報告來源：中房研協研究中心

2025年全國總人口為140545萬人，較2020年第七次全國人口普查減少約633萬。自2022年起，中國人口進入負增長階段，年均減少約100萬—150萬，人口負增長已成為長期趨勢。對于房地產行業，這個數字意味著：全國層面的住房需求總盤正在收縮。但總量下降的同時，人口流動并未停止。近期，全國各城市陸續發布最新人口數據，城市之間的人口再分配，正在成為決定各地樓市未來走向的底層變量。

一、人口規模格局

常住人口規模，是一座城市樓市最基礎的“底盤”。它決定了住房需求的絕對體量上限，也在很大程度上決定了市場在調整期的抗壓能力——規模越大，需求的蓄水池越深，市場流動性越有保障。但規模本身只是靜態快照，真正值得深究的，是規模背后的動態趨勢：這座城市的人口是在聚攏，還是在流散？

（一）超大城市梯隊：規模領先，但內部已深度分化

前6座城市——重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳——構成了中國城市人口的第一梯隊，也是全國樓市最重要的壓艙石。但即便在這一梯隊內部，人口走勢已經出現了清晰的分化。

重慶（3187.26萬）：體量冠絕全國，但這一數字需要加一個重要注腳。重慶的“超大”很大程度上源于其直轄市的特殊行政邊界——轄區面積相當于一個中等省份，囊括了大量農村和遠郊人口。2025年凈減3.21萬人，延續了近年來的緩慢收縮趨勢。從樓市角度看，重慶的有效需求主要集中在主城九區，而非全域3187萬人口所對應的體量，這一點在解讀重慶樓市時尤其需要注意。

上海（2485.41萬）：凈增5.15萬人，是四個直轄市中唯一實現人口正增長的。上海流入人口中高學歷、高技能群體占比較高，這類群體的住房支付能力強、改善意愿旺盛，是推動上海高端住宅和改善型產品持續活躍的核心力量。上海樓市的韌性，根植于這座城市持續的人才吸引力。

北京（2180萬）：凈減3.2萬人，但這一下降有其特殊性——北京是全國少數幾個主動壓縮人口規模的城市。“以業控人”政策持續推進，非首都功能疏解、一般性制造業外遷、低端業態清退，使得北京的人口減少更多是政策主動調控的結果，而非市場自發的人口流失。從樓市角度看，北京的人口調控壓制了需求總量，但同時也在提升留存人口的平均收入水平，核心區優質資產的稀缺性依然突出。

成都（2153.5萬）：凈增6.1萬人，是第一梯隊中增量最大的城市之一。成都的人口吸引力建立在多個維度的綜合優勢上：西部最完善的公共服務體系、持續涌入的新經濟企業、宜居的城市環境，以及相對合理的生活成本。值得關注的是，成都已經以2153.5萬的規模逼近北京（2180萬），兩城差距僅約27萬人，若成都保持當前增勢、北京延續調控收縮，未來數年內成都超越北京成為全國第三大城市并非沒有可能——這一潛在的排名變化，對兩城樓市的心理預期影響不可低估。

廣州（1910.1萬）與深圳（1824.85萬）：兩城合計凈增38.2萬人，是第一梯隊中增量最為強勁的組合。廣深雙城的人口持續流入，構成了珠三角樓市最堅實的需求基礎。尤其是深圳，以25.9萬的年度凈增量，在全國所有城市中遙遙領先，其樓市的長期支撐邏輯因此最為清晰。

（二）“規模陷阱”：大體量城市中的隱憂

規模大不等于安全。在前21城中，有四座城市同時具備“規模靠前”和“人口凈流失”的雙重特征，這一組合對樓市的含義尤為值得警惕。

天津（1363萬，減少1萬）：天津的人口困境已持續多年。作為北方重要的工業城市，天津在京津冀協同發展中的產業定位長期模糊——既無法與北京的高端服務業競爭，又在制造業轉型上落后于沿海新興城市。人口的持續微減，折射出天津在就業機會和城市吸引力上的結構性短板。從樓市看，天津的去化壓力在北方城市中較為突出，部分區域的庫存積壓問題已相當嚴峻。

