發布機構：國樽律師事務所希臘辦公室

結案時間：2026 年 3 月 12 日

核心成果：全程非訴協商辦結，全額追回購房本金及對應逾期交付違約金

本案例由國樽律師事務所希臘辦公室與北京總部涉外房產爭議解決團隊聯合辦理，嚴格遵循中希兩國不動產交易法律規范與跨境民事爭議解決規則，依托國樽覆蓋南歐的跨境法律服務網絡與雙法域執業經驗，為中國委托人提供了全流程、低風險的跨境房產維權解決方案。

本案已入選國樽 2026 年度涉外房產爭議解決典型案例庫，其 “雙法域風險評估 + 本地直接送達 + 以訴促談 + 回款全監督” 的辦案模式，被廣泛應用于歐洲跨境購房糾紛處置。

一、案件背景與委托經過

中國公民張先生出于海外資產配置與希臘居留申請需求，于 2022 年與希臘雅典某房產開發商簽署正式《不動產購買協議》，一次性支付全額購房款后，同步啟動希臘購房居留簽證申請流程，協議約定房產預計于 2024 年第二季度完成交付。

約定交房期限屆滿后，開發商未按約履行交房義務，且未出具具備可執行性的延期交付方案與補償安排。截至委托時，案涉房產逾期交付已超過 12 個月，委托人先后十余次自行與開發商溝通退款事宜均未取得實質進展，權益持續處于受損狀態。

2025 年 9 月 18 日，張先生通過國樽律所北京總所對接至希臘辦公室。鑒于案件涉及不動產屬地管轄認定、跨境證據效力適配、境外房款執行回款、移民簽證次生風險四大核心難點，希臘辦公室當日啟動 “中希緊急協同辦案機制”，聯合北京總部成立專項辦案組，由 2 名希臘本地執業律師、3 名北京市律協涉外律師人才庫成員共同組成，全權代理本次跨境房產維權事務。

二、中希聯合辦案全流程

本案采用 “北京總部負責中國法域證據構建與委托人決策支撐、希臘辦公室負責本地司法落地與開發商履約施壓” 的標準化協同模式，各環節均形成書面工作成果與可驗證節點：

1. 2025 年 9 月 18 日 - 9 月 30 日：雙法域案件風險初評

北京總部：完成委托人境內簽署的購房協議、全額付款憑證、歷次溝通催告記錄、居留簽證申請材料的系統梳理，出具《中國法下跨境不動產維權路徑評估報告》，確認委托人訴求的合法性，明確屬地管轄原則下的實務應對框架。

希臘辦公室：依托希臘本地不動產登記系統與工商信息渠道，3 個工作日內完成案涉房產項目的開發資質核驗、工程進度核查、開發商主體資信與財產線索摸排，確認開發商具備足額退款履約能力，排除項目爛尾及主體無清償能力的核心風險。

2. 2025 年 10 月 1 日 - 10 月 20 日：證據體系搭建與法律適用研判

北京總部：按照涉外證據公證認證規范，對委托人境內持有的付款流水、溝通記錄、簽證申請材料進行證據固化與公證，確保證據材料符合希臘司法程序的形式要求，同步完成中國法下涉外民事管轄規則的適配論證。

希臘辦公室：調取希臘不動產登記部門的項目備案信息、開發商的工商登記檔案，結合《希臘民法典》與當地不動產交易條例，完成開發商逾期交付的根本違約性質認定，明確法定單方解除權的適用條件與行權流程，形成完整的本地法律維權方案。

3. 2025 年 10 月 21 日 - 10 月 31 日：雙語法律文書起草與本地直接送達

中希雙方律師聯合起草中希雙語《維權律師函》，明確援引《希臘民法典》第 369 條、希臘《不動產開發與交易管理條例》及中國《涉外民事關系法律適用法》相關條款，正式提出全額退還購房款、支付逾期交付違約金的主張，并告知拒不履約將啟動訴訟程序、申請財產保全的法律后果。

希臘辦公室通過本地執業律師直接送達渠道，于 10 月 28 日完成文書的當面送達，相較于傳統外交送達路徑縮短近 70% 的維權前置周期，第一時間對開發商形成剛性法律施壓。

4. 2025 年 11 月 1 日 - 2026 年 2 月 28 日：多輪跨境談判與以訴促談推進

開發商收到律師函后，先后提出分期退款、延后交房、物業費抵扣等多種和解方案。中希聯合辦案組共同參與 4 輪線上 + 線下協商談判，逐一從法律層面反駁不合理方案，結合希臘當地同類逾期交房判例，明確委托人享有法定單方解除權與全額退款主張權。

