北京
文/深圳進深 李奕和
深圳豪宅區，即將迎來又一個迷你舊改盤盤。
這兩天，深圳規自局披露了香蜜湖一個新項目案名——京融府。
其位于福田區香蜜湖街道僑城東路東面僑香路北面。
開發主體，為深圳美盛港房地產有限公司（以下簡稱“美盛港地產”）。
01
這個項目，其實就是京蓉混凝土廠城市更新單元項目。
體量可謂非常迷你。
按照規劃，京融府開發建設用地面積僅6953㎡，容積率約6.6。
規劃計容建筑面積45935㎡，其中住宅40240㎡（含公共租賃住房22140㎡），公共配套設施5695㎡，配建一所3班幼兒園。
根據此前披露的規劃草案，京融府僅1棟41層的商品房和1棟32層的公共租賃住房，共兩棟住宅建筑。
也就是說，這個項目不僅僅是小那么簡單，還有一半以上都是公租房。社區配套這些都是共享的。
更關鍵的是，項目還是位于香蜜湖安托山片區，位置上處于華僑城、安托山兩大富人區連接處。
片區叫得出名字的豪宅海德園、安巒公館、萬科瑧山府，貝殼二手房掛牌均價在15-18.7萬/㎡。
附近配套成熟，居住環境較好，直線距離2/8號線僑城北站七八百米。
而且燕晗山郊野公園、園博園也在周邊，項目斜對面便是華僑城創意文化園、深圳華僑城旅游度假區。
所以區位上有多吃香，就不用多說了。
在這樣一個豪宅區出來一個又小客群還不純粹的盤。
這也是項目一舉一動備受關注的重要原因。
整體看下來，京融府這個項目，優勢肉眼可見：
位于核心區福田，優越的區位，周邊配套齊全，要啥有啥。
不足主要有：
1）項目南有僑香路，北臨京港澳高速，西側的僑城東路通道也在修建。
未來或面臨三條主干道夾擊的局面，交通噪音是一個值得關注的點。
2）產品自身來看，京融府體量小，只有一棟商品房，小區休閑綠化不足。
另外還有公租房，客群也不那么純粹。
02
京融府還有一段曲折的歷史。
甚至可以說是從保障房摳出來的一個住宅項目。
2023年9月，官方曾發布《福田區香蜜湖街道京蓉混凝土廠城市更新單元規劃(草案)》，明確這是一個純保障性住房項目。
不過僅兩個月后，同年11月，地塊就從“工改保”調整為“工改居”，變成了如今商品房 公租房的混合方案。
伴隨屬性的變更，項目的開發主體也經歷多次變動。
項目在2023年9月被列入更新計劃時，申報主體是深圳市博林京融投資有限公司，也就是博林集團。
該集團成立于1997年，是深圳本土企業，業務涵蓋地產、文化、酒店等多個領域。
代表項目有南山大學城片區的博林天瑞、寶安的博林君瑞等。
不到一年，2024年4月，項目實施主體確認為深圳美盛港房地產有限公司，為鄭州美盛旗下企業。
這是一家來自河南鄭州的房企。
在深圳打造的項目主要有龍崗的美盛嶺尚苑，以及鹽田的美盛梧桐印海兩個。
只是，當時美盛集團進入僅兩個月后，2024年6月，京融府投資方再次出現變更。
鄭州美盛退出對美盛港地產持股，深圳鴻閱實業有限公司成了全資股東，法人和管理層也全換了。
目前，美盛港地產由深圳鴻閱實業有限公司100%持股，執行董事、總經理為曾小達。
股權穿透，深圳鴻閱實業由深圳仁恒達科技有限公司間接100%持股。
再往上，控制方是一家名為仁恒達實業發展有限公司的香港企業。
其關聯方正是最初項目申報的主體博林集團。比如，深圳仁恒達科技的監事朱宏培，在博林系旗下多家公司均有任職。
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