臨沂（1076萬，減少8.84萬）：臨沂是前21城中人口減量最大的城市，降幅0.81%，在千萬級城市中屬于高流失水平。臨沂的人口基數來自其作為山東省人口第一大市的歷史積累，但本地產業以傳統商貿和農業為主，高薪就業崗位嚴重不足，年輕勞動力持續向青島、濟南乃至北京、上海遷移。對于臨沂樓市而言，龐大的人口基數并不能掩蓋需求側的持續萎縮——有效購買力不足、改善需求薄弱，市場長期以低總價剛需產品為主。

保定（1008.61萬，減少4.73萬）：保定是前21城中處境最為微妙的城市。一方面，它以1008.61萬人勉強守住“千萬俱樂部”的門檻；另一方面，每年近5萬人的凈流失正在持續侵蝕這一基礎。保定的人口外流方向呈現出雙向特征：向北流向北京、天津，向東南流向雄安新區。這種“被動疏解”使保定樓市陷入兩難——既無法留住外流人口，又難以承接足夠的產業和就業回流。若當前趨勢延續，保定跌出千萬級行列只是時間問題，屆時其樓市的心理支撐也將隨之松動。

重慶（3187.26萬，減少3.21萬）：如前所述，重慶的人口減少更多反映的是遠郊農村人口的持續城鎮化遷移，主城區的人口實際上仍在增長。但這一結構性問題提示我們，在分析重慶樓市時，必須區分主城與遠郊，不能以全市總量掩蓋內部的巨大分化。

（三）“千萬俱樂部”：門檻內外的樓市含義

“千萬人口”在中國城市體系中是一個具有特殊意義的門檻——它意味著超大城市級別的市場體量、更強的政策資源獲取能力，以及更高的市場關注度和資產流動性。

2025年，有據可查的千萬級城市共18座（重慶至保定），另有合肥（2024年末1000.2萬）和哈爾濱（2024年末985.8萬）的2025年數據尚待公布。

在這一俱樂部內部，東莞的晉級最值得關注。東莞以1080.04萬人穩居第14位，而其2024年為1057.08萬，一年凈增22.96萬人，以全國第二的增量速度持續擴大規模。一座人口規模剛剛突破千萬且仍在高速增長的城市，其樓市的需求潛力正處于釋放的上升通道。

與之形成對比的是石家莊（1124.69萬，僅增0.03萬）。石家莊的人口規模看似穩健，實則已接近停滯——0.03萬的年度增量，幾乎可以忽略不計。作為河北省會，石家莊在京津冀協同發展格局中長期處于相對邊緣的位置，雄安新區的崛起進一步分流了其潛在的人口增量。石家莊樓市的規模基礎尚在，但缺乏增量驅動，市場將長期以存量換手為主，價格彈性有限。

二、人口增量格局

增量，是樓市需求側最直接的“活水”。在全國人口總量凈減339萬的背景下，能夠實現人口凈流入的城市，正在享受越來越稀缺的需求紅利——而這種紅利，將直接轉化為住房去化能力、租賃市場景氣度和土地市場熱度。

（一）珠三角：梯度承接體系的樓市含義

增量前七城中，珠三角占據五席（深圳、東莞、廣州、佛山、惠州），合計凈增約78萬人。這一數字的背后，是珠三角已經形成了一套成熟的人口梯度承接體系，并在樓市層面產生了清晰的分層效應：

深圳承接高端科技和金融人才，推動豪宅與高端改善產品持續熱銷，核心區單價天花板不斷被刷新；東莞承接深圳外溢的制造業藍領和買不起深圳房子的年輕白領，剛需和首改產品需求旺盛，總價300萬以內的產品去化最為順暢；廣州以綜合服務功能吸引全省人口，需求結構最為多元，改善、剛需、商業地產并駕齊驅；佛山依托廣佛同城化，承接廣州外溢需求，軌道交通沿線產品尤為受益；惠州則憑借大灣區最低的房價基數，成為大灣區年輕人“上車”的重要窗口，租賃需求和剛需購房需求同步旺盛。

