沉寂一年后，唐鎮(zhèn)土地市場(chǎng)終于再度上新。

這次的主角，就在招商中旅·壹江臻邸的正南側(cè)，一河之隔。

先看硬指標(biāo)：C-02E-01地塊，占地約14281㎡，容積率2.3，計(jì)容建面約3.28萬(wàn)㎡，限高60米。

在扣除配套、公區(qū)及不可售部分后，未來(lái)可售住宅規(guī)模預(yù)計(jì)有限。如果以100–120㎡左右的剛改產(chǎn)品為主，大致也就是兩三百套級(jí)別的小社區(qū)；若進(jìn)一步拉大面積段，實(shí)際套數(shù)還會(huì)減少。

這塊地與壹江臻邸的對(duì)照感非常強(qiáng)，兩者在規(guī)劃條件上高度接近：同為2.3容積率、60米限高。

不過(guò)這塊地有個(gè)加分項(xiàng)，南側(cè)臨河條件更優(yōu)，河道更寬，沿河綠地更完整，對(duì)岸還是公共綠地體系，整體景觀開(kāi)闊度更強(qiáng)。

新地塊未來(lái)的建筑界面，可能會(huì)對(duì)壹江臻邸的部分樓棟采光和視線形成遮擋壓力。小區(qū)樓棟在視野、采光以及景觀連續(xù)性上，理論上優(yōu)于北側(cè)的壹江臻邸。

分化顯現(xiàn)

壹江臻邸當(dāng)初溢價(jià)率拍到了40%封頂，地價(jià)太高，最后做了高低配：小高層+洋房+疊墅。

去年底開(kāi)盤，120㎡戶型相對(duì)更受歡迎，基本進(jìn)入清盤狀態(tài)，而更高總價(jià)段產(chǎn)品去化有壓力。目前已經(jīng)第五次推盤，小高層的均價(jià)來(lái)到了8.3萬(wàn)/㎡，疊加均價(jià)約9.98萬(wàn)/㎡。

那這塊新地會(huì)由誰(shuí)來(lái)操盤？目前坊間傳聞，幕后企業(yè)已浮出水面，大概率跟楊浦八埭頭是同一家。

回顧唐鎮(zhèn)近兩年的土拍：

2024年11月，保利天奕地塊，5家參與競(jìng)爭(zhēng)，最終由保利發(fā)展以約26.5%溢價(jià)率競(jìng)得，可售樓面價(jià)約5.1萬(wàn)/㎡。入市后直接把唐鎮(zhèn)新房拉到8萬(wàn)+，趕上2025年中行情回暖，開(kāi)盤爆火。

去年6月底，首批231套房源首開(kāi)，超197%認(rèn)購(gòu)率，2小時(shí)告罄；7月26日，二批次102套景觀房源加推，1小時(shí)售罄，并登頂7月上海新房銷售套數(shù)TOP1，銷售面積TOP2、總銷售額TOP3。

2025年7月，招商中旅·壹江臻邸地塊，共吸引7家房企競(jìng)爭(zhēng)，并觸發(fā)40%溢價(jià)率封頂，在高品質(zhì)環(huán)節(jié)由招商聯(lián)合體摘得，可售樓面價(jià)約5.5萬(wàn)/㎡。

如今，新地塊踩著新的節(jié)點(diǎn)登場(chǎng)，體量更小、景觀更優(yōu)，但市場(chǎng)情緒和定價(jià)空間都更加微妙。

它是否能復(fù)制保利天奕的熱銷神話？唐鎮(zhèn)的“8萬(wàn)+”防線這次能不能守得住？我們拭目以待。

未來(lái)壓力

唐鎮(zhèn)的崛起，是上海外環(huán)板塊價(jià)值重構(gòu)的一個(gè)典型樣本。

它的成功，首先在于精準(zhǔn)承接了張江、金橋的產(chǎn)業(yè)外溢，尤其綁定了生物醫(yī)藥、集成電路、大模型等面向未來(lái)的高收入科技人群，這些科技新貴為板塊提供了持續(xù)且堅(jiān)挺的購(gòu)買力支撐。

同時(shí)，唐鎮(zhèn)的操盤思路清晰，不僅賣地蓋樓，更同步落地了優(yōu)質(zhì)教育和商業(yè)配套，福外+建平的學(xué)區(qū)組合以及印象匯、山姆會(huì)員店等商業(yè)的開(kāi)業(yè)，讓產(chǎn)城融合從規(guī)劃變成了看得見(jiàn)的生活現(xiàn)實(shí)，這恰恰是很多同類板塊所欠缺的。

房?jī)r(jià)的走勢(shì)直觀反映了這個(gè)價(jià)值兌現(xiàn)的過(guò)程，從2018年“三兄弟”的6萬(wàn)出頭，到限價(jià)時(shí)代的7萬(wàn)，再到限價(jià)放開(kāi)后保利天奕的8.2萬(wàn)、招商壹江臻邸的8.35萬(wàn)，唐鎮(zhèn)一步一個(gè)臺(tái)階完成了價(jià)格躍升。

但繁榮背后，隱憂也開(kāi)始浮現(xiàn)。進(jìn)入新的價(jià)格區(qū)間后，市場(chǎng)也開(kāi)始呈現(xiàn)出新的變化。

一方面，熱度從早期“高積分、高搖號(hào)”逐步回落至結(jié)構(gòu)性去化，部分項(xiàng)目月均成交已明顯放緩，說(shuō)明購(gòu)買力對(duì)價(jià)格的承受力正在接近上限，畢竟外環(huán)外的地段屬性無(wú)法改變。

另一方面，更大的變量來(lái)自未來(lái)供應(yīng)端。

過(guò)去幾年大量新房成交將陸續(xù)解禁，而規(guī)劃中的金城片區(qū)還有十余宗住宅地塊、預(yù)計(jì)超8000套的潛在供應(yīng)等待入市。天量供應(yīng)擺在面前，即便產(chǎn)業(yè)再?gòu)?qiáng)勁，市場(chǎng)也需要足夠的時(shí)間來(lái)消化。

對(duì)購(gòu)房者而言，閉眼買入的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在后續(xù)巨大的供應(yīng)洪流中，真正考驗(yàn)的是對(duì)項(xiàng)目的篩選能力與判斷能力。