｜擴(kuò)建部分未經(jīng)過(guò)審批，不屬于產(chǎn)權(quán)登記范圍。

撰文｜陳 利 編輯｜陳夢(mèng)妤 李雨冰

圖源｜京東司法拍賣(mài)平臺(tái)

全文約2300字▼

成都最貴法拍房流拍了。

京東司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，6月16日上午10點(diǎn)，位于成都市天府新區(qū)雅州路78號(hào)23棟1單元1層1號(hào)的住宅房地產(chǎn)，因無(wú)人報(bào)名、無(wú)人出價(jià)而已流拍。該套房源起拍價(jià)1.68億元，是成都最貴法拍房，僅參拍保證金就達(dá)到了1000萬(wàn)元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該套房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的根源是原房主涉嫌操縱證券、期貨市場(chǎng)刑事犯罪，先后被多地公安局、人民法院查封，目前仍處于查封狀態(tài)。

壹超4.5萬(wàn)人圍觀

麓湖生態(tài)城位于成都市天府新區(qū)天府大道旁，由成都萬(wàn)華投資集團(tuán)有限公司一手打造。項(xiàng)目占地約8000畝，從2011年開(kāi)始發(fā)售，至今開(kāi)發(fā)時(shí)間已近16年。

從新房端口看，麓湖生態(tài)城已連續(xù)多年蟬聯(lián)成都項(xiàng)目銷售金額TOP1。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前5月，麓湖生態(tài)城以24.9億元持續(xù)占據(jù)成都樓市銷售金額榜TOP1。

此次被拍賣(mài)的房源，正是來(lái)自麓湖生態(tài)城在2011年就對(duì)外發(fā)售的頂級(jí)別墅組團(tuán)——麓湖黑珍珠。

京東司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，該房源證載房產(chǎn)建筑面積1131.44平方米，土地使用權(quán)面積368.74平方米，權(quán)利性質(zhì)為出讓，用途為城鎮(zhèn)住宅用地/住宅，土地使用權(quán)終止日期為2079年6月24日，擴(kuò)建房產(chǎn)建筑面積約327.72平方米。起拍價(jià)1.68億元，折合單價(jià)約14.85萬(wàn)元/平方米；不過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)約2.35億元，折合單價(jià)達(dá)到20.8萬(wàn)元/平方米。

貝殼找房顯示，目前該組團(tuán)僅一套掛牌在售房源，建筑面積1131.31平方米，掛牌價(jià)1.5億元，折合單價(jià)約13.26萬(wàn)元/平方米。2021年、2023年，該組團(tuán)分別出售了一套房源，單價(jià)均超過(guò)9萬(wàn)元/平方米。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，今年4月，黑珍珠成交了一套面積約1161平方米的精裝別墅，成交總價(jià)1.2億元，單價(jià)約10.33萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，黑珍珠1.68億元的起拍價(jià)，已刷新2021年6月由草堂之春一套建面約790平方米獨(dú)棟別墅創(chuàng)造的6919萬(wàn)元成都最貴法拍房紀(jì)錄。

不過(guò)，在標(biāo)的詳細(xì)介紹中，特別提到該房產(chǎn)現(xiàn)由被執(zhí)行人親屬居住，成交后三個(gè)月內(nèi)騰空；如有未繳納的水電氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，均由買(mǎi)受人承擔(dān)或支付；存在擴(kuò)建部分未經(jīng)過(guò)審批，不屬于產(chǎn)權(quán)登記范圍，該部分無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，可能造成房產(chǎn)限制過(guò)戶、不動(dòng)產(chǎn)登記受阻情形；或被有關(guān)部門(mén)要求拆除，相關(guān)整改工作由買(mǎi)受人自行處理，所產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)受人自行承擔(dān)。

此外，在評(píng)估報(bào)告中，每經(jīng)記者了解到，該套房產(chǎn)由李俊于2015年購(gòu)置，被浙江金華市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的根源是李俊涉嫌操縱證券、期貨市場(chǎng)刑事犯罪。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》，2021年8月，A股首例利用盤(pán)后票實(shí)施搶帽子操縱的案件在浙江省金華市中級(jí)人民法院一審判決，主犯吳承澤一審判處有期徒刑十九年，并處罰金人民幣7903萬(wàn)元；提供配資和搭建境外網(wǎng)站的李俊、郭豪鑫等7人被判有期徒刑緩刑。