五城形成完整的需求傳導鏈，這是珠三角樓市在全國調整期中韌性最強的根本原因。

（二）長沙、濟南：中部與北方的結構性突圍

長沙（+10.49萬，增速0.99%）和濟南（+10.13萬，增速1.06%）是增量榜上兩個頗具說服力的“非沿海樣本”，代表了中部和北方城市中截然不同的兩條突圍路徑。

長沙的邏輯是“以低房價換人口”。政府對房價的強力管控，使長沙成為全國少數幾個“收入房價比”相對友好的大城市，對年輕人的吸引力持續強于同級別城市。這一策略的樓市含義是：成交量穩定但價格彈性有限，市場以剛需和首改為主，“以量取勝”而非“以價取勝”。

濟南的邏輯則是“以強省會戰略換人口”。山東省將資源高度向濟南集中，使得省內人口加速向濟南匯聚。這一模式的樓市含義與長沙不同——濟南的需求更多來自省內人口的再分配，而非外省人口的凈流入，其樓市的上行動力更依賴于省內經濟格局的持續重塑。

（三）西安、武漢、鄭州、成都：中西部省會的共同邏輯與差異

西安（+6.87萬）、武漢（+5.28萬）、鄭州（+5.2萬）、成都（+6.1萬）四座中西部強省會同步實現人口凈流入，但其樓市含義并不完全相同。

成都的人口吸引力已接近一線城市水平，流入人口的收入層次和消費能力較高，對改善型和高端產品的需求占比持續提升；西安的人口增量中高校畢業生留存比例較高，剛需產品需求旺盛，但收入水平相對偏低，總價承受能力有限；武漢和鄭州的人口增量則更多來自省內集聚，需求結構以剛需和首改為主，市場去化對價格敏感度較高。

（四）杭州、南京、蘇州：長三角的穩健增長

杭州（+7.6萬）、南京（+6.15萬）、蘇州（+6.07萬）保持穩健增長，三城合計凈增近20萬人。長三角城市群的人口吸引力，建立在數字經濟、先進制造業和完善公共服務的綜合優勢之上，樓市需求結構更為均衡，改善型和高端產品的市場空間持續擴大。

三、人口減量格局

如果說人口增量是樓市的“活水”，那么人口持續流失就是樓市最難以逆轉的“慢性失血”。對于房地產行業而言，人口縮水城市面臨的不是周期性調整，而是需求側的結構性收縮。

（一）人口流失的三重樓市沖擊機制

第一重：需求端直接萎縮，去化周期被動拉長。

以2025年抽樣調查數據，全國戶均人口2.52人、人均住房面積41.7平方米計算，每流失一萬常住人口，意味著約3968戶家庭、約3400套（套均120平方米）的潛在住房需求流失。宜春降幅1.59%、永州降幅1.39%、南充降幅1.35%，部分城市流失的人口規模，甚至已經超過了其年度新房成交量的潛在支撐上限。更關鍵的是，流失的通常是最具購買力的年輕勞動力，留守的多為老年人口和低收入群體，有效需求的萎縮程度遠超人口總量下降的幅度。

第二重：預期傳導形成負向循環，市場信心持續受損。

人口外流不僅直接減少需求，更會通過預期機制形成自我強化的負向循環。當越來越多的人選擇離開，留守者對本地房產的保值預期也會隨之下降，“買了也漲不了”乃至“買了還會跌”的心理會進一步壓制成交意愿。這種預期的自我實現，往往比人口數字本身更具破壞力，也更難以通過短期政策干預來扭轉。

第三重：供需錯配積累庫存，價格中樞持續下移。

過去十年，許多三、四線城市在人口高峰期大規模擴張住宅供應，部分城市的人均住房面積已經嚴重過剩。如今人口加速外流，新增供應與萎縮需求之間的缺口持續擴大，庫存去化周期被拉長至數年乃至更久。這些城市的樓市，面臨的是“越降價越沒人買，越沒人買越降價”的螺旋困境，價格中樞的下移將是一個漫長而痛苦的過程。

