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6月12日，中建智地懷柔6001地塊，通告了設計方案反饋意見。

它沒有公布意見條數，只是將采信情況分成4點作答。

花姐讀完，全部合法合規。里面涉及兩個老調重彈的問題：

1、開發商承諾，開敞陽臺、防火挑檐、設備平臺，不封閉使用；飄窗嚴格執行國標尺寸。

2、開發商承諾，不通過設計變更等方式變相偷面積，不誘導購房人進行違章搭建空間。

同一天，中建智地公布了建設工程設計方案總平面圖，也拿到了6001地塊的規劃證。它被視為懷柔國賢府。

這張新版圖紙，是正式報批文件，黑白色調，坐標精確，尺寸齊全。

之前的首版，雖是彩色版，也有園林景觀示意，但數據實在太簡約了。

最關鍵的是，它沒有標出贈送面積的信息，導致戶型面積無法推算，有意關注的購房者，云里霧里的。

現在，新版圖紙一目了然了。

新版圖紙透明化

相比初版方案，懷柔國賢府終版的總平圖，大致格局未變。

它占地3.19公頃，總建面6.94萬平米，地上計容面價4.47萬平米，地上不計容面積738.5平米，容積率1.4，限高24-36米。

在這個條件下，中建智地規劃了10棟樓：6層2棟、9層1棟、10層5棟、11層2棟，整體呈北低南高狀。

但，它做了一些細微的調整和優化。除了色彩之外，新圖紙大致7點變化：

1、將坡屋頂“掀開”，做了透視處理，可以清晰地看到“地下建筑輪廓線”、“贈送面積的位置”；

2、標注了室內地坪標高、室外地坪標高和小區外道路的地坪標高。小區內，整體抬高了1.4米左右；

3、7#和8#之間增加了電動自行車停車場地，208平米，104輛；

4、大門尺寸標出來了，高9.52米；

5、標出了每棟樓的門頭高度，最北一排3.35米，2#5.05米，其余為5.60-5.65米；

6、標出了樓棟長度和進深的尺寸；

7、規劃戶數為366戶，新披露了機動車停車位480輛，車位配比1.31：1。

有了這些詳細信息，懷柔國賢府就徹底暴露在陽光底下了。

遠郊版豪宅國賢府

有關懷柔國賢府的戶型，花姐根據終版圖紙，重新做了一版推測。

它的戶型有5款；99平米、122平、139平、166平和175平米。

具體的分配比例為：

1、99平米，南向三面寬三居，分布在3#和6#，共132套，占比36.07%；

2、122平米，南向三面寬四居，分布在1#、5#、9#、10#，以及7#西單元，共106套，占比28.96%；

3、139平米，南向三面寬四居，分布在8#、4#中間和西單元，以及7#中間和東單元，共68套，占比18.58%；

4、166平米，南向四面寬四居，分布在5#中間和西單元，共40套，占比10.93%；

5、175平米，南向四面寬四居，分布在5#東單元，共20套，占比5.46%。

在贈送手段方面，懷柔國賢府主要有四種：

1、南向通體內嵌陽臺，進深約1.8米，贈送一半；2、南向均有花池全部贈送，進深約0.75米；

3、99平米北向一處設備平臺，其余戶型則為2至3處，進深約1.1米至1.65米，全部贈送；4、139平米戶型邊戶，衛生間有飄窗贈送。

以139平米戶型舉例，贈送面積約28.4平米，實際得房率約在99%至101%。

懷柔國賢府會賣什么價？最直接的參照系，是北面500米的嘉棠澐璽。

一年前，北京建工以3.59億元底價摘得嘉棠澐璽，折合樓面價1.65萬元/㎡，比懷柔國賢府便宜了400元/㎡。

截至目前，嘉棠澐璽供應224套，至今網簽214套，成交均價3.94萬元/平米，成交金額8.33億元，地價覆蓋率260%。

花姐預計，懷柔國賢府的售價在4萬元/平米左右。畢竟，"國賢府"這個IP是有一定的溢價；

另外，中建智地在懷柔區做“頂豪”，填補了市場空白點。

兩個待解的懸疑

懷柔國賢府的圖紙里，還有兩個待解的疑點：層高與退線。

1、關于層高

A、最南一排的層高很明確，3.0米；

B、由于8#建筑高度為32.15米，9#建筑高度為28.95米，兩棟樓只相差一層，相減得出單層層高為3.2米。

花姐大致推算，1#、2#、6#、7#、8#、9#和10#層高，皆為3.2米；

C、依葫蘆畫瓢，5#建筑高度34.15米，其單層面積為3.4米。

不過，由于目前公布的只是平面圖，不知道坡屋頂是否會計入建筑高度。如果計入的話，那懷柔國賢府的實際層高，可能會變低。

僅從層高尺度上看，中建智地要在懷柔造一座豪宅版國賢府。

2、關于退線

對懷柔國賢1#和2#的間距系數，花姐有點小疑問。

為什么都是1.3呢？

1#是10F，為塔樓，與北面的府前東街9號院8#的間距系列，應該為1.2。

2#是1+9F，為板樓，與北面1#的間距系數比為1.7，而與北面現狀建筑的間距系數比為1.3。

同一棟樓，為何南北樓間距系數上，出現了雙標？

綜合這兩棟的情況，難道對懷柔區老房子的間距系數，變了規定？

針對這點，花姐百思不得其解。

最后，花姐要講一個天上掉餡餅的事兒。

在6001地塊上架土拍前夜，它東南角占地0.38公頃的6006公共服務配套用地，取消了局部限高36米，降為24米。

6006地塊的這次調規，為6001地塊贏得了更好的條件。

花姐點評

從懷柔國賢府開始，中建智地的畫風突變了。（詳見《中建智地，畫風突變》）

之前，這個北京地產“一哥”的投資偏好，集中在朝陽區，如：北京宸園、紫京宸園、璞樾和太陽宮地塊。

后來，它轉變了，開始向郊區市場滲透，全面撒網。

花姐認為，有兩個因素：

一是，太陽宮地塊拿地一年才出圖，做燈塔項目，付出的時間成本；

二是，合作伙伴中建方程的啟示。延慶中建臻源府從拿地到開盤售罄，只花了100天，地價覆蓋率170%。更關鍵的是，地價只有5.6億元，網簽價11.13億元。

開發商玩地產，不就是個生意嘛。這一點，中建智地董事長樊飛軍，徹底想明白了。

所謂地段好壞，須辨證來看。

站在整個北京的角度看，6001地塊的確很郊區，距離天安門約60公里。

但，它占據著懷柔區的CBD位置，距懷柔區政府只有890米，且都在府前東街上。

想明白了這個道理，也就讀懂了懷柔國賢府的開發邏輯。

況且，樊飛軍很清楚，雞蛋不放在一個籃子里。