據(jù)評(píng)估報(bào)告，2021年8月，該套房產(chǎn)被浙江金華市中級(jí)人民法院查封，此后綿陽(yáng)市公安局、宜賓市公安局、德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)人民法院等先后對(duì)該套房產(chǎn)進(jìn)行查封，目前該房產(chǎn)仍處于查封狀態(tài)。

記者注意到，該套房源在正式開(kāi)拍前就收獲頗高市場(chǎng)熱度，平臺(tái)累計(jì)461人設(shè)置關(guān)注，圍觀人次突破4萬(wàn)；京東司法拍賣(mài)同步為此標(biāo)的開(kāi)通按揭通道，最高可按成交總價(jià)的85%申請(qǐng)貸款。

但即便具備熱度與融資優(yōu)勢(shì)，該套別墅最終仍無(wú)競(jìng)買(mǎi)人提交報(bào)名，在經(jīng)歷24小時(shí)的等待后，本次司法拍賣(mài)以流拍告終。

根據(jù)司法拍賣(mài)流程，首次流拍后，法院通常會(huì)在15至30日內(nèi)啟動(dòng)第二次拍賣(mài)，起拍價(jià)可在首拍基礎(chǔ)上再降10%至20%。

“總價(jià)1.68億元量級(jí)的標(biāo)的，此類核心資產(chǎn)在任何城市均屬塔尖產(chǎn)品，其交易周期較長(zhǎng)、客群基數(shù)有限是客觀規(guī)律，即便在一線城市同樣如此。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，從區(qū)位看，成都麓湖所在板塊屬于城市核心發(fā)展軸線，具備稀缺生態(tài)資源與高端規(guī)劃定位，亦是全國(guó)性高端住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)樣本。其長(zhǎng)期價(jià)值仍依賴于經(jīng)濟(jì)周期修復(fù)與高凈值人群資產(chǎn)配置意愿的回暖。

嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱，該項(xiàng)目具備明確的稀缺性與成長(zhǎng)潛力，但投資者需理性看待其短期流動(dòng)性特征及法拍特殊屬性，宜結(jié)合自身資金周期與風(fēng)險(xiǎn)偏好審慎決策。對(duì)于這類標(biāo)桿性資產(chǎn)，研究層面更應(yīng)關(guān)注其長(zhǎng)期資產(chǎn)定價(jià)邏輯，而非短期交易熱度。

貳法拍市場(chǎng)持續(xù)走高

今年以來(lái)，多個(gè)城市總價(jià)千萬(wàn)元起的豪宅成為法拍房市場(chǎng)的“香餑餑”。

以深圳為例，今年4月7日，深圳市南山區(qū)香山中街純水岸（十四期）一房源在經(jīng)歷45次出價(jià)、22次延時(shí)后完成拍賣(mài)，起拍價(jià)1505萬(wàn)元，最終成交價(jià)3500萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)到132.52%。

4月14日，深圳市福田區(qū)香蜜湖香域中央花園一套房源以1504萬(wàn)元總價(jià)起拍，18名參與者經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)價(jià)后，最終以3356萬(wàn)元成交，溢價(jià)率達(dá)到123%。

4月20日，杭州鳳起潮鳴一套住宅房源開(kāi)拍，起拍價(jià)為2179萬(wàn)元，共吸引5人報(bào)名參拍，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)和多次延時(shí)交易后，最終該房源以2343.1萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約8.62萬(wàn)元/平方米（含車(chē)位）。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2026年1～5月全國(guó)法拍市場(chǎng)各類法拍房源累計(jì)掛拍數(shù)量39.5萬(wàn)套，同比增加19.6%，房源累計(jì)拍次共59.1萬(wàn)次，最終成交拍品數(shù)量為8.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)26.6%，清倉(cāng)率21.2%；總成交金額1243.9億元，同比下降14.1%。

住宅類法拍房方面，前5月法拍住宅掛拍房源數(shù)量17.2萬(wàn)套，同增加13.8%；成交拍品5.9萬(wàn)套，同比增加36.5%；清倉(cāng)率34.4%，較上年提升5.7個(gè)百分點(diǎn)；成交總金額651億元，同比增加12.6%。

“法拍市場(chǎng)整體供應(yīng)持續(xù)走高，掛拍房源同比明顯增長(zhǎng)，成交規(guī)模同步擴(kuò)容，住宅仍是法拍市場(chǎng)交易主力。”中指研究院分析表示，各能級(jí)城市市場(chǎng)表現(xiàn)差異顯著，核心城市房源流動(dòng)性更強(qiáng)。

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