山東
有人預(yù)測：2035年房價將是現(xiàn)在的2-3倍，這可能嗎？
最近有讀者跟我吐槽，手機(jī)快被中介打爆了，電話一接就是“現(xiàn)在不上車就來不及了”。朋友圈也刷屏，說一線城市已經(jīng)漲了，新一輪牛市來了，更有直接喊出“2035年房價翻兩三倍”的。這種話聽多了，人容易慌，開始懷疑自己是不是錯過了什么，要不要借錢上車。
但你先別急。僅僅一波0.4%的反彈，就能推導(dǎo)出未來十年翻三倍？這事聽著就不靠譜。
我的看法是：“2035年房價翻兩三倍”不是預(yù)測，是情緒放大。
為什么這種說法又流行了？其實每次市場稍微回暖，這種論調(diào)就冒出來。
今年上半年，一線城市二手房環(huán)比漲了0.4%，二線城市跌幅收窄，三線也沒跌那么猛，聽著像“止跌回穩(wěn)”。但這叫修復(fù)，不叫新周期。就像一個人感冒退燒，你能說他馬上要變運動員嗎？樓市是在“回血”，不是“起飛”。積壓剛需在釋放，政策在托底，成交量回升，但這些只是“止血”，不是“爆發(fā)”。把回暖放大成十年牛市，中間差著十萬八千里。
還有一種更隱蔽的誤導(dǎo)：核心城市永遠(yuǎn)漲。人口流入、土地稀缺，確實有道理，但前提是大家買得起。如果收入跟不上，再稀缺的房子也只是擺在那。“翻倍論”的推導(dǎo)邏輯是核心區(qū)漲帶動整體漲，卻完全忽略了收入上限。一套房100萬變300萬，收入不同步漲，誰來接盤？問題不在“能不能漲”，而在“有沒有人買得起”。
算筆簡單的賬：100萬的房，十年變300萬，意味著年均漲幅20%到30%。哪個大類資產(chǎn)能連續(xù)十年保持這種漲幅？而且房子靠人支撐，漲得越快，對收入要求越高。現(xiàn)實是很多人的收入不漲反降，邏輯上根本不成立。
再講四個被忽略的真相：
第一，泡沫還沒消化完。房價收入比合理區(qū)間是3到6倍，一線城市已超40倍，二線20到25倍。再翻三倍，一線變80到120倍，二線40到70倍，這已經(jīng)不是貴不貴，而是有沒有交易的問題。未來方向是去泡沫，不是堆泡沫。
第二，收入跟不上。長期上漲必須有收入支撐，這幾年工資漲得慢，裁員降薪常見，房價繼續(xù)大漲本身就是矛盾的。嘴上說漲，身體很誠實——買不起，不敢買。
第三，房子其實不缺。很多城市晚上亮燈率不到一半，新小區(qū)入住率低，二手房掛牌十幾萬套。總量上早就不缺了，缺的是“有人住的房子”。人口流動，房子固定，有的地方擠破頭，有的地方?jīng)]人要。
第四，保障房分流需求。過去沒得選，要么買房要么租房。現(xiàn)在保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房出來了，租金更低、產(chǎn)權(quán)可買部分，剛需被分流。房產(chǎn)稅推進(jìn)的話，多套房持有成本上升，投資需求也會被壓縮。未來房子會越來越像可選資產(chǎn)，不是剛需必買品。
未來十年房價大概率怎么走？整體不會大漲也不會暴跌，而是慢慢分化。一線和強(qiáng)二線核心區(qū)，有人口和產(chǎn)業(yè)支撐，但已經(jīng)很貴，未來更可能是穩(wěn)住甚至階段性回調(diào)，很難再大漲。普通二三線城市，有的還行，有的走弱，整體慢慢往下走，不會一下子崩。三四線和縣城，人口流出，年輕人不回去，需求消失，價格可能向成本靠攏甚至低于成本。
最后說句掏心窩的話。“2035年翻兩三倍”不是現(xiàn)實推演，是情緒放大。這種話能傳開，是因為抓住了大家的焦慮：怕買不起、怕錯過、怕被甩在后面。但越是這樣越要冷靜。房子從來不是靠“聽說”買的，得看自己收入穩(wěn)不穩(wěn)、現(xiàn)金流能不能扛、未來有沒有變化。沒想清楚就沖進(jìn)去，才是真危險。房子是用來住的，不是用來賭的，別讓一句嚇人的預(yù)測把你帶進(jìn)坑里。
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