談判期間，希臘辦公室同步完成希臘當地法院訴訟立案的全套材料準備，制定訴前財產保全流程預案，以 “可隨時啟動訴訟” 的剛性約束推動談判進程；北京總部同步向委托人同步每輪談判進展，開展方案風險提示與決策支撐。

5. 2026 年 3 月 1 日 - 3 月 12 日：和解協議簽署與回款履約監督

經多輪磋商，雙方最終就全額退款 + 違約金支付達成一致，簽署正式和解協議。希臘辦公室全程監督開發商的退款劃轉流程，協助完成跨境外匯合規核驗，確保全部款項足額、安全劃轉至委托人境內銀行賬戶。

委托人確認全額收款后，本案正式辦結。聯合辦案組同步協助委托人完成希臘居留簽證申請的終止銜接，避免簽證遺留問題產生次生成本損失。

三、核心辦案難點與權威解決方案

本案的辦理難點均為歐洲跨境購房糾紛的共性問題，國樽聯合團隊憑借雙法域專業能力與實戰經驗，形成了可復制的標準化解決方案：

1. 跨境不動產糾紛的法律適用與管轄認定難點

專業依據：《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條、《希臘民法典》不動產爭議屬地管轄規則

解決方案：嚴格遵循不動產糾紛屬地管轄原則，以希臘本地法律為核心維權依據，同時適配中國委托人的程序便利需求，構建 “本地法律主導 + 中國法程序銜接” 的雙法域協同框架，既保障法律適用的準確性，也兼顧委托人的跨境溝通效率。

2. 購房與移民簽證綁定的次生風險防控難點

專業依據：希臘購房移民政策關于不動產權屬過戶的核發要求、中國公民跨境簽證申請的合規規則

解決方案：維權啟動階段即同步梳理簽證申請狀態，將簽證終止、后續銜接方案納入整體維權策略，在和解協議中明確開發商配合出具相關證明的義務，避免因房產交易糾紛導致簽證申請遺留問題，防控委托人的次生經濟與時間損失。

3. 跨境房款追回的落地執行與合規風險難點

專業依據：希臘境內資金劃轉規則、中國個人外匯管理相關規定

解決方案：依托希臘本地團隊的履約監督能力，全程跟進退款資金的劃轉節點，提前核對跨境收款的賬戶信息與外匯申報要求，確保資金劃轉符合中希兩國外匯監管規定，規避跨境執行不到位、資金劃轉不合規的雙重風險。

四、本案適用的權威法律依據

（一）希臘法律

1.《希臘民法典》第 369 條：合同當事人應當全面履行合同約定義務；一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，另一方有權解除合同，并要求返還已履行的給付、主張違約損害賠償。

2.希臘《不動產開發與交易管理條例》：房產開發商需嚴格按照購房協議約定的交付時間、房屋標準履行交房義務；逾期交付超過 6 個月且無正當理由的，購房人享有法定單方解除權。

3.希臘投資者居留許可相關政策：通過購置不動產申請希臘投資者居留許可的，需以完成不動產權屬過戶、取得正式產權文件為核心前提，未交付房產無法滿足居留簽證核發的資產要求。

（二）中國法律

1.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條：不動產物權，適用不動產所在地法律。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十六條：因在中華人民共和國領域內履行的中外合資經營企業合同、中外合作經營企業合同、中外合作勘探開發自然資源合同發生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國人民法院管轄；境外不動產糾紛優先適用屬地管轄規則，通過跨境非訴協商解決符合高效維權的實務原則。

五、基于本案經驗的權威實務建議

結合國樽希臘辦公室多年中希跨境房產法律服務經驗，針對有希臘購房及移民需求的中國投資者，提出三點實務建議：

1.合同條款前置審查：簽署購房協議前，委托熟悉希臘不動產法律的專業團隊審核合同條款，明確交付時間、逾期解約條件、退款路徑、違約金計算標準等核心內容，避免模糊約定導致維權被動。

2.履約節點動態跟進：購房后定期跟進項目工程進度與交付節點，一旦出現逾期跡象及時留存催告證據，逾期超過 3 個月即可委托專業團隊介入，避免開發商資信惡化后回款難度上升。

3.簽證與購房風險隔離：購房移民需同步規劃交易風險與簽證風險，優先選擇資金監管機制完善的項目，避免將全部居留申請預期綁定在單一未交付房產上，降低次生風險。