（二）減量榜的地理分布：四大流失帶

觀察減量TOP15的地理分布，可以清晰識別出四條主要的人口流失帶：

湖南流失帶（邵陽、永州、常德、岳陽）：四城合計流失約27萬人，是全國人口流失最集中的區域之一。這四座城市的人口，正在以肉眼可見的速度向長沙單極集聚，同時也有相當部分流向廣州、深圳等沿海城市。湖南省內樓市的分化，已經到了近乎“一城獨大、四方失血”的極端程度。

山東流失帶（臨沂、德州、聊城）：三城合計流失約18.8萬人。山東是全國人口第二大省，但省內人口分布極不均衡，大量內陸城市的人口持續向青島、濟南集聚，同時也有大量人口流向北京、上海等外省市。山東省內樓市的分化邏輯與湖南類似，但程度相對溫和。

四川流失帶（南充、達州）：兩城合計流失約14.4萬人。成渝地區雙城經濟圈戰略的推進，在提升成都、重慶能級的同時，也加速了省內中小城市的人口外流。對于南充、達州等城市而言，樓市的長期邏輯已經從“增量擴張”切換到“存量維穩”，新房市場將持續萎縮，存量改善需求是僅剩的有限支撐。

河南流失帶（南陽、信陽）：兩城合計流失約10.4萬人。河南是全國最大的勞動力輸出省份，省內人口向鄭州集聚的同時，也大量流向長三角、珠三角。南陽、信陽等城市的樓市，將長期面臨需求萎縮和庫存積壓的雙重壓力。

（三）一個值得關注的特殊案例：宜春

宜春以1.59%的降幅位居減量榜第三，是百萬級人口城市中人口流失速度最快的城市之一。宜春的案例值得單獨關注，因為它代表了一類特殊的人口流失模式——“鋰礦城市”的人口悖論。

宜春擁有全球最大的鋰礦資源儲量，近年來隨著新能源產業的爆發，宜春的工業產值大幅增長，一度被稱為“亞洲鋰都”。然而，資源型產業的就業吸納能力有限，高度依賴機械化和技術密集型生產，并不能有效留住大量勞動力。產業繁榮與人口流失并存，使宜春樓市呈現出獨特的矛盾格局：工業投資活躍，但住宅需求持續萎縮，商業地產和產業園區的需求遠大于住宅需求。

四、區域差異

將城市按區域分組觀察，會發現人口流動并非隨機分布，而是呈現出鮮明的板塊特征。珠三角、長三角、中西部、北方及其他四大板塊，在人口吸納能力、增長結構和樓市傳導機制上差異顯著。理解這種區域層面的分化，比單看個別城市更能把握全國人口再分配的整體方向。

（一）珠三角：人口集聚效應仍在強化，樓市韌性領跑全國

珠三角五城（深莞廣佛惠）2025年合計凈增約78萬人。這一數字在區域維度上的含義，遠不止于五座城市各自的樓市利好——它意味著珠三角作為一個整體，正在以全國最快的速度擴大其人口規模，區域樓市的需求基礎在持續夯實。

從區域樓市的內部結構看，當前珠三角面臨的核心矛盾不是需求不足，而是供需的空間錯配：深圳核心區土地極度稀缺，供應嚴重滯后于需求；東莞、惠州部分區域則存在階段性供應過剩，去化周期分化明顯。這一錯配格局，使得珠三角樓市的機會高度集中于核心區和交通節點，而非均勻分布于全域。

此外，珠三角樓市還面臨一個長期結構性挑戰：流入人口的年齡結構正在老化。早期流入的制造業工人正在步入中老年，其住房需求從租賃轉向自有，從小戶型轉向改善型，這一需求結構的轉變，將深刻影響未來五至十年珠三角樓市的產品供給方向。

（二）長三角：均衡穩健，但增量動能邊際減弱

長三角城市群整體保持人口凈流入態勢，上海（+5.15萬）、杭州（+7.6萬）、南京（+6.15萬）、蘇州（+6.07萬）、寧波（+5.6萬）、溫州（+5萬）、紹興（+1.4萬）、嘉興（+0.5萬）——主要城市普遍正增長，合計凈增超過40萬人。

