日本模式

一、預(yù)防性維護(hù)與強(qiáng)制介入機(jī)制

日本通過(guò)立法，將維護(hù)責(zé)任從“約定責(zé)任”，升級(jí)為“法定責(zé)任”，并建立了完善的兜底機(jī)制。

對(duì)比：國(guó)內(nèi)“約定責(zé)任”，但因?yàn)榍捌谖飿I(yè)制度，未約就私定了！

二、法定強(qiáng)制計(jì)劃

開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須提交《建筑全壽命維護(hù)計(jì)劃書(shū)》。物業(yè)必須按此計(jì)劃執(zhí)行周期性檢修，未達(dá)標(biāo)將被吊銷(xiāo)資質(zhì)。

維修計(jì)劃硬性規(guī)定與詳細(xì)的程度，到讓人折服的地步，比如以下內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須要做按計(jì)劃安排事情。

（1）日常預(yù)防性檢修

每年進(jìn)行一次消防探測(cè)器檢修。

每季度進(jìn)行一次防水層勘測(cè)。

對(duì)比：國(guó)內(nèi)無(wú)規(guī)定

（2）建筑主體與外觀

外墻翻新：約每10年一次全面翻新或涂裝。

屋頂防漏系統(tǒng)：實(shí)行“5年小補(bǔ)、10年大修”的維護(hù)周期，確保防水性能。

主體結(jié)構(gòu)：外墻、屋頂、樓地面等關(guān)乎安全的，通常每隔14年，都要進(jìn)行一次大規(guī)模修繕。

對(duì)比：國(guó)內(nèi)無(wú)規(guī)定

（3）機(jī)電與特種設(shè)備

電梯系統(tǒng)：每3個(gè)月進(jìn)行一次定期檢查，每15年進(jìn)行強(qiáng)制更換（檢查出有問(wèn)題的部件或系統(tǒng)，所有電梯一律全部更換相關(guān)部件或有問(wèn)題子系統(tǒng)）。

消防系統(tǒng)：每年進(jìn)行兩次全面檢測(cè)，確保應(yīng)急響應(yīng)能力。

對(duì)比：國(guó)內(nèi)無(wú)規(guī)定

（4）管道與給排水系統(tǒng)

日常疏通：不管下水道是否堵塞，每年均需使用高壓清洗裝置對(duì)廚房、浴室等排水口進(jìn)行全面疏通。

管道與儲(chǔ)水設(shè)備：供水每15年一修；煤氣和主排水管道約25年一換。

水泵設(shè)備：供水泵每5年一修、15年一換；排水泵每10年一換。

對(duì)比：國(guó)內(nèi)無(wú)規(guī)定

三、過(guò)程可追溯

實(shí)行年度維護(hù)臺(tái)賬公示制度，物業(yè)需提交包含檢測(cè)、維修照片、耗材清單的電子化記錄，供隨時(shí)調(diào)閱。

對(duì)比：物管條例和民法典有類(lèi)似公示要求，然鵝但是：省略萬(wàn)字！

四、三級(jí)代位救濟(jì)體系

當(dāng)共有部分出現(xiàn)隱患時(shí)，若業(yè)主大會(huì)60日內(nèi)未形成決議，物業(yè)可行使“代位執(zhí)行權(quán)”申請(qǐng)施工；面臨緊迫危險(xiǎn)時(shí)，政府可直接介入指定維保企業(yè)施工，費(fèi)用從業(yè)主維修基金劃扣，有效避免了治理真空。

對(duì)比：這個(gè)倒是學(xué)到了，然鵝但是：省略千字！

五、資金籌集與管理

（一）保修階段，開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量瑕疵責(zé)任期為十年

10年內(nèi)，如房屋主體結(jié)構(gòu)（如承重墻梁柱等）或防水防雨的主要部分出現(xiàn)缺陷，開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件承擔(dān)免費(fèi)維修或損害賠償?shù)呢?zé)任。這是強(qiáng)制性底線(xiàn)，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中如何約定都不能低于這個(gè)法定標(biāo)準(zhǔn)。

住宅瑕疵擔(dān)保保證金：開(kāi)發(fā)商必須向政府指定的供托所繳納一筆“住宅瑕疵擔(dān)保保證金”，專(zhuān)門(mén)用于應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性缺陷和漏水問(wèn)題，有效期同樣為交房后的10年。

對(duì)比：中國(guó)也有房屋質(zhì)量保證金，但是裝修2年、安裝2年、外墻裝飾2年、防水5年（個(gè)別省8年），如果業(yè)主未提出異議，還可讓開(kāi)發(fā)商自動(dòng)退走！

