對于持續抄底存量項目的華潤置地而言，最大挑戰并非資產價值本身，而是平衡擴張節奏與財務安全邊際。

中房報記者 許倩 北京報道

沉寂多年的合肥蘇寧廣場項目，終于迎來重磅接盤方。

近日，位于合肥市北二環與蒙城路交口西北角的一處商服用地及地上商業在建工程（原合肥蘇寧廣場項目），在京東拍賣破產強清平臺順利成交，成交價為6.57億元，競得方是華潤置地全資子公司上海泓喆房地產開發有限公司，意味著央企華潤正式入主這一停滯多年的城北核心商業地標。

據拍賣平臺記錄，該項目標的評估價為10.21億元，歷經3次拍賣才最終落地。今年4月24日，項目首次以評估價10.21億元起拍，因無人出價流拍；5月27日二次拍賣下調起拍價至8.17億元，依舊無人問津；直至6月13日第三次拍賣，起拍價降至6.534億元，在兩名競買人兩輪加價后，以6.57億元成交，較原始評估價折價35.6%，大幅降低了接盤成本。

為杜絕項目二次爛尾風險，本次拍賣設置了嚴格的履約要求，競得方需在法院裁定成交后12個月內啟動復工續建，30個月內完成全面開業運營。按此時間節點推算，該項目最晚將于2027年6月復工，預計2029年初正式開業。

目前，華潤置地尚未對外披露該項目的正式定名及整體改造運營方案。但結合華潤商業產品線布局及業內推測，該項目大概率將被納入華潤高端商業體系，打造標桿級萬象系綜合體，填補合肥城北大型高端商業配套的空白。

此次接手合肥蘇寧廣場，僅是華潤置地近期商業資產收并購的縮影，也是央企參與閑置資產盤活、深耕核心城市的重要布局。

蘇寧遺夢

合肥蘇寧廣場的誕生，源自蘇寧置業的高速擴張時期。

2018年，蘇寧置業斥資15.36億元拿下合肥廬陽區北二環核心地塊，隨后與融創合資成立合肥蘇寧悅城置業有限公司開發該項目，其中蘇寧置業持股51%，負責商業整體運營；融創持股49%，主住宅板塊開發。

按照最初規劃，該項目總體量達27萬平方米，純商業建筑面積達17.5萬平方米，定位高端智慧型購物中心，對外宣稱總投資高達50億元，目標打造“廬陽北部商業標桿”。

該項目于2019年1月動工、2020年完成主體封頂，與一路之隔的宜家家居共同組成“蘇宜商業板塊”，被市場與市民寄予厚望，原計劃2021年10月正式開業。

彼時，蘇寧置業穩居全國房企50強，在南昌、南京、合肥、滁州等多個城市密集落地蘇寧廣場、蘇寧雅悅酒店等重資產商業項目，擴張步伐迅猛。但大規模重資產布局，也讓企業資金壓力持續攀升，資金鏈隱患逐漸暴露。

2021年，蘇寧集團債務危機全面爆發，高速擴張步伐戛然而止，合肥蘇寧廣場項目隨即全面停工。彼時項目僅完成主體框架建設，機電安裝、外墻幕墻、消防系統、室內精裝等工程全部擱置。這座備受期待的城北商業新地標，就此淪為閑置在建樓宇，一停就是近5年。

2025年4月，合肥市中級人民法院裁定受理合肥蘇寧悅城置業破產清算案，同年12月宣告公司破產。數據顯示，截至2025年6月，該項目共有225戶債權人申報債權，總額達27.83億元，管理人初步核定債權金額為14.92億元；而項目核心資產（在建工程+商服地塊）評估價值僅10.2億元，企業嚴重資不抵債。至此，停滯多年的合肥蘇寧廣場正式進入司法資產處置階段。

事實上，華潤置地早已提前布局，伺機出手。早在2026年3月，華潤置地安徽公司就已針對該廬陽N1801號地塊項目，啟動前期結構顧問咨詢工作，提前開展復工技術研判、方案籌備等前期工作，為后續接盤作準備。

