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6月份，廣州的地產圈里傳出了不少新盤的漲價消息。

根據我的不完全統計，從從白鵝潭到珠金琶CBD，再到天河東，廣州核心板塊的新房幾乎都在漲價，而且漲幅不是一星半點。

下面來說說具體情況：

廣州的超級頂豪盤保利玥璽灣，其簽約均價較首開漲了15%左右，單價最高突破了28萬/㎡。

珠江新城東區的保利天曜，一年前首開的單價是9-12萬/㎡，如今加推的A3單價區間在12.9萬-16.2萬/㎡。其中，158㎡最高能達到14萬/㎡；178㎡戶型最高超16萬/㎡。

也就是說， 保利天曜部分戶型單價漲了超4萬/㎡，漲幅超30%。

保利天奕首開單價區間在7.2-8萬/㎡，近期的成交單價突破9萬/㎡。

海珠西的剛需剛改神盤保利海韻，首開迅速售罄。如今加推樓幢的單價漲了1000-2000元/㎡。

越秀旗下的兩個樓盤同步上調價格。

廣氮板塊的閱璟臺，早在3月份就收回了2%的折扣，首開單價5萬/㎡。如今單價漲至5.4萬/㎡，最高單價達6.5萬/㎡。 同樓幢后推房源總價高出幾十萬。

萬博北的鴻 璟臺， 89㎡漲價35萬，大戶型最高漲40萬。

許多剛需盤，也一樣在變相漲價。

老黃埔的瓏岄上城和番禺的敏捷萬博金湖壹號基本收回折扣，兩個樓盤的小戶型非常熱銷。比如，瓏岄上城的72㎡三房基本售罄了。

從宏觀數據看，廣州其實和北京上海深圳一樣，新房都在漲價。

目前，廣州新房實現了3個月的連續上漲，上個月又實現了0.2%的環比漲幅。

不得不說，哪怕近幾年廣州在市場上的輿論聲量并不大，但老A8不愧也是A8，底蘊還是在的。

但需要注意的是，廣州新房漲價的邏輯與其它城市還是有區別。

近幾年來，上海、深圳、杭州等城市的新房都在依托豪宅的拉升。 靠著推動豪宅價格的上漲，以及堅實的優勢買家基本盤，帶動全盤均價的上漲。

廣州此次的漲價邏輯不一樣。

廣州的豪宅盤在漲，剛需盤也在漲。

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如果你去看過廣州的新房，你會發現廣州新房與北上深杭完全不一樣。

廣州的新房市場完全就是四代宅市場。

當今年的上海中外環被3.5代宅折磨得痛不欲生時，當今年的杭州人為杭州終于有了得房率100%的戶型歡呼時，廣州早在兩年前就開始普遍推廣的四代宅了。

如今的廣州，遍地都是四代宅。

簡單來說，四代宅和普通住宅的區別就是得房率。

普通住宅的得房率在70-90%，如果能做到90%，那么就能稱得上優秀?？匆豢?，廣州的四代宅是如何打破對“優秀”的標準的。

新規產品得房率能做到100%+。

超新規產品得房率能做到130%。

第四代住宅得房率最高能做到140%。

一套面積110㎡房子，能做出4+1房的戶型，而放在普通住宅只能做個傳統的三房。

圖源在灣區

但是！

今年，廣州的風向變了。

今年3月份， 廣州市規劃和自然資源局和廣州市住建局聯合發布 《關于支持高品質住宅建設的若干意見》的通知 中，明確住 宅建筑除 首 層外，公共開放空間不計容?例不?于本棟建筑計算容積率中建筑?積的5%。

翻譯一下就是： 新房 新規進一步收緊，四代宅的審批 會更嚴苛。

這就是今年廣州新房漲價的起因！

因為第四代住宅審批的收緊，廣州市場上很難再出現得房率驚人的戶型。

保利天曜 的 25%陽臺率+10%開放空間，直接能做出超高 得房 率；保利玥璽灣，能做30%陽臺率 ，一包陽臺面積直接增加30%；閱璟臺和鴻璟臺110平都能做四房，得房率超100%……

隨著廣州市面上的四代宅逐漸清盤，那些得房率超100%的戶型都將成為絕版。

你換位思考下，作為一個開發商好好想想：自家樓盤的戶型成絕版了，稀缺性大大提高，你漲不漲價？

答案是必然的。

還不止于此，廣州還給新房市場加了兩把火！

1. 穗八條的刺激

相關政策包括不局限于公積金貸款最高360萬、單套最高補貼3萬、推動房票“跨區使用、全市通用、年度內不在同一規劃單元集中出讓宅地、支持在城中村改造過程中，收購二手房用作安置房……

這是一套從供應和需求兩端全方位出發的組合連招，極大程度地推動 市場 的熱度。

2.拆遷力度的加碼

今年以來，廣州出現了多次賠償水平遠超當地新房價格的拆遷。

直接催生了大量的購房需求！

這么一來，新房漲價的邏輯鏈條就成型了！

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廣州新房漲價的邏輯鏈條。

自廣州以新房新規收緊強行改變市場預期，進而出臺穗八條新政，拆遷加碼促使購買力下場后，市場給出的反饋也相當真實。

今年，廣州的房子賣得更快了。

根據廣州中原數據顯示，今年5月，廣州新房成交6785套，環比上漲23%；網簽面積75.15萬㎡，環比上漲21%。

與此同時，穗八條還控制了宅地的出讓。知識城等板塊規劃單元的宅地大量被調整為了商業、科研用地。

于是，廣州的庫存在快速減少。

根據中指院數據，目前廣州新房可售套數跌破12萬套，可售面積降至1435萬㎡，套數供求比只有0.52，均創下近三年新低。

至此，廣州新房漲價的邏輯形成閉環——

1.新規收緊，原先的第四代宅稀缺性提高，價值抬升

2.新政之下，購買力加速新房去化速度。

3.控地控制和新房加速去化的合力下，新房庫存量迅速減少。

4.在售四代宅房價上漲

實際上，這套邏輯對二手房也產生了很大影響。

面對第四代宅的先天優勢，廣州二手房幾乎沒有抵抗之力，哪怕是珠江新城的二手房都回調了三四成。

過去的日子，廣州第四代宅對二手房是降維打擊，真的是把價格捶到了土里。

如今，隨著新規縮緊，二手房也可以喘口氣了。

以天河區東部幾大熱門樓盤舉例。

駿景花園，4-5月成交均價在3.5-4萬/㎡，低位時的成交價是3.1-3.5萬/㎡，價格略有回漲。

蘭亭盛薈，4-5月份成交均在3.8-4.5萬/㎡之間，低位時的成交價是3.2-3.8萬/㎡之間的成交價，回漲了不止5千。

供應方面，廣州二手房掛牌量連續多個月下降，目前已經降低22個月以來的新低。

可以說，最難熬的時間已經過去了。

THE END