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出品｜達(dá)摩財(cái)經(jīng)

6月25日，北京金庭置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金庭置業(yè)”）斥資29.93億元，以底價(jià)拿下朝陽(yáng)區(qū)CBD核心區(qū)二期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目Z10商業(yè)金融用地。該地塊占地面積8046平方米，規(guī)劃建筑面積為12萬(wàn)平方米，容積率為14.90。

企業(yè)買地本不罕見(jiàn)，但買方的身份卻暗藏亮點(diǎn)。

金庭置業(yè)是一家于2026年6月2日成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本47億元。

值得注意的是，公司從成立到拿地，中間僅相隔20余天。今年2月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)披露Z10地塊預(yù)申請(qǐng)公告，后于5月發(fā)布掛牌出讓信息，宣布掛牌競(jìng)價(jià)期為2026年6月10日9:00至6月25日15:00。

一家剛成立不到一個(gè)月的公司，便拿出近30億元購(gòu)置房產(chǎn)，資金實(shí)力可見(jiàn)一斑。而穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，該公司由國(guó)壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）全資控股，實(shí)控人為中國(guó)人壽。

事實(shí)上，中國(guó)人壽早在2011年7月便聯(lián)合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)通等企業(yè)共同耗資26.56億元競(jìng)得北京CBD核心區(qū)Z13地塊，作為北京中國(guó)人壽金融中心所在地。該地塊占地面積7840平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，容積率約15.3。

從地塊信息來(lái)看，Z13地塊和Z10地塊占地面積、建筑面積相差并不大，且同為商業(yè)金融用地，均位于朝陽(yáng)區(qū)CBD區(qū)域，距離十分相近。

資產(chǎn)荒下的投資變化

中國(guó)人壽這家新成立的公司能在成立當(dāng)月便動(dòng)用近30億資金拿地，背后折射出的，是中國(guó)人壽乃至整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)在當(dāng)前宏觀環(huán)境下的資產(chǎn)配置焦慮。

2025年，中國(guó)人壽總投資收益雖達(dá)3876.94億元，但結(jié)構(gòu)性分化明顯。前三季度，中國(guó)人壽歸母凈利潤(rùn)高達(dá)1678.04億元，第四季度卻因權(quán)益市場(chǎng)回調(diào)單季凈虧137.26億元。

進(jìn)入2026年，一季度歸母凈利潤(rùn)降至195.05億元，同比下滑32.3%，公司明確將原因指向“部分權(quán)益投資市值波動(dòng)”。一季度總投資收益率僅為2.21%，同比下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)股市的劇烈波動(dòng)直接侵蝕利潤(rùn)表時(shí)，將更多資金配置到能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流和抗通脹屬性的核心不動(dòng)產(chǎn)中，便成了險(xiǎn)資巨頭在資產(chǎn)荒下的理性選擇。

值得一提的是，中國(guó)人壽權(quán)益投資的失利，也給其自身的股價(jià)帶來(lái)了反噬。今年1月13日，中國(guó)人壽A股股價(jià)觸及51.92元/股，創(chuàng)近十年新高，隨后便進(jìn)入深度下行通道。

截至6月26日，中國(guó)人壽股價(jià)為35.04元/股，較高點(diǎn)跌去逾三分之一。市場(chǎng)擔(dān)憂的邏輯在于，保險(xiǎn)公司的負(fù)債端剛性成本高企，而資產(chǎn)端無(wú)論是權(quán)益投資還是不動(dòng)產(chǎn)投資，在利率下行周期中都面臨收益率收窄的壓力。

當(dāng)“炒股”不再穩(wěn)健，當(dāng)核心物業(yè)的出租率和租金也面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，險(xiǎn)資巨頭的資產(chǎn)騰挪，本質(zhì)上是在低利率時(shí)代的迷霧中尋找確定性。從這個(gè)角度看，中國(guó)人壽斥巨資拿下的CBD地塊，與其說(shuō)是一次傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)投資，不如說(shuō)是一次用時(shí)間換空間的戰(zhàn)略押注。

在資產(chǎn)荒、利率下行周期環(huán)境下，險(xiǎn)企加碼不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目正成為行業(yè)共性。此前有媒體統(tǒng)計(jì)，2025年，險(xiǎn)資買入不動(dòng)產(chǎn)金額近200億元，較2024年已實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

