度和影響范圍都遠不及此前幾輪周期。

正如深圳、上海等地樓市的亮眼表現集中在豪宅、改善房源領域，和主流剛需市場關聯度較低。

存儲周期：半導體巨頭托底首爾樓市

科創產業帶動樓市并非個例，此前韓國SK海力士拉動首爾及周邊樓市，是產業財富外溢的經典樣本，其傳導邏輯具備較強參考價值。

在2024年-2025年期間，AI存儲芯片超級周期下，SK海力士業績向好，員工薪資、獎金大幅增長，海量高薪從業者轉化為穩定住房需求。

彼時在海力士發放績效獎金期間，園區周邊樓盤快速去化，需求還沿著通勤線路向外輻射，多個片區房價漲幅遠超全市均值。年輕技術員工偏愛購置高端公寓，持續激活高端市場。

租賃市場反應更為靈敏，高薪人群涌入推動當地租金持續走高，房源供不應求。高薪崗位也不斷吸引外來人才流入，進一步夯實住房需求基礎。

這一案例充分證明：當科創產業形成規?；咝饺后w，往往能從剛需、改善、豪宅到租賃市場，全方位帶動區域樓市上行。

但形成這一趨勢的必要條件是，相關企業體量龐大、從業人口基數高、收入水平長期領跑全行業。對比來看，目前國內AI產業尚未達到同等規模。

AI影響僅限局部板塊，短期難主導整體樓市

對比此前樣本，國內AI產業對樓市的影響目前仍停留在點狀層面，暫不足以推動市場整體回暖。

一如香港樓市今年行情火熱，前五個月一手成交突破萬宗，一季度樓價漲幅超過去年全年，房價連續10個月環比上漲。但本輪行情主要依靠“撤辣”政策以及海外避險資金流入，AI產業的財富效應尚未凸顯。

內地城市邏輯相近，深圳、廣州樓市回暖，核心是政策放寬、供應量增加與自住、置換需求的釋放。AI從業者購房僅集中在少數城市的高端市場，體量有限，無法反映整體行情。

從板塊來看，大廠集聚帶來的利好也存在明顯邊界。上海楊浦東外灘、新江灣的豪宅，以及華為遷入的青浦金澤鎮連同朱家角一帶，房價和租金雖有上漲，但行情僅局限于片區內部，并未向外擴散，外圍區域樓市依舊保持原有走勢，區域分化進一步加劇。

在宋紅衛看來，目前AI對樓市行情的影響，主要體現在運營端而非需求端。他提到如今AI已深度融入房企全流程：前期助力市場調研與數據分析，大幅縮減人工成本與調研周期；營銷環節搭建起智能獲客、精準推薦、自動化運營的新模式，線上獲客效率顯著提升；后期也應用于社區運維，核心作用是幫助房企降本增效，而非催生大規模購房需求。

長遠來看，隨著國內AI產業規模持續擴張，從業人數不斷增加，一線產業聚集區的住房買賣、租賃需求會穩步增長，科創人才或將成為片區樓市的穩定支撐。同時AI技術也會持續滲透地產開發、社區建設等領域，持續改變行業運作模式。

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