陜西
作者：周軍律師.
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房產(chǎn)執(zhí)行異議案件中，合法占有房產(chǎn)是排除執(zhí)行的條件之一。當事人往往會提供入住通知書、物業(yè)協(xié)議、裝修合同、繳費收據(jù)等紙質(zhì)材料，來證明法院查封前已合法占有房屋，滿足排除強制執(zhí)行的法定條件。
那么，僅提供上述文件，能否證明實際占有房產(chǎn)并排除執(zhí)行？
最高院在《李繼剛、河南中德建筑工程有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事申請再審案》中明確：
案外人主張查封前合法占有房屋以排除執(zhí)行的，僅提交入住協(xié)議、裝修協(xié)議、繳費收據(jù)復印件，未提供物業(yè)費、水電費等費用的繳費憑證原件及對應銀行轉(zhuǎn)賬流水的，無法形成完整證據(jù)鏈，不足以證明合法、真實、持續(xù)占有房產(chǎn)，依法不能排除法院強制執(zhí)行。
最高院認為，
經(jīng)審查，李繼剛提交的2018年9月7日東盛苑2號樓1單元202室入住通知書、裝飾裝修管理協(xié)議、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、水費單、電費單、物業(yè)費收據(jù)等材料，但未提供物業(yè)費、水費、電費等費用繳納銀行轉(zhuǎn)賬記錄及繳費憑證原件，不符合證據(jù)規(guī)定，不足以證明其在人民法院查封之前已合法占有該案涉房屋。
【裁判觀點簡析】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條，商品房買受人排除執(zhí)行需同時滿足：查封前已簽訂合法有效的買賣合同、已支付全部價款、查封前已合法占有房屋、非自身原因未過戶。其中，“合法占有”是實質(zhì)性審查要件，并非形式入住即可認定。
最高法在本案中明確：入住、裝修、物業(yè)協(xié)議僅能證明具備入住條件，無法直接證實實際持續(xù)居住。繳費收據(jù)復印件易偽造、無法核對真實性，無原件與轉(zhuǎn)賬流水佐證，不能排除虛假舉證、事后補證嫌疑。法院認定占有事實，重點審查**真實、持續(xù)、可核驗**的居住支配狀態(tài)，而非單純紙面手續(xù)。
結(jié)合本案裁判要點，實務中三類證據(jù)缺陷會直接導致異議敗訴：
一是僅有各類繳費、入住復印件，無官方原始憑證，無法當庭核驗真?zhèn)危?/p>
二是僅有手寫收據(jù)，無銀行、官方繳費流水佐證，無法證明實際資金支出；
三是證據(jù)碎片化，僅有前期協(xié)議，無查封前長期、連續(xù)繳費、居住記錄，無法證明持續(xù)占有狀態(tài)。
可成功排除執(zhí)行的完整占有證據(jù)鏈標準：
一是房屋交接單、入住通知書、物業(yè)備案記錄；
二是查封前連續(xù)的物業(yè)費、水電費、燃氣費、網(wǎng)絡(luò)費繳費原件；
三是對應繳費銀行轉(zhuǎn)賬、官方繳費記錄流水；
四是裝修合同、施工記錄、日常居住照片、物業(yè)居住證明等輔助材料，全方位佐證查封前已真實、合法、持續(xù)占有房屋。
周軍律師提醒，購房者日常購房入住后，務必妥善留存全部繳費票據(jù)原件、官方電子繳費憑證、轉(zhuǎn)賬流水，按年份整理歸檔，切勿僅保存復印件。一旦房屋涉訴被查封，提起執(zhí)行異議時，優(yōu)先提交原件核驗，搭配連續(xù)繳費流水、物業(yè)證明，形成完整閉環(huán)證據(jù)鏈，避免因證據(jù)瑕疵直接敗訴，喪失房產(chǎn)排除執(zhí)行的維權(quán)機會。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。
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