北京
周日下午，你癱在沙發上刷手機，Zillow上的房價數字像在嘲笑你。同一個社區，三年前月供是工資的十分之一，現在直接占掉五分之一——你關掉App，嘆了口氣。這時，X平臺上一個叫做Bull Theory的市場評論員轉發了摩根士丹利最新的住房報告，配文是：“摩根士丹利說美國人可能再也見不到便宜房了。”
這句扎心的話背后，是摩根士丹利做的三道算術題：他們把按揭利率分別設成4%、5%和6%，然后看買房負擔力能不能回到2022年以前。結果很統一——不能，哪一個都回不去。
在基準情形里，利率就算慢慢降到5%，每月房貸還是要吃掉家庭收入的21%左右。而美國歷史上這個數字的平均值，只有15%左右。換句話說，你多出來的那個6%，是過去幾十年美國人壓根不用掏的錢。
憑什么便宜房就這樣一去不回頭？Bull Theory把摩根士丹利首席經濟學家Sarah Wolfe的分析掰開揉碎講了一遍。第一個卡脖子的，是現有房主死活不賣。美國大概70%有房貸的家庭，手里的利率都在5%以下。當外面新貸款要付6%甚至更高時，誰愿意賣了老房子再去背高息月供？于是二手房掛牌量被死死卡住，你想買也挑不到幾套。
第二個憋屈的，是搶房的人并沒變少。千禧一代和Z世代正處在成家買房的高峰年紀，全擠在有限房源這條窄巷子里互相推搡。再加上各州那些嚴格得離譜的土地用途管制，新樓盤審批慢得像樹懶，哪怕開發商想建，許可證一時半會也下不來。
成本端也沒饒過誰。保險費用因為氣候風險一路走高，颶風區、山火區的保費漲得比房價還快。這些錢最終都算進你的月供里。而長期利率更高，意味著開發商借錢蓋房的成本下不來，新增供應的腳步依然沉重。
Bull Theory在帖子里還補了一句：如果美聯儲為了壓通脹，讓高利率維持更久，按揭利率也就跟著居高不下，那個“有房的不肯挪窩、沒房的進不去”的鎖死效應，就會被繼續拉長。
摩根士丹利更悲觀的一個判斷是，買房負擔能力的改善大概到2027年左右就熄火了。現在美國二手房換手的速度，已經磨蹭到大概40年最慢的水平，大家好像約好了集體不動。美國銀行那邊也扔出一個數字，預計美聯儲在2026年底前還要加息75個基點。對于想等利率大降再入場的人來說，這個預期簡直像往傷口上撒鹽。
把所有這些拼在一起看，住房負擔力這道題幾乎每個變量都擰緊了：庫存鎖了，年輕買家多了，建新房的阻礙堆成山，保險和長期利率又持續加壓。摩根士丹利的三道算數告訴你，哪怕最樂觀的利率降到4%，月供依然比歷史常態高出一大截。或許對于很多美國打工人來說，“擁有一套房”會從人生清單的標準項，慢慢變成一個奢侈品選項。
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