出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 段楠楠

編輯 | 馮羽

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

6月11日，新城控股公布了5月份銷售簡報，不出意外公司房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額再一次下滑，公司單月合同銷售額下降至13.93億元。以該銷售額計算，新城控股想要完成超706億元的存貨銷售，至少需要50個月的時間。

但該銷售及回款力度，對于一年內(nèi)超116億元債務(wù)到期的新城控股而言并不理想。未來一年，如何籌措資金償還到期債務(wù)，仍是王曉松需要解決的重要難題之一。

值得注意的是，在房價下跌的背景下，手握1200億元投資性房地產(chǎn)的新城控股并未對該資產(chǎn)進行減值，此事也被監(jiān)管層重點問詢。

鑒于房地產(chǎn)銷售依舊低迷，僅靠吾悅廣場的租金能否支撐公司擺脫困境？

1、房產(chǎn)銷售金額持續(xù)下滑，靠租金維持收入

2026年3至5月，房地產(chǎn)市場迎來久違的小陽春，在此帶動下，頭部房企保利發(fā)展等企業(yè)銷售額開始回暖，降幅較1-2月有所減少。如2026年5月，保利發(fā)展銷售金額同比僅減少3.15%。

而新城控股交出的銷售成績單卻極為慘淡，2026年5月新城控股實現(xiàn)銷售金額13.93億元，同比減少29.41%，實現(xiàn)銷售面積20.5萬平方米，同比減少18.85%。

2025年前5月，新城控股銷售金額則為54億元，同比下降38.89%，實現(xiàn)合同銷售面積87.13萬平方米，同比下降23.47%。銷售金額跌幅大于銷售金額，也說明新城控股5月份銷售單價較2025年同期仍在下滑。

公司銷售金額下滑，是多方面因素造成。與保利發(fā)展等頭部房地產(chǎn)聚焦一二線城市不同，新城控股此前的發(fā)展策略是以三四線城市為主，公司60%以上的土地儲備位于三四線城市。作為對比，保利發(fā)展百分之七八十土地儲備位于一二線城市。

相較于一、二線城市，三四線城市居民由于收入較低，購買力相對較差，整體銷售情況較一、二線城市相對低迷，價格下滑幅度較大。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市2026年5月住宅價格指數(shù)開始企穩(wěn)上漲，而常德、岳陽、湛江等三四線城市房價仍在下跌，這也是新城控股銷售金額下滑幅度快于銷售面積的主要原因。

此外，自實控人王振華被捕后，在其子王曉松接班后開始減少拿地，公司土地儲備大幅減少。2020年底，公司囤地為主的存貨余額一度超2700億元，截至2025年底公司存貨余額僅剩710.5億元，較巔峰時減少近2000億元。

在可供出售的房地產(chǎn)面積大幅減少的背景下，新城控股房地產(chǎn)銷售金額下滑幅度遠高于行業(yè)平均水平。

隨著房地產(chǎn)銷售額持續(xù)下滑，新城控股寄希望于商業(yè)地產(chǎn)運營來抵消房地產(chǎn)銷售下滑帶來的影響。

在5月舉辦的股東會上，新城控股高管也明確表示會通過多種手段繼續(xù)推動吾悅廣場租金收入的提升。

事實上新城控股交出的商業(yè)運營成績尚可。數(shù)據(jù)顯示，2026年5月新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入約12.09億元，比上年同期增長2.63%。1-5月公司累計實現(xiàn)商業(yè)運營總收入約59.25億元，比上年同期增長2.85%。

但商業(yè)地產(chǎn)運營收入僅個位數(shù)的增長顯然無法抵消房地產(chǎn)銷售下滑帶來的影響。2025年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入530.1億元，同比下降超40%，2026年一季度新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入73.17億元，同比減少24.86%。

（圖 / 新城控股官網(wǎng)）

過去幾年，新城控股憑借“住宅+商業(yè)”綜合開發(fā)模式度過了房地產(chǎn)行業(yè)下行期，但隨著土地儲備的持續(xù)減少，公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)收入持續(xù)下滑，后續(xù)公司是轉(zhuǎn)型為以商業(yè)地產(chǎn)為主，住宅為輔的發(fā)展模式，還是繼續(xù)堅持“住宅+商業(yè)”綜合開發(fā)模式，外界也較為好奇。

對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向新城控股了解，截至發(fā)稿，未獲得新城控股回應(yīng)。

2、數(shù)百億借款利率上升，抵押資產(chǎn)超1000億元

雖然公司減少了拿地，憑借持續(xù)銷售存貨地皮，新城控股回籠了不少資金，降低了有息債務(wù)，但綜合來看，公司償債壓力依舊不容小覷。

2020年，巔峰時新城控股負(fù)債總額一度高達4556億元，其中表內(nèi)有息負(fù)債便近900億元。此后，在公司減少拿地，積極銷售回款的經(jīng)營策略下，到2025年底公司負(fù)債總額下降至1881億元，表內(nèi)有息負(fù)債余額下降至516億元左右。

即便如此，新城控股短期償債壓力依舊不小。截至2026年3月31日，公司一年內(nèi)到期非流動負(fù)債為116.6億元，同期公司在手貨幣資金為82.37億元，存在一定的資金缺口。

值得注意的是，目前公司絕大部分資產(chǎn)都用于抵押融資，尤其是公司最為值錢的商業(yè)地產(chǎn)。

截至2025年12月31日，新城控股以吾悅廣場為主的投資性房地產(chǎn)為1211億元，其中1094.45億元被用于抵押融資，這也意味著未來公司可抵押融資的投資性房地產(chǎn)已經(jīng)所剩無幾。此外公司存貨抵押融資金額高達199億元。

