針對近年來愈演愈烈的住房危機(jī)，希臘政府近期正式將《2026-2035年國家住房政策新戰(zhàn)略》提交至公眾咨詢階段。據(jù)悉，這份極具前瞻性與變革性的十年戰(zhàn)略規(guī)劃，不僅首度為限制房屋租金（即設(shè)置租金“天花板”）打開了政策窗口，還對現(xiàn)行的“黃金簽證”政策、中低收入群體貸款模式以及稅務(wù)激勵(lì)進(jìn)行了全方位的重大調(diào)整。

希臘住房政策專家指出，該戰(zhàn)略包含四項(xiàng)核心干預(yù)措施，旨在從供給端和政策端雙管齊下，有效釋放市場閑置房源，全面緩解該國各階層民眾面臨的巨大住房壓力。

建立國家房產(chǎn)指數(shù)

戰(zhàn)略的第一項(xiàng)重磅舉措是建立一個(gè)全方位的“國家房地產(chǎn)價(jià)格與租金指數(shù)”。該指數(shù)將有機(jī)整合房產(chǎn)交易過戶、租賃合同、銀行評估值、納稅申報(bào)以及市場多維數(shù)據(jù)，以期繪制出全國、各聯(lián)邦大區(qū)及地方層面的真實(shí)房地產(chǎn)市場圖景，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并預(yù)警住房壓力過大的“紅區(qū)”。

值得注意的是，該指數(shù)不僅用于靜態(tài)的市場監(jiān)測。戰(zhàn)略明確指出，它將成為政府定向干預(yù)租房市場運(yùn)行的強(qiáng)有力武器。未來，政府將根據(jù)區(qū)域位置、建筑質(zhì)量、維護(hù)狀況和能源效率等級(jí)等多重客觀指標(biāo)，對房產(chǎn)進(jìn)行分類管理。符合優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)將繼續(xù)享有完全自由的定價(jià)權(quán)；而針對“低質(zhì)量或低能源效率”的住宅，該指數(shù)將作為設(shè)定最高租金上限或引入其他市場監(jiān)管形式的官方基準(zhǔn)工具，以切實(shí)保障租客權(quán)益。

“我的家”計(jì)劃常態(tài)化

第二項(xiàng)舉措關(guān)注年輕一代與中低收入家庭的購房訴求。戰(zhàn)略提出將現(xiàn)行的“我的家”計(jì)劃推向常態(tài)化和機(jī)制化發(fā)展。在新構(gòu)想的模型中，銀行將繼續(xù)向符合資格的年輕家庭提供低息住房貸款。但與以往直接由國家或歐盟資金提供利息補(bǔ)貼的形式不同，新政將全面轉(zhuǎn)為向信貸機(jī)構(gòu)提供稅收減免。

這種模式實(shí)際上將政策紅利由借款人直接轉(zhuǎn)移到了信貸機(jī)構(gòu)。國家通過長期的稅務(wù)激勵(lì)，促使商業(yè)銀行自發(fā)為購買首套房的民眾提供更具吸引力的優(yōu)惠融資條件。此舉能夠使住房保障機(jī)制徹底脫離對“歐洲復(fù)蘇基金（RRF）”等臨時(shí)性財(cái)政撥款的依賴，實(shí)現(xiàn)更可持續(xù)的平穩(wěn)運(yùn)行。

黃金簽證重大變革

為扭轉(zhuǎn)海外資本對本地租房市場的沖擊，第三項(xiàng)提案針對“黃金簽證”進(jìn)行了顛覆性的結(jié)構(gòu)調(diào)整。新政允許海外投資者在希臘購買多套房產(chǎn)，但設(shè)置了極為嚴(yán)格的限制性前提條件：這些房產(chǎn)必須在特定期限內(nèi)，毫無保留地、排他性地投入到本地長期租賃市場中。

關(guān)鍵政策紅線：新戰(zhàn)略明確排除了任何變相用于民宿短租（如Airbnb模式）或非居住用途的可能性，并將建立起嚴(yán)格的常態(tài)化用途監(jiān)控機(jī)制。此舉意在將黃金簽證從單純的“外資買房炒房工具”，重塑為“增加希臘長租房源供給”的宏觀調(diào)控杠桿。

稅務(wù)杠桿傾斜

第四項(xiàng)措施直擊房屋建造成本。希臘政府?dāng)M充分利用歐盟法律賦予成員國的自主權(quán)，對用于社會(huì)政策目的、面向工薪階層和低收入群體的“社會(huì)保障房”與“經(jīng)濟(jì)適用房”建設(shè)，應(yīng)用大幅降低的增值稅稅率。

這一稅務(wù)激勵(lì)方案能夠吸引大批實(shí)力雄厚的建筑開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型投資社會(huì)公共保障房領(lǐng)域，后續(xù)以合理的低廉租金向社會(huì)投放。該舉措將與戰(zhàn)略中規(guī)劃的“社會(huì)性房屋重置”及“盤活公共閑置房產(chǎn)”等手段形成合力，共同筑起住房社會(huì)保障網(wǎng)。

核心博弈點(diǎn)

盡管宏觀藍(lán)圖已經(jīng)繪就，但新戰(zhàn)略中提到，希臘住房市場的最大挑戰(zhàn)，依然是如何激活數(shù)以十萬計(jì)正游離于市場之外的“關(guān)門停用”住宅。據(jù)官方保守估計(jì)，全希臘目前有多達(dá)近80萬套住宅處于長期鎖閉狀態(tài)（不含度假屋及第二居所），而這僅僅是希臘統(tǒng)計(jì)局（ELSTAT）登記在冊的220萬套總空置房屋的冰山一角。

更為棘手的是，這些空置房產(chǎn)表現(xiàn)出嚴(yán)重的“老齡化”特征。以下為希臘統(tǒng)計(jì)局關(guān)于空置房產(chǎn)建筑年代的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)：1960年以前（占比超 22.0%）： 極度老舊，亟待結(jié)構(gòu)性翻新與高額能效改造。1961年 - 1980年（占比 32.7%）： 數(shù)量最多，能效表現(xiàn)普遍低下，多集中于老城區(qū)。1981年 - 2000年（占比 30.7%）： 具備一定現(xiàn)代化基礎(chǔ)，但仍需匹配現(xiàn)代化居住標(biāo)準(zhǔn)。

專家對此表示，這批龐大的存量房屋由于建筑年代久遠(yuǎn)，普遍面臨能源效率極低、設(shè)施陳舊等物理障礙。若想讓這些老舊房屋真正走入長租市場，未來政府的房租限價(jià)政策、綠色能效改造補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠政策之間如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)平衡，將直接決定希臘十年住房新戰(zhàn)略的最終成敗。（蔡玲）

圖源：protothema