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今年6月，初夏土地市場的火熱再次被行業“銷冠”保利發展點燃。

6月25日下午，歷經近一個半小時、355輪反復拉鋸，保利發展最終以105.1億元將深圳寶安中心區西組團北街坊A002-0113地塊收入囊中，同時也創造了2026年深圳土拍市場上首個總價突破百億的“地王”。

同日，保利發展再發楊浦八埭頭地塊招標預公告，加上6月24日其發布的徐匯康健N06-38、N06-39地塊的招標公告，兩次招標涉及上海楊浦、徐匯兩宗地塊，計劃總投資合計約305億元。

從深圳寶安中心區鏖戰355輪、105.1億元拿下“地王”，到上海六批次土拍尚未開槌即提前拋出305億元招標計劃，短短兩天內這家央企巨頭以超過410億元的投資預算，向市場傳遞出強烈的擴張信號。

105億深圳奪地：355輪競價強勢突圍

6月25日下午，深圳寶安中心區西組團北街坊A002-0113地塊正式開拍。該地塊規劃建筑面積約11.95萬平方米，容積率僅3.19，起始價52.8億元。這場土拍吸引了華潤置地與招商蛇口聯合體、中海地產、建發、保利發展四家頭部央國企參與競拍。

競價環節異常激烈。歷經近一個半小時、355輪反復拉鋸，保利發展最終以105.1億元將地塊收入囊中，成交樓面地價定格在87924元/平方米，溢價率高達99.05%。這一總價不僅刷新了寶安中心區的宅地總價紀錄，也成為2026年深圳土拍市場上首個總價突破百億的住宅用地。

該地塊的含金量毋庸置疑。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“該地塊區位優勢非常突出，不僅緊鄰海岸線，而且區域內商業、學校、醫療等配套極其完善且供應品質比較高，更重要的是，項目直面騰訊全球總部‘企鵝島’，周邊是深圳AI半導體、高新技術、高端制造企業最集聚的區域。”

3.19的容積率在深圳核心區宅地中極為罕見，創下寶安中心區涉宅用地出讓史上的最低紀錄。出讓公告對建筑高度未設具體數值上限，僅要求符合航空限高。低容積率與靈活限高疊加，為開發商預留了充分的產品想象空間。

據李宇嘉測算，按照當前土地成本、建安成本及合理利潤水平推算，該項目未來入市價格有望達到15萬至20萬元/平方米。

“盡管該項目樓面價達到87924元/平方米，溢價率99.05%，對比鄰近競品‘深圳觀潮’去年約5.9萬元/平方米的樓面價，直接跳漲近2.9萬元/平方米，漲幅近50%。但考慮到AI、半導體、儲能等相關產業正處于投資擴張期，預計后續高凈值人群還將持續涌入，這估計是近期深圳同一片區連續創造高價地甚至‘地王’的主要原因，也是保利在樓面價已大幅跳漲的情況下，仍舊要拿這塊地的原因。”李宇嘉補充表示。

打破“不戰之約”：同業競爭格局生變

保利發展此次拿地最引人注目的并非僅是價格，還有其背后的戰略信號。

據企查查股權穿透，競得地塊的深圳市保利產業投資有限公司成立于2010年，由保利發展直接100%持股。這意味著，保利發展打破了當初與兄弟公司保利置業簽訂的同業競爭協議，公開加碼深圳房地產市場。

作為保利集團旗下專注于房地產業務的兩家公司，保利發展和保利置業確實存在業務上的交叉，為了避免同業競爭，兩家公司曾在歷史上有不同的“地盤”劃分。在曾經的內部劃分中，北京、天津、沈陽等城市是保利發展的地盤，深圳則被劃給保利置業。

然而，這一格局近年來已悄然松動。2021年起，保利發展旗下不同平臺陸續進駐深圳，單一發展格局逐漸扭轉，甚至出現過保利發展、保利置業同時參與深圳土地競拍的情況。

盡管保利發展在2025年12月表示，公司與實際控制人保利集團及其控制的其他企業之間不存在實質性的同業競爭，但兩家公司布局重合的城市已超過10個，涵蓋北京、上海、廣州、深圳等一線城市。隨著國資委“一業一企”改革的推進，市場對“保利雙平臺合并”的預期持續升溫。此次保利發展高調拿下深圳地王，被業內視為同業競爭格局實質性破局的標志性事件。

305億上海提前“亮牌”：土拍未動，招標先行

幾乎與深圳“地王”落槌同步，保利發展在上海的動作同樣令人矚目。

6月23日，上海土地市場剛剛掛出六批次擬出讓宅地名單，6月24日上海保利城市發展有限公司就火速發布徐匯康健N06-38、N06-39地塊的招標公告。緊接著6月25日，保利發展再發楊浦八埭頭地塊招標預公告。兩天內連續發布兩則招標計劃，涉及楊浦、徐匯兩宗地塊，計劃總投資合計約305億元。

值得注意的是，這兩宗地塊目前仍在掛牌階段，屬于第六批次擬出讓地塊，尚未進入最終競價環節。在土拍結果未知的情況下提前亮出投資預算，信號意義頗為明確。從出讓價格來看，兩幅地塊起拍總價超過175億元，將于7月下旬開拍。

其中，楊浦八埭頭地塊位于楊浦內環濱江核心區，距黃浦江僅約300米，被視為近年來楊浦濱江位置最優、關注度最高的涉宅地塊之一。該地塊 由三幅子地塊組成，總出讓面積約7.24萬平方米，起拍價118.68億元，是第六批次的“地王”級地塊。

除了楊浦八埭頭地塊外，保利發展對徐匯康健社區地塊的招標計劃也提前亮出，擬對徐匯區S031002單元N06-38、N06-39地塊投資110億元。其中38地塊為住宅，39地塊為酒店，起拍總價56.7億元。該地塊原址為冠生園食品廠，地處內中環，周邊有12號線與15號線雙軌交環繞，緊鄰桂林公園，板塊內的新房供應已經斷供近五年。

楊浦濱江正是保利發展近年來重點深耕的板塊之一，此前已先后開發了保利·外灘序BUND45、BUND88等多個項目。而徐匯康健地塊開發門檻高，是一塊相對“難啃的硬骨頭”。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析表示：“這也是央企戰略聚焦核心城市的明確信號。305億元的體量說明保利對上海市場信心充足，意在通過規模化布局攤薄資金成本，搶占下半年窗口期。但到了競拍階段，也需要考慮到集中供地帶來的資金壓力，后續去化節奏是關鍵考驗。”

保利發展近期的一系列動作，折射出清晰的戰略意圖。今年以來，保利發展新增項目全部布局上海、深圳、杭州等一、二線熱門城市。

中指院分析師指出，當前房企投資邏輯已高度聚焦核心城市核心地段，通過獲取稀缺土地資源打造高端改善項目，以實現銷售確定性和利潤空間。

不過，一位業內TOP10的房企內部人士也向記者表示：“對于有實力的央國企來說，聚焦一線城市核心區域拿‘地王’是當下不得不去做的選擇，這些地段相對具有利潤空間，但是拿‘地王’會面臨更高的資金壓力、開發壓力，以及在產品‘內卷’的情況下如何做到創新，才能獲得市場口碑。”

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 盧茜