值得注意的是，雖然2025年公司有息負(fù)債約較2020年減少近400億元，但由于業(yè)績下滑、流動性壓力較大，公司貸款利率較2020年大幅上升，目前公司借貸利率為5.44%。在此影響下，2025年新城控股利息費用也從2021年的13.06億元增長至32.93億元。

有意思的是，即便在銀行等綜合金融機構(gòu)借款利率為5.44%，新城控股2025年仍以8%的約定利率向?qū)嵖厝送跽袢A控制的企業(yè)新城發(fā)展及其子公司借款人民幣68.40億元。

此外，公司還向?qū)嵖厝送跽袢A控股的物業(yè)公司新城悅以6.05%的利率借款8.03億元。

新城悅為新城控股借款情況未披露，已引發(fā)審計師辭職、監(jiān)管調(diào)查等反應(yīng)，目前新城悅?cè)晕窗l(fā)布2025年年報，以及處于停牌狀態(tài)，存在退市可能。

此舉也引發(fā)外界關(guān)注，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向新城控股了解，為何在綜合借款利率僅5.44%的情形下，還要以8%的利率向?qū)嵖厝丝刂频钠髽I(yè)進行資金拆借？截至發(fā)稿，未獲得新城控股回應(yīng)。

從新城控股及其關(guān)聯(lián)方的動向來看，新城控股依舊存在不小的流動性危機。

為此，新城控股通過大規(guī)模裁員節(jié)省開支，2021年公司員工總數(shù)為29356人，2025年公司員工總數(shù)下降至18646人次，四年時間公司減員超1萬人以上。

在員工大幅減少的背景下，新城控股銷售費用及管理費用大幅下滑，2021年新城控股銷售費用及管理費用分別為58.96億元、41.7億元，2025年公司銷售費用及管理費用分別下降至18.44億元、26.13億元。

但要想度過此輪寒冬，新城控股僅靠裁員、削減費用還遠遠不夠，未來如何推動旗下房產(chǎn)銷售進一步復(fù)蘇顯得尤為關(guān)鍵。

3、房價下跌后，1200億元投資性房地產(chǎn)不減值

在房價持續(xù)下滑背景下，新城控股超1200億元的投資性房地產(chǎn)引發(fā)了監(jiān)管層及投資者的關(guān)注。

據(jù)悉，新城控股公司的投資性房地產(chǎn)主要為持有運營的綜合性購物中心，即“吾悅廣場”。截至2025年底，公司在141個城市布局了207座吾悅廣場，其中已經(jīng)開始運營的吾悅廣場為178座，公司吾悅廣場主要在長三角地區(qū)，其中江蘇是吾悅廣場最多的地區(qū)。

在全國房地產(chǎn)不景氣的情形下，江蘇房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)下跌。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年江蘇全域二手房價格跌幅超6%，全省商鋪成交價格跌幅更是超10%。

在價格大幅下跌影響下，持有大量商場、商鋪的地產(chǎn)企業(yè)紛紛計提資產(chǎn)減值，如美凱龍旗下運營的美凱龍商場2025年減值超200億元，導(dǎo)致公司2025年歸母凈利潤虧損超237億元。

值得注意的是，手握超1200億元投資性房地產(chǎn)的新城控股并未對投資性房地產(chǎn)進行減值，此舉也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。在新城控股年報發(fā)布后，很快便收到了上交所的監(jiān)管問詢函。

對此，新城控股表示，公司投資性房地產(chǎn)主要采用公允價值模式計量，2025年投資性房地產(chǎn)公允價值變動1.41億元，占公司期末投資性房地產(chǎn)賬面價值比例為0.12%。

所謂投資性房地產(chǎn)，主要指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，可采取成本模式和公允價值模式兩種方式計量，而新城控股則選擇了后者。

例如，新城控股某座吾悅廣場初始投資成本為8億元，經(jīng)過三年培育，該商場增值至10億元，2億元的增值則通過公允價值變動計入公司利潤表，為公司增厚了2億元的利潤，反之亦然。

商場估值越高，作為抵押物向銀行所借的貸款便越高。而商場估值主要受租金水平、租金增長率、出租率、資本化率等多個因素影響，任何數(shù)值的變動對商場估值都會造成較大影響。

在問詢函中，新城控股對前十大項目的出租率、租金水平、資本化率做了明確回復(fù)，并表示相關(guān)公允價值系根據(jù)獨立評估師評估結(jié)果確定，評估方法和關(guān)鍵參數(shù)的選取符合公司實際情況、市場環(huán)境及行業(yè)慣例。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2026年5月社會消費品零售總額41090億元，同比下降0.6%，這也是自2020年受疫情影響以來，社會消費品零售總額首次出現(xiàn)下滑。

因此，在消費依舊低迷的背景下，新城控股運營的吾悅廣場出租率、租金還能否繼續(xù)維持在高位還有待觀察。

對于新城控股而言，在房地產(chǎn)銷售依舊低迷的背景下，公司想要通過快速銷售房產(chǎn)快速回籠資金償還債務(wù)可能性并不大。未來一段時間，非常考驗公司在王曉松帶領(lǐng)下，資產(chǎn)基本被盡數(shù)抵押后能否繼續(xù)籌措資金償還債務(wù)。

此外，在消費持續(xù)低迷的背景下，新城控股管理團隊能否維持吾悅廣場較高的租金及出租率，以保證公司投資性房地產(chǎn)公允價值不會下降，需要時間來檢驗。

*注：文中題圖來自新城控股官網(wǎng)；其余未署名圖片來自攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。