“很長一段時間里，我們業主信不過業委會。”楊浦區韻都城小區居民楊阿婆的感慨，道出諸多老舊小區業委會的痛點。

曾經，該小區公共綠地破敗、外立面浮雕脫落、消防設施隱患突出，居民質疑聲不斷：業委會履職是否到位？維修基金去向不明、動用困難的問題該如何解決？作為銜接業主與物業的核心樞紐，業委會履職質量直接影響小區治理水平與居民幸福感。選人、履職、認同、監督等難題，亟待破局。

把好選人第一關，重拾鄰里信任

“換了人，小區面貌一新，鄰里和睦。”楊阿婆的真切感受，是小區信任重建的縮影。此前，設施失修、問題久拖不決，讓居民對業委會心存隔閡、信任缺失。這場治理變局，始于業委會換屆選人、破舊立新。人怎么選出來？長白新村街道摒棄被動選人模式，依托“四百”大走訪深耕樓棟鄰里，摸排挖掘小區能人骨干，常態化儲備業委會優質后備力量。居民區黨總支主動牽頭統籌，為杜絕“暗箱操作”，13名候選人開展十余場公開評議會，連續7天駐點值守，直面居民關于設施改造、維修基金使用、日常管理的各類疑問，坦誠講解治理規劃、逐一回應訴求。充分溝通后，9名口碑好、愿履職、敢擔當的候選人高票當選，成功打破鄰里信任壁壘。

隊伍建設好后，又如何保障長效履職，守護好信任？針對老舊小區治理痛點，黃浦區打浦橋街道依托“紅色物業”“紅色業委會”雙紅聯盟，打造全透明治理模式。轄區71個成套住宅小區中，68個已成立業委會，街道推動物業、業委會建支部，為黨員力量薄弱小區派駐黨建指導員，讓黨員扎根一線開展政策宣講、矛盾調解、鄰里服務。小區事務、資金收支全程依規公示，流程清晰透明。居民坦言：“事事曬在陽光下，有人牽頭、有人監督，住著踏實、心里放心。”

破解治理難題、鞏固信任的關鍵，是專業賦能。以往不少業委會“心有余而力不足”，面對物業費調價、設施維保等復雜事務束手無策，極易引發居民不滿。為此，上海推行業委會秘書制度，為基層自治配齊專業幫手。比如，寶山區多部門聯合開設物業治理專題培訓班，22名首批業委會秘書完成系統實訓，提煉出物業費調價“四步工作法”等實操方法。不少居民明顯感受到變化：“以前遇到難題，解釋半天也說不清，現在有專業人員把關，流程清楚、步驟明白，很多矛盾都迎刃而解。”

把“權”還給業主，賬單曬在陽光下

“小區信任危機的核心，是業主知情權、參與權、監督權的缺位。”楊浦區長白新村街道負責人表示。過去，小區治理處于封閉運行狀態，居民僅被動繳納物業費，報修維權難、事務不知情、資金不透明，長期的信息空白滋生猜忌與矛盾，讓基層治理陷入信任冰點。

為重塑治理生態，長白新村街道以黨建為引領，打造“透明物業”。聚焦物業費調價、維修資金續籌等十大治理頑疾，搭建“4透明1保障”工作指南，配套“1+16”清單和“一居一表”“一小區一畫像”精細化體系，建立全流程閉環管理機制，織密全域透明治理網絡。目前，街道45個小區實現透明化管理全覆蓋，治理項目完成率超90%，相關模式獲評第四屆中國城市治理創新十佳案例。

公共資金、維修資金管理，是老舊小區治理最敏感的核心問題，也是破局關鍵。寶山區廟行鎮共康六村為1996年建成的老舊小區，常住2256戶居民。自2016年小區產生公共收益后，資金長期由物業代管，收支明細不公開、監管無渠道，資金使用合規性無從查證，居民矛盾長期堆積。

為補齊監管短板、維護業主合法權益，小區黨總支牽頭成立“三方聯動”專項組，全面清查資金底數，厘清售后公房維修資金1100余萬元、商品房維修資金500余萬元，核實物業代收待返還資金100余萬元，現已返還80余萬元。在房管、銀行等多部門協同下，小區將維修資金全部歸集至官方專用賬戶，讓小區家底清晰可溯。

靜安區石門二路街道恒豐大樓小區物業服務企業續聘電子投票試點

摸清家底后，小區出臺專屬《維修資金使用管理辦法》，實現資金申請、審核、公示、審計全流程標準化。同時規范公共收益管理，將202萬元公共收益納入專屬監管賬戶，明確物業與業主6:4分配比例，每季度公示收支明細表，打消居民疑慮。

補齊信任短板，解鎖“幸福盈余”

透明治理的核心落腳點，是化解矛盾、凝聚民心。上海各區以制度立規矩、以數字強公信，持續填平老舊小區“信任赤字”，推動小區治理從規范有序向惠民幸福升級。

長白新村街道以生動的田間比喻詮釋長效治理邏輯：規則先行是“間苗定苗”，規范自治秩序；價值引導是“培土施肥”，凝聚鄰里共識；數治輔助是“灌溉排水”，疏通治理堵點。依托這一理念，街道牽頭修訂小區“一規兩約”，黨總支聯動業委會廣納民意，對自治規約逐條梳理優化，堅持改、曬、解讀同步推進，杜絕閉門決策。同時優化審批機制，將單棟樓維修資金審批門檻從5萬元下調至5000元，小額高頻民生維修事項交由樓棟業主自主決策，真正實現還權于民。

權力下沉、事務透明，讓居民獲得感顯著提升。韻都城小區居民何先生坦言：“小事自己說了算，大事全程看得見，心里很踏實。”兩年多來，小區12345投訴量下降74%，居民滿意度從不足50%攀升至80%以上，先后完成消防器材更新、荒廢綠地翻新、樓道堆物清理等多項民生改造，小區面貌實現全方位蝶變。

制度筑基固民心，數字賦能提效能。針對老舊小區老齡化、高出租率、議事參與率低的治理難題，上海以數字化改革激活基層共治活力。靜安區恒豐大樓是上世紀90年代建造的老舊小區，老年業主占比超46.26%、出租率達52%，傳統線下議事效率低、覆蓋面窄，多項治理事項長期擱置。

石門二路街道落地數字化投票試點，簡化操作流程為三步極簡模式，制作大字版操作手冊適配老年群體，同時宣講區塊鏈全程留痕、不可篡改的技術優勢，打消居民對公平性、安全性的顧慮。數字化治理打破時空限制，80歲高齡業主惠芬阿姨在指導下順利完成線上投票，遠在敬老院、旅居海外的業主也通過遠程方式參與表決，實現共治參與全覆蓋。

目前，恒豐大樓“社區云”上云率達91.57%。靜安區聯動企業打造“可信物業”數字平臺，構建全透明、可追溯的治理生態，讓居民足不出戶即可查詢資金流向、跟進訴求進度、參與小區議事。從制度規范到數字賦能，上海老舊小區正持續補齊信任短板、健全治理力量，如一線工作者所說，實現了從“信任赤字”到“幸福盈余”的美好躍升。

原標題：《上海老舊小區如何補齊信任短板、健全治理力量》