今天（6月30日），上海上半年最后一場(chǎng)宅地交易落幕，大雨沒有澆滅競(jìng)價(jià)熱情。擺上貨架的5幅地塊，最終以125.7億元成交總額、13家房企角逐、最高168輪舉牌、最高溢價(jià)率近30%的結(jié)果，給這半年畫上了一個(gè)滾燙的句號(hào)。

靜安大寧地塊遭遇168輪競(jìng)價(jià)。

今年上半年，上海宅地出讓總金額位列全國第一。值得關(guān)注的是，從上批次開始，上海土拍市場(chǎng)出現(xiàn)新信號(hào)，郊區(qū)地塊熱度強(qiáng)勢(shì)回歸。今天這場(chǎng)承上啟下的半年收官之戰(zhàn)，熱鬧只是表象。誰在重倉？熱度集中在哪里？這兩個(gè)問題的答案，是預(yù)判下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的風(fēng)向標(biāo)。

從中心高熱到郊區(qū)多點(diǎn)開花

5幅出讓地塊的表現(xiàn)，“成色”可圈可點(diǎn)。

中心城區(qū)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依舊最為激烈。本批次唯一一幅中心城區(qū)地塊位于靜安大寧，引來保利發(fā)展、中海、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華潤&越秀聯(lián)合體等6家實(shí)力雄厚的國央企前來“掰手腕”。經(jīng)過168輪拉鋸，建發(fā)房產(chǎn)脫穎而出，以總價(jià)72.9億元、溢價(jià)率29.63%突圍，成交樓板價(jià)達(dá)每平方米8.17萬元。

靜安大寧地塊。

此番熱度并不令人意外。靜安區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)黃立勛介紹說，該地塊是近兩年來區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的純宅地，毗鄰市北國際科創(chuàng)區(qū)與南京西路—蘇河灣中央活力帶，產(chǎn)業(yè)人口集聚帶來堅(jiān)實(shí)購買力，加上汶水路地鐵站及周邊成熟商業(yè)教育配套，去化預(yù)期明確，房企敢于重金搶籌。

更耐人尋味的是非核心區(qū)競(jìng)拍的表現(xiàn)。浦東周浦地塊與嘉定新城地塊分別以19.9%和19.08%的溢價(jià)率被綠城一舉拿下。兩幅地塊雖不在傳統(tǒng)市中心，卻均位于配套成熟的節(jié)點(diǎn)型板塊。周浦地塊靠近16號(hào)線周浦東站，駕車可快速銜接中環(huán)與外環(huán)，承接張江科學(xué)城的外溢居住需求。嘉定地塊靠近11號(hào)線嘉定新城站，周邊生活便利度不輸中心城區(qū)。軌交通勤與商業(yè)、醫(yī)療、教育等資源的確定性，讓這些近郊心臟位置的地塊同樣享有可觀的溢價(jià)空間。

嘉定新城地塊區(qū)位。

閔行旗忠與松江洞涇兩幅地塊均以底價(jià)出讓，但底價(jià)成交不等于沒有價(jià)值，得看誰在拿、怎么拿。

旗忠地塊容積率僅1.1，限高30米，可打造優(yōu)質(zhì)低密度住宅。競(jìng)得人閔房集團(tuán)在地塊周邊操盤的在售項(xiàng)目閔房尚園，銷售流速良好。此次落子是在熟悉戰(zhàn)場(chǎng)上的順勢(shì)補(bǔ)倉。保利發(fā)展摘得的洞涇地塊容積率1.05，為本批次最低密度，預(yù)計(jì)將打造體現(xiàn)板塊人文山水特點(diǎn)的聯(lián)排、疊墅類產(chǎn)品。保利已在洞涇布局四個(gè)項(xiàng)目，客群畫像與產(chǎn)品模型早已驗(yàn)證成熟，此次拿地更像是戰(zhàn)略性的增持，而非逆勢(shì)抄底。

上海的土拍熱度，年初還是核心地塊一枝獨(dú)秀，如今已是全城多點(diǎn)開花。這一轉(zhuǎn)變，背后是今年上海樓市在政策支持與需求韌性支撐下，房企預(yù)期逐漸明朗，用真金白銀投下對(duì)上海發(fā)展的堅(jiān)定信心。

上半年小而美宅地越來越多

從全國來看，土拍整體回暖。今年二季度以來，全國多地土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，競(jìng)拍輪次明顯增多。熱度較高的城市主要集中在北京、上海、深圳、廣州、杭州和成都。上海尤其典型。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年上半年，上海涉宅用地合計(jì)供應(yīng)22幅，成交總金額約521億元，位列全國第一。

