出品｜達摩財經

6月25日，北京金庭置業有限公司（以下簡稱“金庭置業”）斥資29.93億元，以底價拿下朝陽區CBD核心區二期土地一級開發項目Z10商業金融用地。該地塊占地面積8046平方米，規劃建筑面積為12萬平方米，容積率為14.90。

企業買地本不罕見，但買方的身份卻暗藏亮點。

金庭置業是一家于2026年6月2日成立的房地產開發企業，注冊資本47億元。

值得注意的是，公司從成立到拿地，中間僅相隔20余天。今年2月，北京市規劃和自然資源委員會披露Z10地塊預申請公告，后于5月發布掛牌出讓信息，宣布掛牌競價期為2026年6月10日9:00至6月25日15:00。

一家剛成立不到一個月的公司，便拿出近30億元購置房產，資金實力可見一斑。而穿透股權發現，該公司由國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙）全資控股，實控人為中國人壽。

事實上，中國人壽早在2011年7月便聯合遠洋地產、萬通等企業共同耗資26.56億元競得北京CBD核心區Z13地塊，作為北京中國人壽金融中心所在地。該地塊占地面積7840平方米，總建筑面積12萬平方米，容積率約15.3。

從地塊信息來看，Z13地塊和Z10地塊占地面積、建筑面積相差并不大，且同為商業金融用地，均位于朝陽區CBD區域，距離十分相近。

資產荒下的投資變化

中國人壽這家新成立的公司能在成立當月便動用近30億資金拿地，背后折射出的，是中國人壽乃至整個保險行業在當前宏觀環境下的資產配置焦慮。

2025年，中國人壽總投資收益雖達3876.94億元，但結構性分化明顯。前三季度，中國人壽歸母凈利潤高達1678.04億元，第四季度卻因權益市場回調單季凈虧137.26億元。

進入2026年，一季度歸母凈利潤降至195.05億元，同比下滑32.3%，公司明確將原因指向“部分權益投資市值波動”。一季度總投資收益率僅為2.21%，同比下降0.54個百分點。

當股市的劇烈波動直接侵蝕利潤表時，將更多資金配置到能提供穩定現金流和抗通脹屬性的核心不動產中，便成了險資巨頭在資產荒下的理性選擇。

值得一提的是，中國人壽權益投資的失利，也給其自身的股價帶來了反噬。今年1月13日，中國人壽A股股價觸及51.92元/股，創近十年新高，隨后便進入深度下行通道。

截至6月26日，中國人壽股價為35.04元/股，較高點跌去逾三分之一。市場擔憂的邏輯在于，保險公司的負債端剛性成本高企，而資產端無論是權益投資還是不動產投資，在利率下行周期中都面臨收益率收窄的壓力。

當“炒股”不再穩健，當核心物業的出租率和租金也面臨結構性挑戰，險資巨頭的資產騰挪，本質上是在低利率時代的迷霧中尋找確定性。從這個角度看，中國人壽斥巨資拿下的CBD地塊，與其說是一次傳統意義上的地產投資，不如說是一次用時間換空間的戰略押注。

在資產荒、利率下行周期環境下，險企加碼不動產項目正成為行業共性。此前有媒體統計，2025年，險資買入不動產金額近200億元，較2024年已實現翻倍增長。

去年以來，不少險企均向不動產出手，大家保險集團?通過旗下關聯方以?24.5億元?總對價收購?杭州濱江寶龍城綜合體；中郵保險作為領投機構，斥資108億元收購了上海靜安博華廣場。

今年2月，泰康人壽、長城人壽、友邦人壽、中宏人壽等?險企共同出資成立天津蘭沁股權基金，聯合收購了無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心……保險行業加碼房產類不動產項目的動作正日益密集。

房地產投資邏輯“生變”

回顧中國人壽近幾年資本動作可見，公司對房地產行業的“打法”正在從偏好投資房企股權，轉向以通過物權、公募REITs等方式投資不動產項目的多元化趨勢發展。

具體來看，中國人壽早年主要依靠持有遠洋集團、萬科、保利發展等地產企業股份來布局房地產行業，并長期以近30%的持股比例，位居遠洋集團第一大股東。

隨著房地產市場下行，行業風險持續暴露。為保障資金安全，中國人壽逐漸減持手中涉房企業的股權，退出萬科A、保利發展前十大流通股東。

相較于持有房企股權，不動產項目不易受到資本市場和行業景氣度的影響。且位于一、二線城市核心區域的不動產項目的現金流通常較穩定，所涉及的風險一般為出租率和租金的波動。不僅整體風險更低，長期下來資產或許能夠實現保值、增值。

2024年，中國人壽通過與國壽置業（中國人壽集團旗下公司）合伙出資的國壽啟航壹期基金合伙企業，以31億元的代價從遠洋集團手中取得北京頤堤港二期項目49.895%股權。

彼時，中國人壽在相關公告中明確表示，不動產核心資產具備低風險、抗通脹的特性，與保險資金長久期及追求穩定回報的特點高度匹配，因此公司向合伙企業增資以投資相關資產。

中國人壽今年似乎有意調整了不動產項目的投資區域。在3月退出北京麗澤金融商務區通用時代中心項目后，轉而加碼了CBD地塊，不動產布局明顯向頂級商務區集中。

除商業金融項目外，中國人壽對不動產的布局還延伸至了養老領域。

今年1月，公司發布公告表示，擬與國壽啟遠于今年9月30日前訂立合伙協議，共同成立北京國壽養老產業股權投資基金二期（有限合伙）。募集資金總額85億元，其中，中國人壽出資達84.915億元。

成立的合伙企業將直接或通過投資的基金新設或收購經營養老不動產業務的項目公司，并對所涉不動產進行裝修改造后，用以開展養老項目經營，獲取運營收入和資產增值收益。

頻繁斥巨資入手不動產項目的中國人壽，正逐漸從房企“股東”轉變為不動產“房東”。

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