北京
文/廣州進深 嚴明會
老黃埔的中交四航·珠江春要推出小戶型了。
最近，項目二期即將亮相的消息，不脛而走。
相較于一期，二期最大的看點就是有了100㎡以下的小戶型。
據目前進深網了解到的信息，中交四航·珠江春二期主打建面約85㎡、100㎡和125㎡三至四房。
同時，延續新規產品高得房率標準，二期得房率依然在100%以上。
中交四航·珠江春已經開盤一年半。
項目面世之初，曾因捅破了老黃埔房價天花板而引爆整個片區市場，一時間熱度拉滿。
可熱潮褪去后，開發商中交四航局很快看清現實：
再響亮的噱頭，終究難以拉動實際去化。
如今二期戶型直接85㎡起步。
與一期主打大尺度江景改善產品，形成了鮮明反差。
01
賣房有兩大核心邏輯：
一是精準客群定位，二是精準定價。
中交四航·珠江春所在的老黃埔板塊，是個以剛需、剛改為主的市場。
但它走得是高端改善路線，在老黃埔一眾樓盤中獨樹一幟。
項目綜合素質是很硬核的，擁有一線江景資源。
可以說是黃埔望江產品中地段最好的樓盤之一。
也正是這份得天獨厚的資源，令中交四航局底氣十足，鉚足了勁兒要做個標桿出來。
好樓盤，身價都是不低的。
中交四航·珠江春首開時推出建面約130㎡-185㎡戶型，最高價突破7萬元/㎡，大戶型總價超千萬。
稀缺江景、高端定位帶來的溢價，也讓項目脫離了板塊主流購買力，成交阻力隨之而來。
項目2025年1月開盤，開盤當月只網簽了7套，第二個月網簽6套。
之后的一年時間，其月度成交基本都維持在個位數。
不得已，最終還是掛起了“降價”的招牌。
憑借降價，最近幾個月項目成交明顯上漲。
5月網簽41套，6月網簽32套……
上半年，中交四航·珠江春以7.76億元的成績，位列黃埔區住宅成交金額榜第八名。
目前，項目最新成交均價在4.3萬元/㎡，對比首開時低了不少。
而二期推出小戶型后，吹風價低至360萬元，整體價格將進一步下探。
02
中交四航·珠江春，源自于珠江村舊改。
這也是中交四航局首個位于廣州核心區域的舊改項目。
整個項目占地面積14萬平，建筑面積約90萬平，融資區總建面約32萬平。
融資地塊共9棟住宅，戶數約1490戶。
一期推出的是6、7、8棟。
二期在一期東側，只隔了一條河涌，也是三棟住宅，為3、4、5棟。
位置上看，二期其實是不如一期的，做小戶型也算是取舍之下的妥協。
縱觀整個開發歷程，中交四航?珠江春背后的珠江村舊改幾經轉手，十分具有故事性。
早在2020年10月，珠江村便對外開放展廳，全面推進拆遷簽約。
彼時，項目合作主體為景業名邦聯合體。
但行業下行周期疊加景業名邦自身資金承壓，珠江村舊改也被按下暫停鍵。
2023年3月，珠江村舊村改造官方公眾號公開釋放信號，稱將適時啟動合作方變更、退出相關流程。
同年6月，景業名邦正式發布股權轉讓公告，對珠江村舊改開發主體——廣州珠景房地產有限公司（下稱“廣州珠景”）進行轉讓，原有聯合開發伙伴同步離場。
股權受讓方，為科學城集團旗下廣州科峻企業管理合伙企業（有限合伙），項目短暫迎來國資接手。
可僅僅一個月后，科學城集團就退出了持股。
歷經兩輪股權更迭后，項目最終由央企中交第四航務工程局有限公司（簡稱“中交四航局”）接棒，主導后續開發。
目前的股權結構顯示，廣州珠景由中交四航局持股49%，是其最大股東，該公司經理為吳浩。
剩下的，廣州市黃埔區黃埔街下沙股份經濟聯合社，廣州市黃埔區黃埔街下沙第一、第二、第三股份經濟合作社分別持股12.75%。
中交四航局始創于1951年，總部位于廣州，是中國交通建設集團旗下子公司，董事長為李惠明。
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