老張說起自己第一次買房，一聽銷售說價格倒掛，恨不得趕緊刷卡，總以為搶到就是賺到。

后來他做了十幾年二手房中介，看了上萬套房子，才終于明白了一件事：新房是開發商一個人的價格，二手房才是這座城市所有人的價格。

開發商會講故事、會包裝修、會算樓板價，但二手房背后站著的，是一個個和你我一樣、被生活逼著做決定的普通人。他們砍價時的猶豫，漲價時的心虛，降價時的心痛，每一分錢都帶著體溫。

進入到26年，老張覺得這體溫正在一點一點地暖回來。有些變化，已經悄悄開始了：

一、成交量先動了

房地產有句老話，“量在價先”。沒成交量，說房價到底都是扯淡。

今年一二季度，真有人掏錢進場了。

先看上海。5月二手房網簽成交28023套，同比增長約31%。創下近6年來的5月份同期新高，即使放在近十年的時間跨度中，也僅次于2020年5月約3.05萬套的成交水平。而且這已經是上海連續三個月維持在2.8萬套以上。

北京同樣不甘落后。5月二手住宅網簽量為15974套，同比增長11.9%。該成交量創下近5年同期最高水平。

5月杭州市區二手房共成交9087套，同比提升17.8%，成為近六年來成交量最高的5月。

中指研究院的統計顯示，5月重點20城二手房成交量為14.1萬套，同比增長19.6%。大連、寧波、廈門、鄭州、廣州、重慶等城市也都出現了明顯的環比增長。

量起來，說明啥？這些買家都不傻，他們覺得價格到位了。

二、政策在推著鏈條轉

這輪回暖，政策沒少使勁。

最大的利好是：換房退稅政策直接延到2027年底。簡單說就是，你把老房子賣了買新的，已交的個稅可以退回來。對“賣舊換新”的家庭，是實打實的省錢。

地方利好也是一個接一個：上海2月“滬七條”，非滬籍買房社保從3年縮到1年，公積金貸款額度提了，稅費也優化了。中介帶看直接翻倍，之前壓著的需求3、4月全放了出來。

鄭州4月也出了8條新政，比如搞“一房一碼”，多子女家庭給支持，公積金條件放寬等。

利率就更別提，5年期LPR 3.3%，歷史低位趴了10個月。有機構說今年可能還得降一兩次。買房成本還在往下走。

政策就在干一件事：把“賣舊買新”這根管子捅通。二手房活了，賣掉舊房的人揣著錢去新房市場，這是現在市場翻身的基本路子。

三、掛牌量下來了，房東不慌了

前兩年最愁的是啥？賣房的人扎堆進場，買房的人躲著走，價格互相踩踏。如今這個局面正在改變。

據業內機構數據，今年5月，重點25城二手房新增掛牌房源為12萬套，同比下降幅度達41%。從存量規模看，北京、上海等重點城市，也出現二手房掛牌量下降的趨勢。可見供給端擴張的意愿明顯減弱了。

意味著啥？賣房的人不再恐慌性拋售了，供需往平衡那端平衡，價格站住腳的基礎就有了。

四、好房子差房子，徹底分家

這是最要緊的一點。

這輪回暖，不是普漲，不是誰都跟著喝湯。市場在拿資產質量做殘酷篩選。

高端改善的先動。北京改善型需求占比從33%漲到38%，“賣舊換新”的轉起來了。上海900萬以上的房子成交占比持續往上，700到800萬議價空間明顯在收窄。有些核心地段的優質房，甚至還微微漲了點兒。

但遠郊的、房齡大的老破小、沒學區撐腰的房子呢？議價空間該大還大，想賣掉還是漫漫長路。

老百姓如何應對這些變化？

老張說，現在拼的不是錢多，是腦子清醒、屁股坐得住。面對這種劇烈的分化，老百姓的應對之策也得跟著變：

①拿買房的心態去賣房：市場暖了，但那是好房子的暖。如果你手里的是遠郊房、老破小、沒電梯的高樓層，趁這波成交量起來，趕緊出掉，別戀戰。 哪怕比心理價位低一點，也要換成現金攥手里。記住，差房子回暖是讓你“逃命”的，不是讓你漲價的。

②盯緊“200-300萬剛需基本盤”：別被豪宅漲價新聞帶偏。這個區間的二手房才是市場體溫計，如果這區間的房子看房人多了、議價收窄了，才是真筑底。

③如果真要買，去買“別人搶不走”的東西。 如果你想買的房子能增值或者保值，問自己三個問題：

如果不漲價，我還愿不愿意住這兒？（測試居住價值）

十年后，這房子還有人接盤嗎？（看地段和學區是否不可復制）

這個小區，是附近三公里內最新的、物業最好的嗎？

如果答案都是“是”，那它就是分化中的贏家。別貪便宜去買那種除了便宜一無是處的房子，將來最難變現。

④把“換房退稅”用出節奏感。既然退稅政策延到2027年底了，就別火急火燎。現在這個節點，可以先賣掉舊房，錢攥穩了，花幾個月慢慢看。開發商年底或季度末常常會放特價房，你捏著現金，就是能抄底的人。

⑤心態上“去杠桿”，行動上“做功課”。利率再低也別上頭，未來的收入預期，要算得保守點。別光焦慮，每周末去看房，像做田野調查一樣。看夠50套，自然分得清好貨和忽悠。

總之一句話，市場最壞的時刻或許已經過去，但便宜只留給那些真正用腳做功課的人。