廣東
很多人一直認為，日本房貸利率長期偏低，買房當然大部分人都會選擇貸款。
但最近《日本經濟新聞》統計的一組數據，卻給出了一個完全不同的答案。
他們調查了東京6個核心區、大阪3個核心區，共303棟塔樓、1867套頂層住宅的登記信息，結果發現：
56%的頂層豪宅，都是現金一次性買下的。
東京千代田區，這一比例接近70%；港區、新宿區、澀谷區也都接近六成，即便在大阪核心區域，現金購買比例也超過一半。
也就是說，越貴的房子，反而越少人貸款。
為什么？
很多人會覺得：“富人有錢，所以不用貸。”
但真正的原因，并沒有這么簡單。
首先，豪宅市場，拼的是速度，而不是利率。
頂層豪宅本身就是稀缺資產，一棟樓往往只有一兩套，不僅擁有最好的景觀和私密性，還具備很強的收藏價值。一旦掛牌，往往會有多組買家競爭。
如果貸款審批需要幾周，而現金能夠快速完成交易，大多數賣家都會優先選擇現金買家。對于高凈值人群來說，他們買的不只是房子，更是機會。
其次，越貴的房子，貸款反而越麻煩。
業內人士表示，當房價達到3億日元以上，銀行審批流程會明顯變長，需要更高層級審核。相比等待貸款，擁有充足現金的買家更愿意直接付款，以免錯過稀缺房源。
更重要的是，這些買家本來就不是普通家庭。
調查顯示，頂層豪宅的持有者大多是企業經營者、高凈值人士以及海外投資者。其中約9%的頂層住宅由外國人持有，從登記信息來看，中國內地買家占海外持有者近一半，此外還有中國臺灣、新加坡等地資金持續進入東京核心市場。
這也說明，東京豪宅的價格，越來越受到高凈值資金配置需求的影響，而不僅僅取決于日本本地購房需求。
不少人認為，日本房價上漲主要依賴低利率，因此一旦進入加息周期，市場就會明顯降溫。
但這組數據告訴我們，至少對于東京核心豪宅來說，真正決定價格韌性的，并不只是貸款成本，而是是否持續有資金愿意配置稀缺資產。
當然，加息仍然會影響市場，融資成本提高后，依賴短期買賣賺取價差的投資者，交易難度正在增加，市場整體也比前幾年更加理性。
不過，這不足以影響所有購房需求。
尤其真正長期持有核心資產的高凈值買家，本身對貸款依賴就更低。也正因如此，當所有人討論利率時，這份調查釋放出另一個信號：
對于東京核心資產而言，真正支撐價格韌性的，或許不只是低利率，更是持續的現金購買力，以及全球資金對核心地段的長期配置。
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