履約保險(xiǎn)與第三方托管：除了保證金，開(kāi)發(fā)商還可以選擇購(gòu)買(mǎi)履約保險(xiǎn)，或者將購(gòu)房者支付的首付金交由銀行等第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行保全托管。即使開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或違約，購(gòu)房者依然能夠依法獲得賠償或退回款項(xiàng)。

當(dāng)10年的法定瑕疵擔(dān)保責(zé)任期滿(mǎn)后，開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)和防水性能的強(qiáng)制性法定保修義務(wù)即告結(jié)束。此時(shí)，并不存在“退還開(kāi)發(fā)商”的說(shuō)法，而是意味著房屋正式進(jìn)入日常維護(hù)階段。

對(duì)比：中國(guó)也有房屋質(zhì)量保證金，周期過(guò)短，實(shí)際讓開(kāi)發(fā)商逃脫了大量質(zhì)保責(zé)任，另如業(yè)主未提出異議，還可讓開(kāi)發(fā)商自動(dòng)退走質(zhì)量保證金！

（二）維修階段，維修基金啟動(dòng)金開(kāi)發(fā)商出資占比超過(guò)50%

1. 開(kāi)發(fā)商的“兜底式”初始繳納

在房屋交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須帶頭繳納一筆開(kāi)發(fā)商初始維修基金。根據(jù)日本的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓時(shí)繳納的維修基金，必須超過(guò)所有業(yè)主繳納的維修基金總和。

對(duì)比：國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商交納此費(fèi)用，但是否超過(guò)業(yè)主總額，不清楚。

2. 業(yè)主的“長(zhǎng)期按月”繳納

買(mǎi)房時(shí)，業(yè)主也需要一次性繳納一筆業(yè)主初始維修基金（例如一套3室1廳的公寓，約需繳納150萬(wàn)日元，折合人民幣約7.5萬(wàn)元）。

此后，業(yè)主每月還需要持續(xù)繳納1000到2000元人民幣不等的物業(yè)修繕管理費(fèi)（租客每月也需繳納約100多元人民幣）。這筆錢(qián)會(huì)源源不斷地注入維修資金池。

對(duì)比：本來(lái)計(jì)劃用公共收益來(lái)彌補(bǔ)或?qū)崿F(xiàn)小區(qū)維護(hù)和更新，但公共資產(chǎn)（車(chē)庫(kù)、會(huì)所）等資產(chǎn)收益，長(zhǎng)期被物業(yè)或開(kāi)發(fā)商瓜分，很多小區(qū)就沒(méi)能實(shí)現(xiàn)構(gòu)想藍(lán)圖，事實(shí)證明，但凡收回這些公共資產(chǎn)和收益，由真正業(yè)主當(dāng)家的小區(qū)，完全實(shí)現(xiàn)了建筑和設(shè)施的維護(hù)、提升、改善，完全能良性循環(huán)，甚至日久彌新。

3. 全體業(yè)主“絕對(duì)平攤”原則

這是日本維修費(fèi)用承擔(dān)機(jī)制中最具特色的一點(diǎn)。在日本，整棟樓被視為一個(gè)大家庭，所有業(yè)主繳納的維修費(fèi)是完全平攤的。

住在一樓的業(yè)主必須承擔(dān)電梯修理費(fèi)；住在非頂樓的業(yè)主也必須承擔(dān)屋頂防漏工程費(fèi)。

對(duì)比：沒(méi)有明確規(guī)定；但是要么友好協(xié)商，要么誰(shuí)鬧誰(shuí)有理。

4. 資金的“專(zhuān)款專(zhuān)用”與透明管理

這筆錢(qián)不歸政府管理，而是直接存放在銀行，由業(yè)主委員會(huì)（管理組合）和物業(yè)管理公司共同管理。

對(duì)比：由房屋維修基金中心管理，幸好沒(méi)讓前期物業(yè)管理，否則也白光光了；說(shuō)明還是很懂前期物業(yè)的。給業(yè)主留了點(diǎn)家底的。

草根談

日本模式簡(jiǎn)而言之就是：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)維修責(zé)任，強(qiáng)制法定，權(quán)責(zé)清晰；業(yè)主交修繕費(fèi)養(yǎng)房意識(shí)也深入人心。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)業(yè)委會(huì)制度、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，也重點(diǎn)參考了日本，但這作業(yè)抄得不太成功了。