北京
根據第一財經的報道，2025年房產稅收入為5212億元，收入規模超過契稅、土地增值稅、城市維護建設稅等地方稅種，首次居地方稅種首位。
2026年前4個月數據顯示，房產稅收入2185億元，依然列地方稅種榜首。
這意味著房地產下行的影響依然在往縱深處蔓延。
當房地產稅替代契稅那一刻，意味著國內樓市已經產生了根本性的改變。
那么，我們該怎么理解這一切？
理解這一切，我們需要先理清一些概念。
國內的不動產分為兩種稅，一種是交易環節稅；一種是持有環節稅。
我們平時非常熟悉的契稅，就是最典型的交易環節稅，不管是新房還是二手房，只要有房屋買賣，就必須交這個稅。
再深一層，契稅和土地增值稅一起，被稱為房地產的活體心跳指標！
因為它們是完全綁定房地產全鏈條，沒有任何水分！
但是，近幾年的現狀是，契稅、土地增值稅收入持續下滑，分別從2021年巔峰期的7428億元和6896億元一路下跌，2025年分別降至4440億元和4102億元。2026年依然在下滑！
就是在這樣的情況下，房產稅逐漸追上，成為房地產鏈條的核心增量。
但是我們的房產稅本質是什么呢？
從當下來說，房產稅核心征稅對象主要是城鎮中商業地產，包含商鋪、寫字樓、廠房等。
而最大量的和我們每個人都相關的住宅，目前還基本不用繳納房產稅。
也就是說，房產稅是針對房屋持有環節征稅，并不依賴于市場交易。
這就是當下最大的改變。
當地方核心稅收從過去持續了很多年的交易環節，轉換到持有環節。意味著整個行業鏈條、地方收入邏輯，已經形成了系統性反轉。
因為，這兩個稅種的稅率沒有任何下調，100%是稅基消失導致的收入下滑，而不是減稅降費的結果。
再通俗些說，契稅綁定的是個人房屋買賣交易，以及土地交易；而土地增值稅則是開發商交易新房的溢價稅。
在過往，這是第一第二的稅收核心，如今則全部完成了翻轉。
它帶來的最大影響是什么呢？
地方收入的巨大轉換。
具體來看：
在最高峰的2021年，契稅收入7428億，土地增值稅收入6896億，合計就是1.43萬億。這個數字占當年地方一般公共預算收入的15%。也就是說，地方收入100塊，15塊是靠這兩個稅收入的。
一般公共預算，記住這個詞，下面還要遇到。
到了2025年，兩稅合計一共8542億，少了近5800億。
而2026年，兩稅收入大概率會下到8000億以內，較巔峰縮水超6000億。
這個趨勢，又帶動了另一個變化。
地方政府的基金收入下滑。
在地方基金收入中，90%都是賣地的收入，也就是我們熟知的土地財政。這張圖就直接反映了當下土地財政的現狀。
最好的時候也是在2021年， 賣了大概有8.7萬億，到了2025年下滑到了大概3萬億左右，少了很多萬億。
很長時間以來，地方政府的核心收入主要依靠兩個：
一個就是一般公共預算，其中稅收占85%。上面說過，2021年地產交易環節稅占了15%。這幾年下降了很多。
另一個就是地方基金收入，這幾年也下降了很多。
至此，我們可以知道了，地方兩大核心收入，涉及地產類的都在萎縮。或者說，萎縮已經導致了無法支撐地方財政。
那么，地方政府一定會變。一定會想盡辦法扭轉地產鏈條的萎縮，所導致的漏洞。
這才是我們需要嚴密關注的核心轉變。因為這個轉變會和我們息息相關。
就比如說，如今，房產稅已經成為第一大稅。這是地產的重心從交易環節轉到持有環節的最重要的信號。
并且，這還是在沒有觸及住宅房產稅的情況下的結果。單純的商業地產就已經有這么大的收益了。
那么，如果交易端兩稅進一步下行之下，這個漏洞該怎么補？
地方會不會在增收預期之下，快速往持有環節推進，進一步推動住宅房產稅加速？
我們再進一步聯系近期的一些改變。
比如說，最近全國很多地方都把住建局改成了城市更新局。
這個名字的改變本身，就是地方政府在積極應對收入邏輯、發展邏輯的轉換。
顧名思義，住建局的核心是什么？
是快速推進城市化之下的增量開發、賣地、批新房。
所以，賺的是土地出讓金和交易環節稅的錢。
而城市更新局，則是存量提質、老舊小區改造、城中村更新、盤活存量資產。
所以，基本是城市運營環節，是后端運營的服務，賺的是存量運營的可持續現金流。
但很顯然這需要很久的時間，是徐徐之功，遠遠沒有房產稅來得快！
確定性的房產稅+未來預期的城市更新稅，大概率就是地方新的方向！（米宅）
本文源自：行業資訊
作者：米宅
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