“從批次演進(jìn)來看，呈現(xiàn)越來越熱的態(tài)勢(shì)?！敝兄秆芯吭荷虾?shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說。競(jìng)爭(zhēng)最激烈的幾幅地塊，大多位于市區(qū)，如長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)斷供17年的稀缺宅地，虹口10.85萬元/平方米的區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄，再到靜安大寧168輪的激烈角逐，可見核心區(qū)稀缺土地資源在調(diào)整周期中展現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗跌性與資本吸引力。

另一個(gè)特點(diǎn)是，小而美地塊符合市場(chǎng)需求。如，上一批次的虹口瑞虹地塊，起拍總價(jià)約14億元，資金門檻不高。周邊樓盤“金茂璞元”所在地塊，當(dāng)時(shí)起拍總價(jià)高達(dá)約65億元，最終成交總價(jià)接近90億元。瑞虹地塊面積小、可開發(fā)的房源套數(shù)不多，疊加核心區(qū)位的成熟界面和穩(wěn)定購買力，未來的銷售速度和價(jià)格預(yù)期都更有保障。如果操盤順利，有望實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、快速銷售、快速回款。

浦東周浦地塊也是一塊典型的小而美宅地。這塊地面積約1.52公頃，規(guī)劃建筑面積約2.74萬平方米，體量不大。但它區(qū)位條件相當(dāng)不錯(cuò)，正因如此，吸引了6家競(jìng)買人報(bào)名，經(jīng)過89輪競(jìng)價(jià)，最終被綠城以9.22億元總價(jià)拿下。

“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”即將再度打響

此次土拍熱度尚未褪去，第六批次已箭在弦上，優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪即將再掀高潮。

第六批次土拍起始總價(jià)是178.7億元，為今年以來最高，甩出3張“王炸”。3幅地塊總出讓面積超13公頃，分別落子楊浦濱江核心段、徐匯中環(huán)成熟區(qū)與奉賢新城核心區(qū)，精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)不同能級(jí)的市場(chǎng)需求。

六批次地塊預(yù)告。

楊浦八埭頭地塊以兩幅住宅用地搭配一幅商業(yè)用地的方式組合出讓，起拍總價(jià)高達(dá)118.68億元，問鼎今年上海土拍起拍價(jià)榜首。楊浦區(qū)規(guī)劃資源局資源利用科科長(zhǎng)李曉楠介紹，其中，住宅地塊總面積超6公頃，商業(yè)用地不足1公頃，距濱江直線不到200米，距軌道交通4號(hào)線楊樹浦路站不足百米。該組合地塊地處黃浦江世界客廳區(qū)段，是楊浦的西門戶，立足外灘、陸家嘴、北外灘“黃金三角”的發(fā)展格局，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分優(yōu)越。

徐匯康健地塊同為組合地塊，緊鄰桂林公園。地塊內(nèi)保留兩處歷史建筑，其中之一是原冠生園食品總廠，這里曾走出了著名的大白兔奶糖。徐匯區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)陸愛妃表示，歷經(jīng)多輪規(guī)劃打磨，項(xiàng)目在歷史文脈傳承與城市功能升級(jí)之間找到了平衡，最終形成“住宅+酒店”的多元布局，為內(nèi)中環(huán)成熟片區(qū)注入全新活力。值得關(guān)注的是，該板塊自鑫耀中城、保利天悅之后，近年來再無新建住宅用地供應(yīng)，此次組合地塊的推出，正是徐匯區(qū)優(yōu)化城市空間、補(bǔ)位成熟片區(qū)功能的關(guān)鍵一步。

奉賢新城地塊同樣不乏看點(diǎn)。規(guī)劃容積率僅1.05，在奉賢新城核心區(qū)域的土地供應(yīng)中，這一低密屬性具備明顯的稀缺性，打造了差異化優(yōu)勢(shì)。

張文靜說，展望下半年，上海“減量提質(zhì)”的供地導(dǎo)向預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生方向性改變。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將是頭部房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，高溢價(jià)成交的態(tài)勢(shì)大概率延續(xù)。同時(shí)，隨著“好房子”產(chǎn)品陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)入市，新房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)將加速走向明朗化，這也將為后續(xù)土地投資決策帶來更加清晰、精準(zhǔn)的市場(chǎng)指引。

原標(biāo)題：《168輪競(jìng)拍，上海宅地交易再度上演爭(zhēng)奪戰(zhàn)，新一批“王炸地塊”已上架》