深圳前海。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

6月25日下午，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0113地塊完成出讓，據(jù)《華夏時報》記者觀察，本場土拍吸引華潤置地與招商蛇口聯(lián)合體、中海、保利發(fā)展、建發(fā)4家頭部央、國企參與競價。

歷經355輪激烈爭奪，保利發(fā)展以105.10億元摘得地塊，溢價率達99.05%，成交樓面價8.79萬元/平方米，刷新寶安中心區(qū)宅地樓面價紀錄。

至此，深圳上半年宅地出讓正式收官，6宗地塊總成交金額約290.99億元。6月內三宗核心區(qū)地塊接連刷新區(qū)域樓面價紀錄，平均溢價率超120%，而外圍及特殊屬性地塊多以底價成交，土拍市場冷熱分化走向愈發(fā)凸顯。

“縮量提質”的供地策略疊加豪宅市場的結構性狂熱，正在將深圳土地市場撕裂為兩個截然不同的世界。

地王六月

6月的深圳土地市場，像一場被按了快進鍵的資產重估實驗。

作為上半年土拍的收官之戰(zhàn)，此次寶中地塊的熱度超出市場普遍預期。該宗地塊地處深圳西部城市新中心寶安中心區(qū)，屬于核心居住板塊的稀缺供應。

保利發(fā)展斥資105.10億元摘得深圳寶中核心宅地，拿下2026年深圳首宗百億地塊。近8.8萬元/平方米的樓面價刷新寶中宅地價值紀錄，也為6月的深圳土拍熱潮補齊了收官拼圖。

據(jù)本報記者觀察，整個6月的深圳土地市場始終被“地王”的敘事貫穿。

6月5日，南山區(qū)粵海街道T204-0153地塊率先引爆市場，保利置業(yè)經過近300輪競價、89分鐘的拉鋸激戰(zhàn)，以57.72億元拿下該地塊，溢價率達150.74%，成交樓面價約10.86萬元/平方米，一舉創(chuàng)下深圳涉宅用地樓面價歷史新高。

該地塊位于有“宇宙第一街道”之稱的粵海街道，周邊聚集深圳灣萬象城、華潤大廈“春筍”、深圳灣體育中心“春繭”等城市地標，騰訊、阿里巴巴、字節(jié)跳動、邁瑞醫(yī)療等科創(chuàng)與產業(yè)龍頭總部均落子于此，產業(yè)含金量不言而喻。

僅一周后的6月12日，前海桂灣T201-0233地塊再次刷新前海區(qū)域樓面價天花板。建發(fā)房產同樣在近300輪競價中完成突圍，以35.25億元摘得地塊，溢價率114.29%，成交樓面價約9.59萬元/平方米，創(chuàng)下前海宅地樓面價新紀錄。

值得注意的是，這是廈門國資背景的建發(fā)首次重倉深圳核心區(qū)，打破了此前深圳核心區(qū)土拍由央企與本地國企主導的傳統(tǒng)競爭格局。

短短二十天內，科技園、前海、寶安中心三大核心片區(qū)接連誕生區(qū)域樓面價地王，6月單月核心區(qū)地塊平均溢價率超120%。

從區(qū)位邏輯來看，三宗地王均分布在深圳科創(chuàng)與金融核心產業(yè)帶上。粵海對應科技園AI產業(yè)集群，桂灣對應前海金融集聚區(qū)，寶中對應深圳西部城市新中心。

AI產業(yè)造富帶來的高凈值人群擴容，疊加核心區(qū)宅地供應長期稀缺的供需矛盾，共同推高了房企的拿地估值預期。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端對本報記者分析道：“6月成交的三宗地塊豪宅屬性清晰，地塊條件優(yōu)越，市場熱度高且呈現(xiàn)高溢價，對市場信心修復具有明顯的帶動作用。這一走勢承接了去年下半年以來豪宅新房的熱度以及開年后二手房成交活躍度的回升。”

土地市場的定價邏輯始終錨定終端樓市。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1—5月，深圳新房豪宅市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，3000萬元以上豪宅成交582套，達到2025年全年成交規(guī)模的3.11倍，成交規(guī)模與均價均位居全國首位。

二手房市場同步呈現(xiàn)向高總價集中的特征，6月深圳1000萬—1500萬元房源成交占比達9.1%，較5月上升1.4個百分點；1500萬元以上房源占比達5.0%，較5月上升1.2個百分點。

