涉及單位：鹽田區城市更新局 鹽田區海山街道辦

南都訊 每逢深圳龍舟水汛期，鹽田區瑞林苑1棟、2棟居民便飽受房屋滲水困擾。據小區居民反映，2005年，瑞林苑小區旁的暗徑東村開始舊改，2008年由于開挖基坑技術不當出現安全事故，造成瑞林苑兩棟建筑發生傾斜、位移和開裂等問題，經過檢測為Cu級，存在嚴重安全隱患。之后，開發商緊急加固搶修，兩棟建筑等級回升至B級別，居民得以繼續居住。然而，加固修復后安全隱患并未徹底根除，2023年，瑞林苑1棟房屋再次被評為C1級，房屋需要進行加固修繕。

18年來，瑞林苑小區業主多次向相關部門反映問題，試圖通過修繕整改、小區自治、城市更新等方式破解困境，卻屢屢碰壁。

針對小區長期存在的房屋安全、自治管理、更新重建及歷史追責等問題，海山街道辦、鹽田區住建局作出明確回應：兩部門確認小區現行共管模式合法有效；認定樓棟未達危樓房屋標準，現存隱患需業主自行修繕。同時，針對小區更新舊改問題，鹽田區更新局明確小區由于面積太小不符合更新標準，并不具備市場化舊改條件，但可由業主自籌資金自主更新。但在官方回應中，并未對涉事開發商歷史追責、履約擔責問題作出正面答復。

瑞林苑小區和翠景花園共用一個大門出入。

居民投訴雨季屋內滴水不止，修繕治標不治本

端午前后深圳降雨頻繁，鹽田瑞林苑小區1棟、2棟部分居民陷入困擾。居住在1棟6樓的租客韋先生坦言，每逢暴雨天氣，家中漏水便十分嚴重，“一個晚上能接滿兩大盆水”，由于之前接水的盆太小，他還專門買了個大的。據其介紹，自2024年入住以來，他常年受房屋滲水困擾，普通下雨天墻面滲水潮濕，暴雨天氣則是出現“屋外下大雨、屋內下小雨”的情況。

為解決墻體漏水問題，韋先生多次聯系房東修繕，僅有的墻面粉刷處理只能短暫遮蓋問題，無法根治滲漏，雨水反復從墻體縫隙滲入屋內。近日，記者走訪看到，雨天屋內地面遍布水漬，即便住戶早已習慣頻繁接水防潮，仍難以規避潮濕積水帶來的居住困擾。

廖先生的臥室天花板用膠帶粘貼住防水布，由于積水太多，防水布搖搖欲墜。

相較于租客的短期困擾，小區老業主則承受了持續十余年的煎熬。1棟業主廖先生介紹，自2008年起，家中客廳、陽臺、主臥陸續出現墻體開裂、天花板滲漏問題，從最初的小面積滲水逐漸發展為持續性滴水。因漏水位置正對臥床上方，廖先生只能在天花板處粘貼隔板承接雨水，多年來已經記不清更換過多少張隔板，但始終未能解決問題，只能被動將就居住，房屋安全與居住舒適度長期無法保障。今年6月中旬一個大雨天，記者現場掀開隔板，可以看到天花板懸掛著大量巨型水珠，不時就會有水珠滴落，隔板隨之發出“滴答，滴答……”的聲響。由于長期積水，隔板不堪重負、搖搖欲墜隨時可能脫落，而下方的被褥也早已濕透。

廖先生家的臥室天花板布滿水滴。

廖先生透露，2010年管理處曾對外墻做防水處理，但效果非常有限，沒多久又出現滲漏，一直持續至今。南都記者了解到，廖先生夫婦均是普通工人，收入微薄，根本沒能力對破損的房屋進行維修，更別提買房換房，以至于其家中的漏水、裂痕的場景被完整保留了下來。“而這一漏便漏了十余年，”廖先生愛人說道。