本次拍賣除成交價款外，競得方還需承擔多項配套費用與履約保證金，包含成交價0.4%的輔拍服務費、0.5%的平臺技術服務費，同時需繳納3000萬元續建履約金、2000萬元開業運營履約金。所有保證金均與工期、開業節點嚴格掛鉤，逾期未完成建設及開業要求將被全額沒收，從制度層面規避項目再次爛尾風險。

當地業內企業人士直言，華潤此番交易性價比突出。從合肥當前土拍市場行情來看，該片區同等區位、15萬平方米體量的全新商業用地，出讓底價普遍在8億～10億元，且無任何建筑基礎。而華潤以六折低價拿下已完成主體封頂的完整商業建筑殼體，不僅大幅節省了土地成本，更省去了數年土建施工周期，盤活效率遠超全新拿地新建項目。

但低價接盤只是盤活第一步，后續挑戰依然嚴峻。據行業測算，項目后續續建、改造、裝修及配套落地等總投入預估達12億～14億元。疊加30個月硬性開業時限，短期內需要密集投入大量資金，項目在培育期內難以產生正向現金流，對華潤置地的資金調度、成本管控能力提出極高要求。

與此同時，國內商業市場競爭持續加劇，重點城市高端商業已呈現結構性過剩態勢。即便依托華潤萬象系成熟的運營、招商和品牌管理能力，新項目仍將面臨培育周期拉長、投資回報率下行的行業共性壓力，未來項目的差異化運營、客流激活、優質商戶留存，仍是華潤需要攻克的難題。

逆勢獵手

接盤合肥蘇寧廣場，只是華潤置地逆周期收并購棋局中新落的一子。近3年，華潤已在深圳、武漢、南京等核心城市，批量拿下世茂、華夏幸福等出險房企擱置多年的大型綜合體項目，形成一套標準化的存量盤活路徑。

就在一個月前的5月6日，華潤置地以70.45億元底價拿下深圳原深港國際中心地塊，再度接盤城市核心停滯地標。

原深圳深港國際中心，曾是2017年世茂以239.43億元拿下的深圳超級地王，規劃約700米，一度沖刺“中國第一高樓”。2021年世茂陷入流動性危機后，項目于2022年全面停工，后續兩次司法拍賣均以流拍告終。

轉機出現在2025年，深圳啟動“清調供”紓困機制，以約68億元收儲該地塊，完成債權債務梳理與風險隔離，并對規劃進行關鍵調整——用地性質從純商業轉為“住宅+商業”，住宅占比高達64%，并允許住宅先行開發、商業與酒店分期建設。重新上架后，華潤置地以70.45億元底價競得。

“華潤置地接手是有一定必然性的。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，此類大體量項目唯有央企具備接盤能力，而華潤在周邊已運營大運中心與大運天地，拿下后可形成“住宅+商業+文體”的片區協同效應。

這一盤活邏輯同樣適用于合肥。華潤在合肥已落地萬象城、萬象匯等成熟商業矩陣，接手蘇寧廣場后，可實現城北新地標與全城現有商業體系的資源聯動、客流互補，進一步鞏固區域商業話語權。

更早些時候，2022年底，華潤便以124億元低價收購華夏幸福南方核心資產包，拿下武漢長江中心、武漢沙湖中心、南京金陵華夏中心三大停滯綜合體，相較原始拿地成本大幅折價，目前多個項目已陸續復工改造、落地萬象系商業。此外，華潤還通過司法拍賣、股權收購等方式，陸續接手杭州、福州、濟南、鄭州等多個城市停工商業項目，統一標準化改造運營，成為行業存量盤活的主力央企。

從這些案例來看，華潤置地瞄準的均是核心城市核心地段、因房企流動性危機擱淺的優質存量資產，且依托地方政府存量盤活政策紅利，實現大幅折價抄底。在行業深度調整周期，華潤正以“逆周期獵手”姿態持續收儲優質資產，持續重構重點城市商業格局。

不過，白衣騎士的擴張背后，風險依然不容忽視。對于持續抄底存量項目的華潤置地而言，最大挑戰并非資產價值本身，而是平衡擴張節奏與財務安全邊際。如何克制規模化抄底沖動，在項目擴容、資產增值與穩健經營、嚴控風險之間找到平衡點，將是行業頭部房企長期面臨的經營考題。