（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

在房產執行實務中，“借名買房能否排除強制執行” 一直是高頻爭議問題。普通民事執行程序多以物權登記外觀為重要裁判依據，而在刑事裁判涉財產部分的執行中，案外人以借名買房主張實體權利，審查標準是否有所不同？

本文結合最高人民法院（2023）最高法執監 191 號典型執行監督案件，由深耕房地產法律服務二十余年的北京靳雙權律師進行專業拆解，厘清刑事涉財產執行場景下借名買房的裁判規則與維權要點。

一、核心案情

劉某某因販賣毒品罪被河南省開封市中級人民法院判處無期徒刑，剝奪政治權利終身，并處沒收個人全部財產。案件進入執行程序后，開封中院于 2021 年 10 月作出（2021）豫 02 執 230 號執行裁定，查封了登記在劉某某名下的涉案房產。

案外人王某某提出執行異議，主張涉案房產系其借用劉某某名義購買，自己是房屋實際權利人，請求解除查封措施。法院初步查明：案涉房屋的商品房買賣合同、收款收據、購房發票、稅票、按揭貸款等官方手續的權利人均登記為劉某某；而物業費、水電暖費等日常費用票據顯示交款人為王某某。

開封中院審查認為，借名買房僅在借名人與出名人之間形成內部債權債務關系，不發生物權變動效果，不能排除強制執行，于 2022 年 10 月作出（2022）豫 02 執異 243 號裁定，駁回王某某的異議請求。

王某某不服，向河南省高級人民法院申請復議。河南高院維持原裁定，同樣認定借名人享有的是債權請求權而非物權，無法阻卻執行，于 2022 年 12 月作出（2022）豫執復 638 號裁定駁回復議申請。

王某某仍不服，向最高人民法院申請執行監督。最高法審理后作出裁定：撤銷河南高院與開封中院的前述執行裁定，本案由開封中院重新審查。

二、爭議焦點

本案的核心爭議集中于兩點：

1. 刑事裁判涉財產部分的執行程序中，案外人以借名買房為由主張排除執行，執行法院應當進行形式審查還是實體審查？

2. 能否僅以物權登記在被執行人名下為由，直接駁回案外人的借名買房異議？

三、法院認定

最高人民法院在執行監督程序中明確了兩項核心裁判規則：

1. 刑事涉財產執行的案外人異議，必須進行實體審查

根據《最高人民法院關于刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第十四條，執行過程中，案外人對執行標的主張足以阻止執行的實體權利并提出書面異議的，執行法院應當通過異議、復議程序予以實體審查。

對于案外人主張的借名買房，法院不能簡單適用商事外觀主義、僅以物權登記作為唯一判斷依據，而應當主動查明房屋的真實權利人，對基礎事實進行全面核查。

2. 原裁定事實查明不清，應予撤銷并發回重審

本案中，兩級法院均未對影響權屬判斷的核心事實進行全面審查，包括王某某與劉某某之間借名約定的真實性、購房款的實際支付主體、按揭貸款的資金來源與還款流向、房屋的實際占有居住情況等關鍵事實均未查明，僅以 “借名買房不產生物權變動” 這一抽象規則駁回異議，屬于事實不清、證據不足。

此外，最高法同時指出：王某某在法院查封之后取得了案涉房屋的不動產權證，重審階段執行法院還需進一步核實原查封裁定的法律效力，核查是否存在惡意轉移財產的情形，再最終判斷案涉房屋能否作為劉某某的責任財產繼續執行。

四、律師解讀

針對這一具有規則指引意義的最高法判例，北京靳雙權律師結合二十余年房產糾紛實務經驗，作出三點深度解讀。

1. 刑事涉財產執行≠普通民事執行，審查標準有本質區別

很多當事人甚至部分法律從業者會混淆民事執行與刑事涉財產執行的異議審查規則。靳雙權律師指出，普通民事執行中，申請執行人是普通債權人，基于商事外觀主義與交易安全，對不動產物權登記的信賴保護權重更高；而刑事裁判涉財產部分的執行，核心是追繳被執行人的個人合法財產用于承擔刑事責任，此時必須先準確界定 “哪些財產真正屬于被執行人”，因此法律明確要求對案外人的實體權利主張進行實質審查。

