東小口新地塊0002供地了，群友問新地素質更好是不是要漲價了？

1、地價肯定會漲；

2、但房價如果跟著飆太多，誰買誰就是站崗的大冤種！

一、漲太多大家不太能接受

別上頭，我們先看看昌平現在新房到底什么價？

看最近的真實網簽成交價。

東小口的龍樾海序，5.44 萬的均價，在昌平南靠著海淀和朝陽的位置，有性價比，所以他能網簽600多套。

它為什么能賣這個價？因為去年拿地樓面價3.2 萬 /㎡，有利潤空間。它賣得好，是因為用性價比砸開了積壓五年的需求。

但問題來了：如果新地塊樓面價漲5千，到 3.7 萬 /㎡，未來新房要賣到 6萬。你會買單么？

就因為他容積率2.45比龍樾海序2.8低了，離地鐵稍近，遠離回收站和高壓線？

貓子覺得，

如果價格比龍樾海序貴1-2千能接受，可以聊聊產品升級。貴5千那就是大冤種，警惕站崗！！！

二、但是攔不住北京開發商最近快餓瘋了

新房供應“腰斬”，房企補倉需求“饑渴”，倒逼土拍爭搶成熟區域的優質地塊

1、土地與新房供應雙降：

北京 26年上半年土地成交金額 340億，對比 25年同期的1005億， 同比驟降66%

新房市場，今年 上半年北京全新開盤項目只有 9 個，相比去年 上半年首開項目 23個 ，直接腰斬

前兩年的土地供應收縮已傳導至新房市場、新項目供應端進入枯水縮減期。

2、房企“無米下鍋”的困境

包括建發、越秀、中海等開發商在過去一年未拿地， 手中存量待開發地塊持續消耗，一些房企面臨無新項目可推，團隊閑置的經營壓力。

補充優質地塊的迫切需求是最近土拍市場熱度核心驅動力。

3、6月土拍搶地大戰熱潮傳導

6月以來，包括北京在內的全國核心城市土拍全面升溫，上演了多場 “百輪競價” 的搶地大戲：

北京：6月23日通州九棵樹地塊173輪舉牌，溢價率20.95%，成交樓面價較相鄰在售地塊跳漲8600元/㎡。6月18日豐臺泥洼地塊三環1.1容積率，地塊溢價率15.65%

深圳最近更是溢價最高干到150%搶地，杭州、成都、武漢、重慶等：核心近郊軌道地塊6月多塊溢價成交。

4、東小口0002價格要狂飆

市場分化清晰：遠郊、無配套的地塊無人問津；

而鄰主城、配套成熟、有地鐵、臨產業的 “好地”，成了所有人盯上的獵物。

昌平東小口0002地塊，非常 符合 “餓狼標準”

①客戶現成：昌平、海淀、朝陽三區交匯，3 站望京，5 站西二旗，幾十萬互聯網人的通勤終點。又有101學校加持

②板塊內幾乎沒對手：

龍樾海序目前網簽646套，項目去化率已超70%。樓面價約3.2 萬 /㎡，網簽均價5.4萬 /㎡。

龍樾海序快清盤了，板塊即將進入無房可賣的空窗期

③有樣板在：龍樾海序賣得好，給了開發商巨大的漲價信心。

昌平東小口 0002 地塊，是和九棵樹新地狀況相似的種子選手。位置都緊鄰今年北京的流量紅盤。

東小口新地緊鄰龍樾海序，九棵樹新地緊鄰玖樹滿和。都是今年開盤賣的比較好的項目。而且東小口新地素質更好

所以，這場土拍，東小口地價狂飆幾乎是定局。

關鍵在于：漲多少？

如果只是小漲，市場或許還能用“地塊素質”和 “產品迭代” 來消化

如果樓面價干到 3.7 萬 /㎡，比現在貴 5千塊。未來房價售價錨點被強行拉到 6 萬 /㎡以上。

那我勸你冷靜！警惕東小口新地后期站崗！！！

三、再看昌平還有哪些待入市新地？

1、第七輪供地，昌平朱辛莊0006、0009-1地塊（星耀未來東側）

核心亮點：低密、產業、確定性。

位于昌平沙河鎮朱辛莊板塊；占地5.97萬㎡，規劃建面僅 7.71萬㎡，容積率僅1.2，注定是洋房、別墅類低密改善產品

交通：8號線、昌平線雙地鐵換乘站朱辛莊站，步行距離約2公里；2 站直達西二旗，方便海淀通勤。

地處北五環外，緊鄰小米未來產業園等產業高地，承接海淀外溢的高凈值碼農和改善客群。

朱辛莊板塊經過多年開發，周邊配套齊全：沙河萬達廣場、萬科 TBD 商業廣場；8 號線一站直達積水潭醫院回龍觀院區；

板塊內小米未來等產業園；朱辛莊站附近一零一系多所中小學落地；北側大面積綠化和濱河森林公園生態資源豐富。

容積率低，聽著很美，但問題在于項目緊鄰的星耀未來，總978套，已售283套，還有600多套待售。

朱辛莊還有中海寰宇未來、越秀星樾、 中海未來之境 等在售。

開發商在這大概率底價拿地。

2、今年已土拍朱辛莊0055住宅用地

0055位置好，離地鐵近，容積率2.5，未來科學城拿地，住宅樓面價約2.4萬/㎡

3、平西府地塊（北清橡樹灣東側）

平西府華潤+未來科學城拿地，

樓面價只有2萬/㎡，戶型76-128 ㎡，預計7月底開放售樓處樣板間，8月開盤

昌平在售新房及新地入市，東小口賣太多溢價，大家對比也不會買單。

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四、七批次另外一塊低密改善：順義后沙峪馬頭村地塊SY00-1801-0503

這塊地可能面臨 “叫好不叫座” 的尷尬。

核心痛點：交通短板、競品庫存

同樣容積率1.2，主打高端洋房、別墅。

地塊東北五至六環之間；占地 2.64 萬㎡，規劃建面僅 3.17 萬㎡。
無地鐵直達，依賴自駕。

自駕 10 分鐘抵達中糧祥云小鎮高端商業；溫榆河公園、西側羅馬湖溪，生態環境優越；后沙峪國際學校聚集，適合涉外、改善家庭；

競品堵門：地塊旁邊的直接競品懋源?云紀尚有大量庫存（總 588 套，僅網簽 約100套），新地塊客戶分流壓力巨大

在 “去庫存” 和 “搶流量” 的雙重壓力下，房企對此類總價高、去化慢、競品庫存多的遠郊低密地塊會比較謹慎。 大概率底價成交或無人問津。

除非地塊價格出現 “驚喜”。

最后，

對于房企而言，“急需入地，東小口是不得不搶的。但搶出天價，就是給自己和市場的未來埋雷。

但對于購房者，警惕站崗要冷靜，如果溢價太多，咱就讓子彈再飛一會兒。

土地市場可以狂飆，但你的買房決策，必須冷靜。

現在的房子是拿來住的，不是拿來賭的。

關注后續土拍進展及在售新房價格，龍樾海序的清盤價，加maoduidui03進買房大群。