豪宅市場的量價齊升，成為房企敢于在核心區(qū)高價拿地的核心底氣。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則向本報記者指出，近期深圳土拍高熱折射出樓市新動向。“目前，新房市場分化比較明顯，特別是一線城市，受益于AI半導體及儲能、芯片相關產業(yè)投資旺盛，政策鼓勵企業(yè)上市融資，為風投與私募資本創(chuàng)造完善退出路徑。依托股權投資完成財富躍升的新富階層，構成現(xiàn)階段高端豪宅最主要客群。”

冰火分化

核心區(qū)地王頻出的喧囂之下，深圳上半年土拍的另一重底色是冰火分化。

6宗成交宅地中，并非所有地塊都能獲得房企爭搶，外圍區(qū)域與特殊屬性地塊的冷清，與核心區(qū)的火熱形成了鮮明的冰火對照，分化正在成為深圳土地市場的常態(tài)。

3月20日，羅湖區(qū)筍崗街道一宗軌交用地打響上半年土拍第一槍。由于設置了軌交開發(fā)資質門檻，該地塊僅深鐵集團1家企業(yè)報名，最終以8.69億元底價成交，成交樓面價約2.24萬元/平方米，毫無懸念的結果與后續(xù)核心區(qū)的激烈爭奪形成了最初的分野。

5月6日，龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106綜合用地出讓，該地塊為原世茂“深港國際中心”項目核心地塊，曾規(guī)劃“中國第一高樓”，項目爛尾后由政府收儲重新掛牌。

最終同樣僅華潤置地1家企業(yè)報名，以70.45億元底價成交。該宗地塊總建筑面積達47.68萬平方米，其中住宅占比超六成，華潤將在此連片打造大運片區(qū)商業(yè)與居住綜合體。

即便是位于原梅林關核心區(qū)域的龍華民治居住地塊，熱度也與核心區(qū)存在明顯能級差。

4月27日，龍華區(qū)民治街道A808-0035地塊出讓，吸引天健、深業(yè)、建發(fā)、中建壹品4家房企參與，最終由天健集團旗下天智置地以13.78億元摘得，溢價率40.18%，成交樓面價3.09萬元/平方米。

40%的溢價率在常規(guī)市場環(huán)境中已屬高位，但與核心區(qū)動輒翻倍的溢價相比，仍顯現(xiàn)出明顯的市場預期差距。

“核心區(qū)搶破頭，外圍底價成交”，成為深圳上半年土拍最直觀的市場特征。這種分化的背后，是深圳“縮量提質”的供地思路。

張曉端認為，土拍市場的積極信號對市場信心構成階段性提振。讓置業(yè)者看到“核心區(qū)資產價值堅挺”以及“開發(fā)端信心增強”，均有助于市場信心逐步恢復。

同時她指出，外圍區(qū)域也有小面積、低容積率地塊出讓，通過控制總價疊加“好房子”產品設計，“成功出讓同樣令市場對片區(qū)‘好房子’產品有所期待”。

上半年深圳宅地供應整體縮量，僅6宗地塊入市，但核心區(qū)稀缺優(yōu)質地塊集中推出，直接放大了核心板塊的供需矛盾。優(yōu)質地塊的稀缺性越強，房企的爭搶意愿就越高；而外圍地塊由于區(qū)位配套、產業(yè)導入等方面的差距，在行業(yè)整體調整的背景下，難以獲得房企的投資傾斜。

比地塊冷熱分化更具行業(yè)標志性意義的，是拿地主體的結構性變化。上半年成交的6宗宅地，全部由央企或地方國企競得。

其中，保利系拿下粵海、寶中兩宗核心地塊，華潤、建發(fā)、天健、深鐵各落一子，民企淡出核心區(qū)土拍的視野。張曉端對此表示：“央企、國企能夠成功競得，資金實力相對突出是核心原因。”

關于市場分化是否會進一步加劇，張曉端認為：“住宅市場原本就存在梯度劃分，需求亦是如此——頂豪（資產屬性）、改善、剛需、保障各居其位。其中，改善型需求的釋放是促進市場流動的重要一環(huán)，同時市場信心和整體氛圍的改善對于剛需入市同樣構成支撐。因此，這更多是一個先后帶動的過程，而非絕對的分化趨勢。”

李宇嘉則從土地市場的結構性分化角度補充道：“近期深圳西部核心區(qū)域連續(xù)出讓多宗高價地，且房企拿地積極性非常高，可能折射出一個樓市的新動向，即未來熱點城市熱點片區(qū)地價高、溢價率高，但不缺開發(fā)商拿地熱情，但其他區(qū)域，可能土地市場的熱度在下降。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