歷史背景舊改施工致樓體受損，開發商曾承諾全權擔責

瑞林苑小區一共5棟建筑，1991年建成入伙，目前樓齡已超35年。據廖先生介紹，小區房屋出現墻體開裂漏水等問題，根源可追溯至2005年啟動的暗徑東村舊改項目。2008年，該項目在開挖基坑階段由于施工操作不當，直接導致瑞林苑1棟、2棟及周邊樓房出現沉降、傾斜、墻體開裂等嚴重問題。

廖先生家中的墻體出現開裂。

一份落款日期為2008年8月28日的工作會議紀要顯示，暗徑東村舊改項目出現問題后，由鹽田區政府牽頭處置此事，連夜召開專項協調會，會上認定該事件為施工不當導致的安全事故，明確由項目開發商深圳市創建業房地產開發有限公司承擔全部責任，同時成立專項工作小組，統籌房屋安全鑒定、隱患整改、后續處置等工作。據記者了解，會后，經第三方機構檢測，瑞林苑1棟、2棟當時被評定為Cu級，存在重大安全隱患。

針對暗徑東村舊改項目出現的問題，鹽田區政府召開協調會，并成立事故專班協調解決相關事宜。

據了解，隨后暗徑東村舊改項目被勒令停工整改，開發商同時對受損樓棟開展加固修繕等補救措施。兩個月后的2008年10月，樓棟復檢等級回升至B級，符合國家相關建筑居住標準，居民得以回到家中。

值得一提的是，事后，在鹽田區重建局、海山街道辦的見證下，開發商向涉事樓棟業主寫下《承諾書》：對于此次施工造成樓棟永久性損傷，開發商承諾對后續因地基沉降、位移、開裂引發的漏水、危房等一切問題及后果全權負責。文件被備案留存。

在政府部門的見證下，開發商簽署《承諾書》。

安全隱患通過修繕加固得以解決，外加白紙黑字的《承諾書》作為保障，瑞林苑進入一段平靜期，然而多年后的一紙公文將徹底打破原本寧靜。2023年轄區房屋質量排查中，瑞林苑1棟被劃為C1類（指采取修繕、加固或拆除加建部分等措施后可消除安全隱患的房屋）房屋。

據了解，按照《深圳市房屋安全管理辦法》有關規定，海山街道辦向瑞林苑1棟房屋業主發出《房屋安全隱患治理告知書》，明確該樓棟存在較大安全隱患，督促房屋業主立即對房屋進行修繕加固處理。如有險不查、損壞不修、未采取有效措施而造成事故的將被追究法律責任。業主們未曾料到，15年后，自己可能會因為房屋安全問題未及時處理而被追究法律責任。

2023年，1棟業主收到《房屋結構安全隱患治理告知書》，明確該樓棟存在較大安全隱患，要求房屋業主立即對房屋進行修繕加固處理。如有險不查、損壞不修、未采取有效措施而造成事故的將被追究法律責任。

此時，距離那次事故已經過去了整整18年，而每天廖先生回到自己破舊不堪的家，感覺時間仿佛仍停在2008年的夏天，從未遠去。

困境重重責任方推諉+主體缺失，維權舊改雙雙受阻

南都記者走訪翠景花園瑞林苑小區發現，瑞林苑小區和翠景花園目前共用靠近海山路一側的大門，以供人員和車輛進出，而原本兩個小區之間的圍墻則早在翠景花園建設時就被拆除，如不刻意提及，現在的居民幾乎忘卻了那段歷史。

自2005年起，瑞林苑和翠景花園兩個小區實行共管，時間長達21年。

據廖先生介紹，目前翠景花園瑞林苑小區一共有9棟建筑，其中包含原瑞林苑5棟建筑，2棟公安民警宿舍大樓和2棟翠景花園（翠景花園原9棟建筑，2000年前后分出7棟給東部山海家園）。值得一提的是，在暗徑東村舊改項目出現安全事故前3年，即2005年，瑞林苑、翠景花園兩小區經鹽田區住建局、海山街道辦批準，正式成立“翠景花園、瑞林苑”管理處和業主委員會，并于同年召開業主大會，選舉產生第一屆業主代表，從此開啟兩個小區共同管理的歷史。