去年以來(lái)，不少險(xiǎn)企均向不動(dòng)產(chǎn)出手，大家保險(xiǎn)集團(tuán)?通過(guò)旗下關(guān)聯(lián)方以?24.5億元?總對(duì)價(jià)收購(gòu)?杭州濱江寶龍城綜合體；中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，斥資108億元收購(gòu)了上海靜安博華廣場(chǎng)。

今年2月，泰康人壽、長(zhǎng)城人壽、友邦人壽、中宏人壽等?險(xiǎn)企共同出資成立天津蘭沁股權(quán)基金，聯(lián)合收購(gòu)了無(wú)錫、北京、武漢三座薈聚購(gòu)物中心……保險(xiǎn)行業(yè)加碼房產(chǎn)類不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)作正日益密集。

房地產(chǎn)投資邏輯“生變”

回顧中國(guó)人壽近幾年資本動(dòng)作可見(jiàn)，公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“打法”正在從偏好投資房企股權(quán)，轉(zhuǎn)向以通過(guò)物權(quán)、公募REITs等方式投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的多元化趨勢(shì)發(fā)展。

具體來(lái)看，中國(guó)人壽早年主要依靠持有遠(yuǎn)洋集團(tuán)、萬(wàn)科、保利發(fā)展等地產(chǎn)企業(yè)股份來(lái)布局房地產(chǎn)行業(yè)，并長(zhǎng)期以近30%的持股比例，位居遠(yuǎn)洋集團(tuán)第一大股東。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露。為保障資金安全，中國(guó)人壽逐漸減持手中涉房企業(yè)的股權(quán)，退出萬(wàn)科A、保利發(fā)展前十大流通股東。

相較于持有房企股權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目不易受到資本市場(chǎng)和行業(yè)景氣度的影響。且位于一、二線城市核心區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流通常較穩(wěn)定，所涉及的風(fēng)險(xiǎn)一般為出租率和租金的波動(dòng)。不僅整體風(fēng)險(xiǎn)更低，長(zhǎng)期下來(lái)資產(chǎn)或許能夠?qū)崿F(xiàn)保值、增值。

2024年，中國(guó)人壽通過(guò)與國(guó)壽置業(yè)（中國(guó)人壽集團(tuán)旗下公司）合伙出資的國(guó)壽啟航壹期基金合伙企業(yè)，以31億元的代價(jià)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)手中取得北京頤堤港二期項(xiàng)目49.895%股權(quán)。

彼時(shí)，中國(guó)人壽在相關(guān)公告中明確表示，不動(dòng)產(chǎn)核心資產(chǎn)具備低風(fēng)險(xiǎn)、抗通脹的特性，與保險(xiǎn)資金長(zhǎng)久期及追求穩(wěn)定回報(bào)的特點(diǎn)高度匹配，因此公司向合伙企業(yè)增資以投資相關(guān)資產(chǎn)。

中國(guó)人壽今年似乎有意調(diào)整了不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資區(qū)域。在3月退出北京麗澤金融商務(wù)區(qū)通用時(shí)代中心項(xiàng)目后，轉(zhuǎn)而加碼了CBD地塊，不動(dòng)產(chǎn)布局明顯向頂級(jí)商務(wù)區(qū)集中。

除商業(yè)金融項(xiàng)目外，中國(guó)人壽對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的布局還延伸至了養(yǎng)老領(lǐng)域。

今年1月，公司發(fā)布公告表示，擬與國(guó)壽啟遠(yuǎn)于今年9月30日前訂立合伙協(xié)議，共同成立北京國(guó)壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金二期（有限合伙）。募集資金總額85億元，其中，中國(guó)人壽出資達(dá)84.915億元。

成立的合伙企業(yè)將直接或通過(guò)投資的基金新設(shè)或收購(gòu)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目公司，并對(duì)所涉不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后，用以開(kāi)展養(yǎng)老項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，獲取運(yùn)營(yíng)收入和資產(chǎn)增值收益。

頻繁斥巨資入手不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)人壽，正逐漸從房企“股東”轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)“房東”。