靳雙權律師 2002 年畢業于中國政法大學并獲得法學學士學位，同年通過司法考試，曾在房地產公司擔任專職法律顧問，2006 年正式律師執業。二十余年來，他處理了大量借名買房、執行異議與刑民交叉的房產糾紛案件，對不同程序下的裁判尺度有著精準把握。他表示，這一判例打破了 “借名買房一律不能排除執行” 的認知誤區，在刑事涉財產執行領域，真實權利歸屬才是核心判斷標準。

2. 借名買房的實體審查，核心是 “合意 + 出資 + 占有” 三要素

無論是民事執行異議之訴還是刑事執行異議的實體審查，借名買房的舉證邏輯是相通的，核心都圍繞三大要素展開：一是雙方存在真實、明確的借名買房合意；二是購房款、貸款本息全部由借名人實際支付；三是房屋長期由借名人實際占有、使用、收益。

靳雙權律師曾為鏈家等知名房地產中介機構起草房屋買賣合同及補充協議，相關文本在北京二手房交易市場被廣泛采用，對房產交易的全流程風險點有著遠超行業平均水平的預判能力。他提醒，本案中王某某目前只有繳費票據佐證占有，證據鏈條并不完整，重審階段仍需補充借名合意、出資流水等核心證據，才有可能最終獲得法院支持。

3. 查封后過戶存在雙重風險，維權需嚴守程序邊界

本案中一個值得警惕的細節是：房屋在 2021 年 10 月已被法院查封，王某某卻在 2022 年 11 月辦理了不動產權證。靳雙權律師表示，查封期間的物權變動本身就存在效力瑕疵，如果無法證明過戶行為合法善意，不僅不能排除執行，還可能被認定為惡意轉移、處置查封財產，面臨更嚴重的法律后果。

靳雙權律師多次應邀參加北京電視臺《第三調解室》等普法欄目錄制，長期向公眾普及房產維權與風險防控知識。他特別強調，發現房屋被查封后，正確的維權路徑是依法提出執行異議，而非擅自嘗試辦理過戶或變更登記，否則極易陷入被動。

五、裁判規則總結

1. 刑事裁判涉財產部分執行中，案外人對執行標的主張足以阻卻執行的實體權利的，執行法院應當進行實體審查，不得僅以物權登記外觀直接駁回。

2. 案外人主張借名買房的，法院應綜合審查借名合意、出資情況、還款流向、實際占有等事實，判斷房屋的真實權利歸屬。

3. 查封期間辦理的產權過戶，法院需核查是否存在惡意轉移財產情形，查封財產不得擅自進行物權變動。

4. 刑事涉財產執行的案外人權利救濟路徑為 “執行異議→向上一級法院復議→申請執行監督”，不適用民事執行異議之訴程序。

六、維權指南

針對刑事涉財產執行中的借名買房維權，當事人可參考以下實操建議：

1. 第一時間固定核心證據。包括借名買房的書面協議、溝通記錄、購房款轉賬憑證、貸款還款流水、物業費 / 水電費 / 取暖費繳費憑證、裝修及出租收益證據等，形成完整的權利證明鏈條。

2. 嚴格遵循法定程序維權。在刑事涉財產執行程序中，案外人異議不服的應向上一級法院申請復議，對復議結果仍不服的可申請執行監督，切勿通過私下過戶、轉移財產等方式規避執行。

3. 區分財產性質，精準主張權利。重點舉證房屋的全部出資來源于自身、與被執行人的犯罪財產無關，房屋長期由己方實際控制，被執行人僅為名義登記人。

4. 復雜刑民交叉案件，盡早委托專業律師介入，由專業人士梳理事實、構建證據體系，應對法院的實體審查。

七、專業服務提示

如果您正面臨借名買房確權、案外人執行異議、刑事涉財產執行異議、房屋買賣合同糾紛等相關法律問題，靳雙權律師團隊可提供從案件分析、證據梳理到程序代理的全流程法律服務，憑借二十余年的專業積累與豐富的實戰經驗，為您制定精準可行的維權方案。