然而，房屋隱患復發后，業主面臨高額維修費用和舊改無望的雙重困境。依據當年開發商出具的承諾書，后續新增房屋隱患應由開發商全權承擔，但如今開發商及暗徑村股份公司均拒絕承擔維修責任，高額的修繕費用則直接轉嫁至普通業主。

廖先生的臥室。

除維修追責難題外，小區更新改造之路也并不順利。由于瑞林苑與翠景小區長期實行一體化共管模式，共用物業及業委會，瑞林苑無獨立法定主體，不具備單獨申請城市更新的資格。為實現小區自治、推進舊改，業主自2005年起持續向相關部門反映實情，訴求分割物業管理區域、成立獨立業委會，但始終未能落地。“翠景花園居民不但占用著我們瑞林苑的公共空間，讓我們的權益受到損害，讓舊改事宜一再耽擱。”業主廖先生說。

2024年，業主起訴小區業委會、訴求解除共管模式的訴訟一審敗訴，法院認定現有共管模式合法有效，徹底擊碎業主通過權屬拆分推進舊改的希望。

采訪中，南都記者多次通過相關部門和街道辦試圖聯系暗徑股份公司和開發商深圳市創建業房地產開發有限公司，得到的回復多是以“時間久遠，現在的人都不了解”為由婉拒記者采訪。截至發稿前，暗徑股份公司和開發商均未對此事作出正面回應。

部門回應涉事房屋未達“危樓”標準 小區重建希望渺茫

針對瑞林苑小區業主反映的多項訴求，海山街道辦、鹽田區住建局逐一核查核實并回應。

關于小區自治與業委會設立問題，目前翠景花園與瑞林苑合并管理模式經2005年、2024年兩次業主大會表決確認，且相關決議經市區兩級法院判決合法有效，現有共管業委會正常履職；兩部門均表示，瑞林苑若要單獨分割物業管理區域、成立獨立業委會，需由全體業主按物業管理相關條例召開大會共同表決，居民可向街道咨詢具體流程。

針對房屋安全隱患問題，官方核查顯示，2008年樓棟施工受損后經加固整改，2010年復檢安全等級達標可正常使用，后續多輪房屋排查僅1棟存在C1類可修繕隱患，并非專業鑒定的危樓房屋，相關隱患治理告知書已依法送達業主，督促責任人落實修繕工作。

針對小區舊改更新難題，街道方面曾多次召開專題座談會、發函協調區級部門推進改造工作，并向業主普及自主更新政策；住建部門補充說明，瑞林苑單獨拆除重建不滿足用地面積要求，無市場化更新動力，暫不納入拆除重建更新計劃，業主若達成自籌資金原拆原建共識，可向街道反饋，部門可爭取將小區納入自主更新試點范圍。

此外，針對業主追責開發商不履行承諾等歷史責任問題，官方在回應中并未提及。

十八年隱患懸而未決 ，承諾書成一紙空文

兩棟隱患房屋，安全問題存續十八年，困擾住戶正常生活，瑞林苑的困境絕非簡單的老舊小區居住環境不佳的單一問題，同時也凸顯了基層治理中有效解決歷史遺留問題的行政能力如何得到落實執行的問題。2008年官方已明確事故主體責任并見證開發商“負責到底”的承諾書，且成立專項工作組統籌處置相關事宜，然而本該形成閉環治理機制，最終卻淪為一紙空文，讓安全隱患懸而未決。

民呼我應，民生疾苦理應被看到、被聽見。瑞林苑小區居民的居住環境之惡劣早已經不是秘密，它不該被忽視，不該被技術性的話術困住18年，甚至原地打轉。相關部門更應“民呼我動”，主動牽頭厘清權責，查找問題根源，協調各部門妥善解決歷史遺留問題，徹底破解住戶的“危樓”困局。

采寫：南都N視頻記者 陳文才

攝影：南都N視頻記者 劉有志