文/北京進深 林振興

剛砸超10億拿下京城二環地塊，河北地產大佬水福來的動作快到出人意料。

拿地短短23天，兩家全新地產公司接連落地豐臺，操作細節處處透著玄機。

6月18日，福鑫（北京）置業發展有限公司成立，注冊資本989萬元，地址位于豐臺，公司高管只有一人，李巖身兼法人、經理、董事、財務負責人。

它是蒲黃榆項目公司，由福鑫（北京）房地產開發有限責任公司（簡稱“福鑫地產”）100%持股，背后實控人是水福來。

更有意思的伏筆藏在十天前。早在6月9日，水福來自己也在豐臺悄悄成立了一家公司——鑫界（北京）房地產開發有限責任公司。股權上，他手握51%絕對控股，李淑英持股49%。

這家公司的注冊資本、高管配置和福鑫置業出奇一致，兩家企業注冊地址更是同在一層樓，明顯是配套同步搭建。

一邊在北京密集新設地產公司鋪路；另一邊，水福來手里地產旗艦平臺——河北鑫界，不僅有被執行記錄，還被限制高消費。

時間拉回5月26日那場轟動全北京的土拍，就能看懂這位神秘大佬急著布局的底氣。

當天，多家國資房企到場參拍，本以為是群雄角逐，結果卻淪為福鑫地產的個人秀。

競價階段直接上演14輪單獨舉牌，堪稱上半年北京土拍最兇悍名場面。

經過158手舉牌，福鑫地產（河北鑫界全資子公司）以10.476億元的總價奪得蒲黃榆地塊，溢價率16.4%。

這塊樓面價5.28萬/㎡的地，未來得賣多少錢才能回本？水福來，真的準備好接招了嗎？

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之所以，水福來盯上蒲黃榆，是因為該地塊總價不高。

對于手里沒多少子彈的房企來說，這種小地塊就是最好的“解饞菜”。

而且位置是真的香，二環邊上，到天安門直線距離5公里左右。

鄰近地鐵5號線與14號線換乘站蒲黃榆站，周邊生活配套設施都不錯，有NTP新城廣場、GOGO新世代商業中心、北京中醫藥大學東方醫院方莊院區、天壇公園、方莊體育公園等。

最重要的是，這個板塊已經斷供多年，周邊房子也老，跟不上今天的“好房子”需求，這就是典型的“剪刀差”機會。

當然，這塊地也有明顯的Bug——體量不大，不好做太舒適的園林，是個“螺螄殼里做道場”的活兒，極度考驗設計功力。

占地面積不到1公頃，規劃地上建面約1.98萬㎡，容積率2.02，限高45米，估計也就供應100套左右房源。

不過小體量也有它的優勢，這種絕版地段天生適合做高端改善產品。

但也很考驗操盤手的營銷功力——畢竟要讓市場接受一套和東西城差不多價格的房子，不是光靠地段就能糊弄過去的。

蒲黃榆地塊還有兩個“包袱”，需配建地上建筑規模約3000㎡的派出所，還有一條11米寬、東西向的街坊路。

扣除配建后，容積率達到2.24以上，可售住宅建面約1.68㎡，成交樓面價被拉高到6.22萬/㎡。

此外，南向建筑退線十分嚴重。南面679號地的最后一排，為高度45米的板樓，意味著它與0017地塊之間至少間隔77米。

說白了，這塊地還是有不少硬傷，這就是為何其他央國企不硬拼到最后的原因，而民企福鑫是否將這個賬算清楚了？

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就在大家盯著水福來在蒲黃榆“大殺四方”的時候，別忘了他手里還有一塊燙手山芋——金魚池地塊。

這塊地，拿地都兩年了，至今沒有傳出任何設計方案。

2024年7月3日，河北鑫界以3.375億元“奪食”金魚池地塊，雖然住宅建筑面積僅1700平方米，但溢價率卻飆到了25%，堪稱瘋狂。

6天后，項目開發主體福鑫地產成立，注冊資本1000萬元。

拿地一年后，福鑫地產收到項目批復，投資估算3.748億元。

注意了！批復有效期只有2年。

在有效期內，開發商未辦理年度投資計劃或未取得延期批復的，逾期自動失效。

甚至有小道消息傳出，河北鑫界打算轉手。

直到今年2月27日，一封來自北京市文物局的告知函，揭開了金魚池地塊“難產”的冰山一角。

內文提及，“該項目涉及天壇建設控制地帶內進行文物保護工程以外的其他建設工程。”

金魚池地塊的最新進展是，4月24日，項目收到了北京市樹木砍伐許可證——準許金魚池二期西公建住宅項目，砍伐6株樹木。

除此之外，規劃方案、施工時間、產品設計全無消息。

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河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，由水福來和李淑英分別持股50%。

水福來很神秘，除了地產版圖，他還傍上了電力巨頭。

河北鑫界名下還有河北華電石家莊熱電有限公司和河北盛萊酒店管理有限公司。

別小瞧華電石家莊熱電，它早在1999年就成立，背后由國有控股的華電國際和河北鑫界分別持股82%和18%，水福來為副董事長，名下持股華電煤業集團0.8969%股權。

河北鑫界持有華電石家莊熱電價值1698.79575萬元的股權數額被凍結，凍結日期從2025-4-22至2028-4-21。

在河北，鑫界最有爭議的是曾開發過爛尾樓。

據了解，天水麗城二期(鑫界9號院)項目由河北鑫界于2013年開工建設。

項目A地塊占地47畝、B地塊占地12.85畝，規劃建設7棟住宅樓、2棟商業辦公樓，住宅建筑面積17萬平方米，2014年因資金緊張停工。

該項目2013年、2015年兩次列入房地產專項整治范圍，2017年列入解遺臺賬，2019年納入石家莊市“爛尾樓”整治范圍，并作為石家莊市第1批“爛尾樓”項目清單向社會公示，接受群眾監督。

此外，河北鑫界開發的另一個項目——鑫界王府，還卷入了合同糾紛。

據樂居財經獲悉，孫先生為裕華區鐵誠佳安門業商行（現注銷）的經營者，2012年2月至2013年10月，他與河北鑫界簽訂了多個關于鑫界王府項目的鋼銅門及鋼銅窗施工協議。

合同約定，孫先生承攬被告鑫界王府項目鋼銅門及鋼銅窗制作及安裝工程。據他陳述，合同簽訂后，他按照約定履行了制作及安裝義務，鑫界、物業公司及監理公司已驗收合格，但鑫界未按照約定給付工程款，截止孫先生起訴，鑫界尚欠他工程款430170元。

最終，法院判決，河北鑫界房地產開發有限責任公司償還孫先生工程款430170元及利息。