與珠三角相比，長三角的人口增長更為均衡，城市間梯度分布合理，這在樓市層面的映射是：各城市需求結構相對完整，市場波動性低于珠三角，但也意味著彈性相對有限，難以出現珠三角式的爆發性行情。

值得警惕的是，長三角部分城市的人口增量已經出現邊際減弱的跡象。嘉興（+0.5萬）、紹興（+1.4萬）的增量相對有限，長三角的人口吸引力正在向核心城市（上海、杭州、南京、蘇州）進一步集中，外圍城市的人口增量支撐趨于薄弱。這一趨勢若持續，長三角內部的樓市分化程度將逐步向珠三角靠攏。

（三）中西部：省會獨大格局固化，腹地樓市進入長期收縮通道

中西部地區的人口格局，是全國“強省會、弱腹地”趨勢最為極端的體現。

省會城市（自治區首府）方面，成都（+6.1萬）、西安（+6.87萬）、長沙（+10.49萬）、武漢（+5.28萬）、鄭州（+5.2萬）、昆明（+5.7萬）、南寧（+4.47萬）普遍實現凈流入，成為區域樓市的核心支撐。這些城市的樓市，在全國調整期中表現出明顯強于省內其他城市的韌性。

腹地城市方面，湖南、四川、河南的內陸城市幾乎全線人口流失，且流失速度在加快。這些城市的樓市，已經進入了一個難以逆轉的長期收縮通道：新房市場萎縮、二手房掛牌量增加、價格中樞持續下移，部分城市的樓市流動性已經接近枯竭。

中西部樓市的核心矛盾，在于省會城市的樓市熱度與腹地城市的樓市冷寂之間的極端反差。這一反差，既是中西部城鎮化進程的必然產物，也是房企在中西部布局時必須直面的現實——省會核心區是少數值得深耕的陣地，腹地城市則應保持高度審慎。

（四）北方及其他：整體承壓，內部分化加劇

北方城市整體人口表現偏弱，是四大板塊中基本面最為復雜的區域。

北京（-3.2萬）、天津（-1萬）兩大直轄市均出現人口負增長，但兩城的負增長性質截然不同——北京是主動調控的結果，核心區資產稀缺性仍在；天津則是真實需求不足的體現，樓市去化壓力在北方城市中較為突出。

山東省內，濟南（+10.13萬）的強勁增長與臨沂（-8.84萬）、德州（-5.62萬）、濰坊（-4.87萬）、聊城（-4.34萬）的持續流失形成鮮明對比，省內樓市分化已達到相當程度。

東北地區，沈陽（+3.3萬）、長春（+1.99萬）的小幅增長主要來源于省內人口集聚，而非外省人口流入，這種增長的可持續性有待驗證——一旦省內可集聚的人口存量趨于耗盡，增長動能將隨之減弱。

五、結語：人口是樓市中長期需求底座

2025年的城市人口數據，是一份寫給房地產行業的清醒劑。人口總量在收縮，但流動從未停止。這意味著中國樓市的分化，將從“冷熱不均”演變為“生死分野”——人口持續流入的城市，樓市有望在調整后重獲動力；而人口持續流失的城市，樓市的長期收縮恐怕難以避免。這一趨勢對行業各方的影響，值得深思：

對于房企而言，人口數據應當成為投資決策的第一道篩選器。存量博弈時代，拿地邏輯必須從“城市能級”轉向“人口趨勢”——同樣是二線城市，人口持續流入的省會與人口持續流失的腹地，樓市邏輯已經截然不同。盲目追求規模擴張、忽視人口基本面的布局策略，在這個時代將付出沉重代價。

對于金融機構而言，涉房信貸和資產評估的底層邏輯同樣需要重構。人口流失城市的房產抵押物，其長期價值中樞將持續下移，流動性風險不可低估；而人口持續流入城市的優質資產，在調整期后仍具備較強的信用支撐。

對于地方政府而言，人口數據是一面鏡子，照出的是產業競爭力、公共服務水平和城市吸引力的真實排名。留住人口、吸引人口，歸根結底靠的不是政策補貼，而是能夠提供足夠多、足夠好的就業機會和生活環境。

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